Взыскание неустойки с застройщика по дду через арбитражный суд

Взыскание неустойки по ДДУ с застройщика

ВЗЫСКАНИЕ НЕУСТОЙКИ С ЗАСТРОЙЩИКА ЗА ПРОСРОЧКУ ПО ДДУ (214-ФЗ) ЧЕРЕЗ СУД

Бесплатная консультация юриста НЕУСТОЙКА ПО ДДУ: ОПЫТНЫЙ ЮРИСТ ЭКОНОМИТ ВАШИ ДЕНЬГИ

Мы взыскиваем неустойку по ДДУ с застройщика согласно ФЗ № 214 с 2010 года. Наш обширный опыт показывает, что неустойка по 214-ФЗ может сэкономить вам немалые деньги: до 10% и даже больше от стоимости объекта строительства по договору.

Но здесь есть проблема. ГК РФ (статья 333) говорит о возможности уменьшения судом размера неустойки по ДДУ.

Суды в Москве и Московской области активно этим пользуются (при наличии заявления застройщика, а оно есть практически всегда) и могут «урезать» неустойку по договору долевого участия на 30–80%. Размер снижения зависит от практики конкретного суда и судьи.

Так, суды Московской области уменьшают неустойку с застройщика меньше, чем районные суды в Москве. А арбитражный суд в 99 % случаев взыскивает неустойку в полном объеме. Поэтому важно знать, куда и как правильно подать.

Представляем ваши интересы на стадии досудебного урегулирования спора;

Исполняем решение суда до поступления вам денег на счет;

Готовим и направляем все необходимые документы (претензии, заявления, расчеты, иск и т.д.);

Консультируем вас по всем сопутствующим юридическим вопросам;

Представляем ваши интересы во всех судебных заседаниях;

Уведомляем вас о движении по делу удобным способом: по e-mail, смс или по телефону.

• Имеет три высших образования: юридическое, финансовое, педагогическое.
• В 2007 году с отличием окончил Юридический факультет РЭУ им. Плеханова.
• С 2008 года занимается преподавательской деятельностью по правовым дисциплинам.
• С 2010 года кандидат юридических наук, успешно защитив диссертацию в СГЮА на тему: «Правовое регулирование предоставления межбюджетных трансфертов из федерального бюджета», научный руководитель д.ю.н., профессор, Академик Международной академии наук высшей школы Н.И. Химичева.

• Ведение уголовных дел различных категорий (должностные преступления, преступления в сфере экономики, преступления против личности, против общественной безопасности и порядка, преступления в сфере незаконного оборота наркотиков, оружия и др.);
• Правовое обслуживание компаний;
• Ведение дел гражданско-правовой специализации в судах общей юрисдикции и арбитраже;
• Сложные споры, связанные с предоставлением жилья и защитой прав граждан при переселении из аварийного жилищного фонда.

ВЗЫСКАНИЕ НЕУСТОЙКИ ПО ДДУ В СУДЕ ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

Подготовка иска о взыскании неустойки;
Подача иска в суд;Подготовка и направление претензии;Представительство в суде первой инстанции;Представительство при рассмотрении жалобы застройщика;Получение решения суда;Получение исполнительного листа;

Исполнение решения суда.

Подготовка и направление претензии;
Подготовка иска о взыскании неустойки;
Подача иска в суд;
Представительство в суде первой инстанции;
Получение решения суда;
Получение исполнительного листа;
Представительство при рассмотрении жалобы застройщика;
Исполнение решения суда.

от 15 %

от поступивших на счет клиента сумм

Подготовка и направление претензии;
Подготовка иска о взыскании неустойки;
Подача иска в суд;
Представительство в суде первой инстанции;
Представительство при рассмотрении жалобы застройщика;
Получение решения суда;
Получение исполнительного листа;
Исполнение решения суда.

ВЗЫСКАНИЕ НЕУСТОЙКИ ПО ДДУ В АРБИТРАЖНОМ СУДЕ

Подготовка иска в арбитраж о взыскании неустойки;
Подача иска в суд;Подготовка и направление претензии;Представительство в арбитражном суде первой инстанции;Представительство при рассмотрении жалобы застройщика;Получение решения суда;Получение исполнительного листа;

Исполнение решения суда.

Подготовка и направление претензии;
Подготовка иска в арбитражо взыскании неустойки;
Подача иска в суд;
Представительство в арбитражном суде первой инстанции;
Получение решения суда;
Получение исполнительного листа;
Представительство при рассмотрении жалобы застройщика;
Исполнение решения суда.

от 25 %

от поступивших на счет клиента сумм

Подготовка и направление претензии;
Подготовка иска в арбитраж о взыскании неустойки;
Подача иска в суд;
Представительство в арбитражном суде первой инстанции;
Представительство при рассмотрении жалобы застройщика;
Получение решения суда;
Получение исполнительного листа;
Исполнение решения суда.

1. Вы оставляете заявку  на сайте или по электронной почте/телефону.
2. Мы обрабатываем ваш запрос и предоставляем вам индивидуальную юридическую консультацию и определяем окончательную стоимость наших услуг.

3. После обсуждения условий сотрудничества мы согласовываем условия договора.
4. Заключаем договор, после чего вам назначается индивидуальный юрист, который будет вести ваше дело и информировать вас о движении дела.

5. Оплата услуг после получения положительного результата.

Записаться на бесплатную консультацию к юристу

Спасибо! Ваше сообщение получено. Мы свяжемся с Вами в ближайшее время.

Юридическая компания
“Ягофаров Практик”

Для связи с нами используйте любой удобный для вас способ или отправьте нам запрос через специальную форму ниже или в онлайн-чате, и мы сами свяжемся с вами.

Наши адреса:

Офис на западе:

Москва, ул. Верейская, 17, БЦ Верейская плаза 2, офис 724,

метро Славянский бульвар

+7 (495) 208-12-12

+7 (999) 555-12-12 Viber, Whatsapp.

Офис на востоке:

г. Москва, ул. Нижняя Красносельская, д. 35 с50, БЦ Трибека,

метро Бауманская

+7 (495) 208-12-12 

+7 (999) 555-12-12 Viber, Whatsapp.

Офис Саратов:

г. Саратов, ул. Соборная, д. 9, офис 402 (этаж 4)

+7 (8452) 900-980

+7 (902) 044-12-12 Viber, Whatsapp.

E-mail:
info@yagofarov.ru

Режим работы:

09:00-21:00 (Пн.-Пт.). Прием осуществляется по предварительной записи. Дежурный юрист по телефону доступен и в выходные дни. 
Записаться на консультацию

Также Вы можете написать нам в соц.сетях:

Есть вопрос или проблема? Оставьте заявку, и мы обязательно вам поможем!

Спасибо! Ваше сообщение получено. Мы свяжемся с Вами в ближайшее время.

Алгоритм взыскания неустойки по ДДУ с застройщика

Права дольщиков по ДДУ

▶ Договор участия в долевом строительстве (ДДУ)

▶ Общий алгоритм взыскания неустойки по ДДУ

▶ Формула расчёта суммы неустойки по ДДУ

▶ Пример расчёта суммы неустойки по ДДУ

▶ Убытки при просрочке передачи по ДДУ

▶ Что делать, если был заключен договор уступки прав по ДДУ?

Досудебный порядок

▶ Как написать претензию застройщику о выплате неустойки?

▶ Как правильно отправить застройщику претензию о неустойке?

▶ Как не нужно отправлять претензию о неустойке по ДДУ?

Подготовка к суду

▶ Когда лучше арбитраж, а когда общая юрисдикция?

▶ Какой суд общей юрисдикции выбрать для обращения с иском?

▶ Штраф 50 % от неустойки

▶ Когда можно рассчитывать на положительный исход дела?

▶ Документы для иска о взыскании неустойки по ДДУ

Судебное разбирательство и исполнение решения

▶ Судебные заседания по делу

▶ Как получить решение суда?

▶ Самый быстрый способ исполнения судебного решения

Предприниматели, занимающиеся созданием объектов недвижимости (застройщики), часто осуществляют свою деятельность, используя заемные средства. По этой причине, если курс валюты растет или возникают финансовые проблемы, обусловленные другими факторами, строительство затягивается или вовсе останавливается.

Российские законы однозначно говорят о том, что если застройщик не передал дольщику квартиру в срок, указанный в Договоре долевого участия, то такое пренебрежение своими обязательствами даёт право дольщику на взыскание неустойки.

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ)

Договор долевого участия в строительстве – выгодный и удобный инструмент приобретения жилья. В настоящий период времени достаточно часто в своей жизни можно встретиться с понятием «ДДУ» или «договор долевого участия». Безусловно, это связано со стремительно развивающимся рынком недвижимости, ввиду чего у человека возникает ряд вопросов относительно данного понятия.

Долевое строительство регулирует Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Именно данный нормативно-правовой акт определяет важные нормы закона относительно ДДУ.

Как показывает практика, строительные организации зачастую стремятся обойти этот законодательный акт.

В случае если застройщик пользуется подобной тактикой, осуществить взыскание неустойки (пени) по договору долевого участия (ДДУ) может быть не так легко. Если же договор подписан и зарегистрирован в Росреестре, процесс упрощается.

Как же получить неустойку с застройщика? Если правильно выполнить все действия, взыскать неустойку по договору ДДУ вполне реально.

Общий алгоритм взыскания неустойки по ДДУ

Направление застройщику претензии

Выбор схемы работы

(арбитраж или общая юрисдикция)

Направление застройщику претензии

Выбор схемы работы

(арбитраж или общая юрисдикция)

Анализируя взыскание неустойки, следует, во-первых, выделить досудебный порядок. Грамотно составленная претензия – залог Вашего успеха, показывает практика.

Составляя претензию, ссылаемся на статью 6 214-ФЗ, указываем требуемую по закону сумму неустойки и статью 310 Гражданского кодекса РФ, а также срок ввода строения в эксплуатацию, имеющийся в вашем договоре. Претензию передавать лично в руки, под роспись нет смысла.

Её необходимо направить на юридический адрес и адрес из договора, если он отличается от юридического (хотя бы даже одной буквой или цифрой).

Во-вторых, судебный порядок (так, необходимы, например, следующие документы: копия ДДУ, копии платежных документов (подтверждающие выплату в соответствии с рассматриваемым договором), документы, которые могут подтвердить дополнительные расходы; в случае заключения договора переуступки – его копия; документ, подтверждающий передачу претензионной жалобы). В случае истечения периода и невыполнения застройщиком своих обязательств (то есть в добровольном порядке выплатить пени по рассматриваемого договору) накладывается штраф (плюс 50% к взысканным суммам).

Формула расчёта суммы неустойки по ДДУ

Несмотря на достаточно полную теоретическую базу в рамках данного вопроса, не всегда всё так очевидно.  Подробнее мы разбирали эти вопросы в статьях про расчёт периода просрочки сдачи квартиры и расчёт неустойки за просрочку сдачи квартиры. В данном разделе мы расскажем про расчёт суммы неустойки по ДДУ более кратко.

Размер пени по ДДУ, которую нерадивый исполнитель обязан выплатить гражданам – участникам долевого строительства, рассчитывается по такой формуле:

1/150 Х СР Х КДП Х ЦД, где

СР – ставка рефинансирования Банка России,

КДП – количество дней просрочки,

ЦД – цена договора.

С 1 января 2021 года ставкарефинансирования в расчётах – то же самое, что и ключевая ставка, которая на момент написания статьи равна 7 %. Если застройщик прописывает в договоре иное, с ним можно судиться.

Произвести правильные расчеты неустойки по ДДУ порой не помогает даже калькулятор. Далее рассмотрим более подробный расчет пени за просрочку. 

Пример расчёта суммы неустойки по ДДУ

Расчеты регламентируются 214-ФЗ. Важна их правильность, т.к. застройщик часто не отрицает факт нарушения сроков, но хочет уменьшить штраф.

Допустим, в городе «A» РФ есть застройщик «B». В соответствии с условиями договора «B» необходимо получить разрешение на ввод объекта «C» в эксплуатацию во втором квартале 2021 года. «C» передается в рамках акта приема-передачи в течение 2 месяцев, то есть крайний день передачи «C» в эксплуатацию – 31.08.2021:

Взыскание неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства через арбитражный суд

> Защита дольщиков > Взыскание неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства через арбитражный суд

или сразу обратиться к нам за помощью по взысканию неустойки с застройщика БЕЗ ПРЕДОПЛАТЫ,
получить бесплатную консультацию и узнать стоимость услуги:

Сложившееся судебная практика красноречиво свидетельствует о том, что суды общей юрисдикции значительно снижают суммы законных неустоек за просрочку передачи объектов долевого строительства по искам участников долевого строительства, руководствуясь положениями ст. 333 ГК РФ. Некоторые судьи идут ещё дальше и снижают, на основании этой же статьи, 50% штраф, который полагается дольщику за отказ застройщика от выплаты неустойки в добровольном порядке.

Положения вышеназванной статьи Гражданского кодекса Российской Федерации позволяют любому судье, на своё усмотрение, определять «соразмерность» неустойки последствиям нарушенного обязательства застройщика.

В среднем, суды общей юрисдикции снижают размер законной неустойки за просрочку передачи квартиры, как минимум в 2 раза, хотя известны случаи «урезания» неустойки на 90%.

Подобные решения судов ставят застройщиков в очень выгодное положение и никак не стимулируют их к надлежащему исполнению обязательств по договорам.

Такое положение вещей не устраивает ни участников долевого строительства, ни юридические компании, оказывающие услуги по взысканию неустоек с застройщиков.

В этой связи, в настоящее время, на рынке активно рекламируется услуга по взысканию неустойки за просрочку объекта долевого строительства через арбитражный суд, в котором к вопросу снижения неустойки подходят совершенно иначе.

При разбирательстве в арбитражном суде застройщик обязан привести обоснованные доводы того, что размер законной неустойки, заявленный ко взысканию истцом, явно несоразмерен последствия нарушенного обязательстве.

На практике доказать несоразмерность законной неустойки практически не представляется возможным.

Таким образом, обращаясь в арбитражный суд, с высокой вероятностью можно получить причитающуюся по закону неустойку и 50% потребительских штраф в полном объёме.

Обращаем ваше внимание на то, что с июля 2021 года подавляющее большинство судей арбитражных судов начало отказывать во взыскании потребительского штрафа при его переуступке дольщиком организации или ИП. Виной всему определение ВС РФ № 308-ЭС19-6945 от 11 июля 2021 года.

Участник долевого строительства, являясь физическим лицом, лишён возможности самостоятельного обращения в арбитражный суд для взыскания неустойки за просрочку срока передачи объекта долевого строительства по причине того, что в арбитраже рассматриваются споры экономического характера между субъектами предпринимательской деятельности (то есть между юридическими лицами и/или индивидуальными предпринимателями).

Для того чтобы получить неустойку и потребительский штраф через арбитражный суд дольщику необходимо уступить своё право требования неустойки и штрафа у застройщика третьему лицу.

Передача прав требования оформляется путём заключения договора цессии и регулируется главой 24 ГК РФ.

Следует отметить, что моральный вред нельзя взыскать через арбитражный суд, поскольку требования неразрывно связанные с личностью кредитора, не подлежат отчуждению при любых обстоятельствах в соответствии со ст. 383 ГК РФ. Для взыскания морального вреда участник долевого строительства может обратиться в суд общей юрисдикции с обособленным исковым заявлением.

Право требования выплаты неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства с застройщика возникает у дольщика на основании положений ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”.Действующее законодательство Российской Федерации, а именно ч. 9 ст. 4 № 214-ФЗ рассматривает участников долевого строительства, приобретающих квартиры исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности как потребителей и соответственно защищает их права.Право требования штрафа, на основании п. 6 ст. 13 ЗоЗПП, за отказ от удовлетворения застройщиком требования дольщика – потребителя по выплате неустойки за просрочку передачи квартиры в досудебном порядке возникает у участника долевого строительства в следующих случаях:
• незаконного отказа строительной компании от удовлетворения заявленных требований потребителя;
• игнорирования застройщиком предъявленных дольщиком требований.

Требования о выплате неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства должны быть направлены застройщику в виде досудебной претензии заказным письмом с уведомлением о вручении.

В соответствии с ч. 1 ст. 382 ГК РФ:

Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

При этом из ч. 2 ст. 382 ГК РФ следует, что для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если оно не предусмотрено законом или условиями договора.

Согласно ч. 1 ст. 384 ГК РФ:

Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

По договору цессии участник долевого строительства (цедент) передаёт юридическому лицу или ИП (цессионарию) права требования с застройщика неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства, потребительского штрафа, и других издержек, подлежащих компенсации. Подобная передача прав не противоречит положениям действующего законодательства (в частности ст. 382, 384, 393, 421 ГК РФ), а, следовательно, является допустимой.

Ознакомьтесь также с нашей услугой:

Взыскание неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства и потребительского штрафа через суд общей юрисдикции

Успешно взыскиваем неустойку через арбитраж с застройщиков

Через арбитражный суд можно взыскать до 150% неустойки
Не упускайте возможность получения денег по-максимуму!

Взыскать неустойку

Оформление переуступки права требования неустойки за просрочку передачи квартиры и штрафа по ЗоЗПП

Договор уступки права требования, обычно, необходимо регистрировать в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии в соответствии с положениями ч. 1 ст. 389 ГК РФ, которая гласит, что:

Сделка уступки права требования оформляется в той же форме, в которой была совершена сделка, на основании которой возникли уступаемые права.

Однако в некоторых случаях, государственная регистрация договора цессии не требуется (например, когда права на взыскание долга передаются дольщиком третьему лицу после подписания акта приёма-передачи объекта долевого строительства) поскольку обязательства по ДДУ исполнены и он прекратил своё действие. Однако в этом случае, рекомендуется заверить договор цессии нотариально.

Существует некоторая вероятность, что Росреестр откажет в регистрации договора цессии, мотивируя свои действия разнообразными доводами, в связи с чем может потребоваться обжалование этого решения в суде, что сдвинет планируемые сроки взыскания неустойки и штрафа через арбитраж. Не смотря на это, конечный результат в виде присужденной денежной суммы, оправдает ожидания, как цессионария, так и цедента.

В договоре цессии помимо прав и обязанностей сторон должен быть чётко прописан порядок расчётов между цессионарием и цедентом, а также размер вознаграждения цедента за уступку права требования долга цессионарию.

Обычно, в подобные договора цессии включается условие о том, что вознаграждение цеденту выплачивается от итоговой взысканной суммы за минусом расходов цессионария в виде налоговых обязательств, оплаты государственной пошлины, комиссий за банковские переводы денежных средств.

Некоторые нюансы подачи искового заявления по взысканию неустойки и потребительского штрафа в арбитраж

1. Договор цессии между дольщиком (цедентом) и третьим лицом (цессионарием) может быть заключён в любое время на протяжении периода действия договора участия в долевом строительства, а также после подписания акта приёма-передачи квартиры и прекращения действия ДДУ, при наличии у участника долевого строительства прав требования неустойки за просрочку передачи квартиры и потребительского штрафа.
2. Никаких согласований со строительной организацией по вопросу переуступки права требования неустойки за просрочку передачи квартиры и 50% штрафа по ЗоЗПП не требуется (в соответствии с ч. 2 ст. 382 ГК РФ), если иные условия не установлены самим ДДУ.
3. Необходимо надлежащим образом уведомить застройщика (должника) о смене кредитора по обязательствам и заключении договора цессии между дольщиком и третьим лицом (в соответствии со ст. 385 ГК РФ).
4. Участник долевого строительства должен иметь документальное подтверждение прав, которые он передаёт цессионарию. Дольщику необходимо передать юридическому лицу или ИП нотариально заверенную копию ДДУ и претензии застройщику о досудебной выплате неустойки и штрафа, ответы на претензии (при наличии), а также чеки и описи, подтверждающие почтовые отправления.
5. Важно отметить, что дольщик, по договору уступки прав требования, передаёт новому кредитору (третьему лицу) только права требования неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства и 50% штрафа за отказ застройщика от урегулирования спора в досудебном порядке. Право требования передачи объекта долевого строительства при этом остаётся у дольщика и не передаётся цессионарию.

Задать вопрос

1) В соответствии с ч. 2 ст. 6 № 214-ФЗ в случае если застройщик допустил нарушение установленного договором срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, то у застройщика возникает обязанность выплаты неустойки дольщику – физическому лицу в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

На основании Указания Банка России от 11.12.2015 № 3894-У “О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России” с 1 января 2021 года значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату.

Значения ключевой ставки в зависимости от периода начисления неустойки:

Период начисления неустойки: Ключевая ставка ЦБ РФ:

Взыскание неустойки по ДДУ с застройщика в арбитражном суде



Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве» действует с 2005 года. За 13 лет по всей России сложилась уже устоявшаяся практика привлечения застройщиков к ответственности за нарушение сроков сдачи объектов долевого строительства.

Чтобы полностью не «задавить» строительный бизнес, суды снижают неустойку. При этом, даже не смотря на то, что у застройщика нет объективных причин нарушения срока сдачи объектов.

Анализируя практику по всей России в общем и в Московском регионе в частности, можно сделать вывод, что суды общей юрисдикции (районные, городские суды), как правило, снижают неустойку и штраф на 50 % и более.

Арбитражные суды в свою очередь менее «эмоционально» подходят к рассмотрению дел, поскольку рассматривают экономические споры между организациями, а поэтому если есть нарушение и законом предусмотрена степень ответственности, то арбитражный судья привлечет виновника в полной мере.

Из этого «вытекает» юридическая хитрость уйти от укоренившейся практики районных судов, обратившись в арбитражный суд за взысканием неустойки по ДДУ с застройщика.

Однако в последнее время практика в арбитражных судах становится не такой положительной для дольщиков, о новой практике арбитражных судов юрист компании “Двитекс” расскажет в данной статье.

Кто может подать иск о взыскании неустойки по ДДУ в арбитражный суд?

Арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности. Арбитражные суды рассматривают дела с участием юридических лиц, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя.

Таким образом, иски о взыскании неустойки по ДДУ от дольщиков-физических лиц не будут приняты арбитражным судом к рассмотрению (у дольщиков есть право выбора подсудности дела в рамках системы судов общей юрисдикции, подведомственность же, то есть отнесение дел к рассмотрению той или иной системы судов, не может быть выбрана сторонами, она четко регламентируется процессуальными кодексами).

Но необходимо отметить, что в случае уступки дольщиком-физическим лицом права требования неустойки по ДДУ юридическому лицу/индивидуальному предпринимателю по договору цессии, данное юридическое лицо/индивидуальный предприниматель обращается за взысканием неустойки с застройщика уже в арбитражный суд, а не суд общей юрисдикции, при этом подсудность дела определяется уже АПК РФ: у юридического лица/ИП по данной категории спора отсутствует право выбора суда, он должен обратиться в суд месту нахождения застройщика, если иное не указано в договору участия в долевом строительстве. Если ДДУ устанавливает иную подсудность, то новый дольщик должен обратиться в суд в соответствии с договорной подсудностью. Иными словами, к новому дольщику переходят права требования по договору, а процессуальные права и обязанности, возникающие в связи с разрешением спора в суде, к нему перейти не могут. Помимо неустойки, дольщик также может уступить организации право будущего требования – требования штрафа в соответствии с Законом о защите прав потребителей, но только в том случае, если соблюден претензионный порядок и застройщик проигнорировал или отказался выплатить неустойки добровольно. Однако насчет правомерности уступки права требования штрафа имеется в судебной практике и иная позиция, о чем мы говорим далее.

Аналогичные правила по уступке права требования применимы к процентам, право требования которых возникает у дольщика при расторжении ДДУ.

Вместе с тем, однозначно дольщик не вправе уступить требование компенсации морального вреда, так как данное требование тесно связано с личностью дольщика, но на практике это небольшая сумма.

Когда нельзя или нежелательно уступать права требования организации?

Не получится заключить договор цессии, если договор долевого участия в строительстве заключен до 01.06.

2015 года и в договоре имеется запрет на совершение уступки, поскольку в этот период действовала редакция Гражданского кодекса, в которой норма, предусматривающая, что запрет на уступку денежного права требования в договоре не лишает силы такую уступку, действовала только для договоров между сторонами, осуществляющими предпринимательскую деятельность. Затем данная фраза «исчезла» из ст. 388 ГК РФ и норма стала действовать для всех. Как показывает судебная практика, все договоры цессии права требования неустойки, заключенные вопреки запрету в ДДУ, заключенному до принятия новой редакции кодекса, были признаны судами недействительными, что в последующем вело к отмене решения арбитражного суда и возврату застройщику взысканных денег в качестве неустойки. Данные особенности также нужно учитывать при наличии пункта в ДДУ относительно получения согласия застройщика на уступку права требования, в том числе неустойки. Если же ДДУ заключен после 01.06.2015 года, то несмотря на запрет в ДДУ или ограничение уступки, например, указанием на необходимость получения согласия, дольщик вправе уступить денежные требования другому лицу (именно денежные требования) и такая уступка не может быть признана недействительной по данному основанию. Однако необходимо учитывать, если ДДУ предусматривает ответственность дольщика в случае нарушения запрета (например, выплата штрафа), данная ответственность может быть применена к дольщику (ГК это не запрещает), но дольщик может попробовать признать такой пункт в ДДУ, противоречащим Закону о защите прав потребителей.

Кроме того, не стоит заключать договор уступки, если в ДДУ предусмотрена третейская оговорка, предусматривающая передачу дела на рассмотрение в третейский суд, имеющий право администрирования арбитража (таких судов на текущий момент 4),  так как юридическое лицо/ИП не сможет признать такую оговорку незаконной и пойти в арбитражный суд для взыскания неустойки. В этом случае новый дольщик, имеющий иной процессуальный статус, чем физическое лицо-потребитель, будет вынужден идти в третейский суд (при условии, что такой суд действует в соответствии с ФЗ об арбитраже (третейском разбирательстве) и имеет право на администрирование арбитража).

Нужно ли регистрировать договор уступки?

По вопросу регистрации договору уступки права требования неустойки по ДДУ накопилась значительная судебная практика.

Мнения судов не всегда совпадали: сначала суды выносили решения о том, что договор уступки не подлежит регистрации в Росреестре (например, Постановление Десятого Арбитражного Апелляционного суда от 22.05.

2021 №А41-59308/16), затем, наоборот, выносили решения о понуждении Росреестра к регистрации.

Взыскание неустойки по ДДУ через Арбитражный суд

Взыскание неустойки по ДДУ через Арбитражный суд.

Настоящая статья касается в основном Московского региона, так как основывается на 16-летнем юридическом опыте автора статьи, проработавшем в Москве и МО.

Одним из существенных условий Договора о долевом строительстве, является срок передачи объекта долевого строительства, то есть Квартиры.

Часто, при заключении Договора, менеджеры Застройщиков убеждают граждан, что Застройщик передаст им квартиру даже раньше обусловленного Договором срока, тем самым вводят граждан в заблуждение, ведь на практике Застройщики передают квартиры своим дольщикам не  раньше предусмотренного договором срока, а напротив, с большой просрочкой.

В то же время  Застройщик отчетливо понимает, что чем меньший срок передачи Квартиры указан в договоре, тем дороже будет стоить сама Квартира, а то, что исполнить в срок свои обязательства Застройщик не сможет, его мало волнует, так как главное — побыстрее заключить как можно больше договоров долевого участия и привлечь максимум денежных средств граждан.

Такое поведение Застройщиков было обусловлено в том числе и тем, что они чувствовали свою безнаказанность в связи с очень существенным снижением неустойки  за просрочку передачи квартиры.

В соответствии с положениями Федерального закона №214-ФЗ, Застройщик обязан уплатить участнику долевого строительства законную неустойку, размер которой определен Законодателем.

Верховный суд Российской Федерации неоднократно разъяснял, что снижение размера законной неустойки возможно только в исключительных случаях, а именно, в тех случаях, когда Застройщик не справился со своими обязательствами в связи с форс-мажорными обстоятельствами (обстоятельства непреодолимой силы). Несмотря на это, суды общей юрисдикции снижают законную неустойку до неприличных размеров.

Для снижения неустойки судам общей юрисдикции зачастую достаточно лишь «формального» письменного заявления от Застройщика о применении ст.333 ГК РФ и неустойка будет снижена!

Разумеется, такие действия повального снижения неустойки в судах привели к тому, что Застройщики перестали бояться ответственности за нарушение своих обязательств перед дольщиками.

 Что привело к тому, что Застройщики, как правило, указывают в ДДУ не реальные, а сокращенные сроки строительства, которые вызывают  повальные задержки! Ведь стоимость квартиры , которая по ДДУ  передается через полгода или через реальных 2 года будет стоить по разному! Многие дольщики в принципе не купят квартиру, если будут знать реальный срок передачи квартиры. Исходя из сложившейся судебной практики Застройщику нет никакой необходимости добровольно уплачивать неустойку. Поэтому не ждите, что по вашей претензии Застройщик что-то вам выплатит. Нам известно всего 3 случая добровольной выплаты Застройщиками неустойки и подобные выплаты составляли 30% от неустойки. Чуть более чаще застройщики предлагают компенсировать просрочку доп. услугами, но и то процент подобных Застройщиков не более 5 % общего количества.  На мой взгляд, если бы СОЮ (суды Общей юрисдикции) удовлетворяли требования потребителей хотя бы на 50% от исковых требований, то и отношение Застройщиков к требованиям дольщиков улучшилось бы.  Было бы намного больше добровольных выплат.

К счастью, ситуация постепенно меняется, и все больше судов удовлетворяет требованиям потребителей не менее чем на 50% от исковых требований. Список подобных судов Московского региона можно посмотреть здесь. До 2021 г.


спасение дольщиков было в Арбитражном суде, взыскивалась 100% неустойка + 50% штраф по Закону о Защите прав потребителя. Но с 2021 года практика сильно изменилась, фактически практика АС (Арбитражного суда) г.

Москвы сравнялась с практикой суда Общей юрисдикции а в отдельных случаях в суде Общей юрисдикции даже выгодней судится.  В Арбитражном суде Московской области все достаточно стабильно и единообразно. Судьи присуждают половину от заявленных сумм, что все же чуть больше, чем в суде Общей юрисдикции.

При этом нужно отдать должное, что есть суды Общей юрисдикции, которые присуждают такие же суммы, как и в Арбитраже. Еще раз список подобных судов мы будем публиковать здесь.

Еще одним важным преимуществом обращения в Арбитражный суд перед судом общей юрисдикции является срок получения исполнительного листа, то есть получение денежных средств в Арбитражном суде быстрее.

В судах общей юрисдикции дело по существу может рассматриваться долгие месяцы в зависимости от загруженности суда. Затем столько же длится апелляция, и только после того, как материалы дела вернутся в суд первой инстанции, можно рассчитывать на получение исполнительного листа.

Таким образом, взыскание неустойки с застройщика через суд общей юрисдикции может занять целый год, а иногда и больше. За это время вероятность исполнения такого Решения, получения денежных средств с Застройщика, существенно уменьшается.

Но бывают, конечно, и исключения, когда меняется Арбитражная судебная практика, как это произошло в начале 2021 года, в связи с чем все дела переносились на более поздние даты. То есть в  2021 году сроки  рассмотрения в Арбитраже и в суде Общей были примерно одинаковыми.

Но в целом в Арбитражном суде к соблюдению процессуальных сроков относятся гораздо серьезней, в связи с чем скорость получения денежных средств с Застройщика сокращается, а это весьма существенное преимущество. Платежеспособность застройщиков со временем существенно ухудшается и именно по этой причине важно получить исполнительный лист как можно раньше.

Итак, мы кратко рассказали о преимуществах взыскания неустойки за нарушение сроков сдачи объектов долевого строительства через Арбитражный суд перед взысканием такой неустойки через суды общей юрисдикции.

Если суд по доступной вам подсудности присуждает менее половины от заявленных сумм, возможно, стоит уступить право требования неустойки на ЮЛ.

Опять же необходимо ознакомиться с актуальной информацией, которая существует в вашем регионе.

Сейчас постараюсь так же кратко рассказать о самом механизме взыскания неустойки через Арбитражный суд

Арбитражные суды рассматривают споры экономического характера между субъектами предпринимательской деятельности. Такими субъектами являются юридические лица, а не физические лица.

В действующем законодательстве РФ существует институт уступки прав требований, то есть любое  лицо может уступить свои права требования любому третьему лицу, в том числе Юридическому лицу.

Данные отношения регулируются положениями Главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также согласуются с принципом свободы договора, предусмотренным ст.421 ГК РФ.

Руководствуясь положениями 24 Главы ГК РФ, а также положениями ст.

421 ГК РФ, участники долевого строительства совершенно законно, пользуясь правами предоставленными им Законодателем, имеют право уступить любому третьему лицу  все права требования, которые у них имелись, а также права требования, которые у них возникнут в будущем, заключив при этом Договор уступки права требования  (Договор цессии) с любым третьим лицом.


Таким образом, участник долевого строительства может уступить ЮЛ право требования с Застройщика законной неустойки за нарушение сроков передачи квартиры, а также суммы штрафа, предусмотренного п.6 ст.13 Закона о защите прав потребителей.

После уступки вашего права требования неустойки, организация самостоятельно осуществляет взыскание неустойки за нарушение сроков строительства с Застройщика, то есть направляет претензию, готовит иск, отстаивает интересы в суде и принудительно исполняет решение. При этом все расходы на юристов, адвокатов, а также иные расходы, связанные с взысканием неустойки, Юридическое лицо оплачивает самостоятельно, но и деньги поступают на счет Юридического лица (не клиенту)!

В настоящее время, в информационно-коммуникационной сети интернет, а также в других источниках информации существует масса объявлений, связанных с предложениями помочь дольщикам взыскать неустойку с Застройщика через Арбитражный суд.

Важно не ошибиться с выбором таких «помощников», ведь необходимо понимать, что взысканные денежные средства с Застройщика изначально поступят организации, которым участник уступил свои права требования, а уже потом вышеназванные лица должны перечислить денежные средства участнику долевого строительства. Следовательно, заключая договор цессии, участник должен быть уверен в организации, которой он уступает свои права требования.

Юридическая компания Силкин и Партнеры существует уже более Десяти лет и за это время зарекомендовала себя как надежный защитник прав участников долевого строительства. Нашей основной специализацией является отстаивание интересов участников долевого строительства, в том числе и взыскание неустойки за нарушение сроков сдачи объектов долевого строительства с застройщиков в Арбитражном суде.

Более того, мы выкупаем у вас право требования неустойки.

 То есть вы сразу получаете деньги за уступленное нам право! И все возможные риски со сроками ожидания и фактического неполучения денег от Застройщика или Юридической компании, которой вы уступили ваше право, уже вас не касаются! Нужны деньги на ремонт, отдых, покупку нового авто? Просто продайте свое право требования неустойки и сразу делайте с деньгами, что хотите!

Если у Вас остались вопросы касательно взыскания неустойки с Застройщика через Арбитражный суд, позвоните нам по телефону и запишитесь на бесплатную консультацию!

Неустойка по ДДУ: в какой суд подать иск дольщику?



Дольщик может получить хорошие деньги, если застройщик не сдал квартиру в срок или вовремя не устранил дефекты. Суды встают на сторону дольщиков, но размер неустойки могут уменьшить в несколько раз. И тогда возникает вопрос, в какой суд подать иск дольщику?

Сумма неустойки считается по единой формуле (ч. 2, ст. 6 № 214-ФЗ), и может составлять от нескольких сотен тысяч до миллионов рублей, в зависимости от времени просрочки обязательств.

О том, как считать неустойку, читайте здесь

Например, если квартира  стоит 5 миллионов рублей и сдана на год позже, неустойка составит 912 500 рублей.

Но сколько получит дольщик фактически: миллион или сто тысяч,  – решает конкретный суд.

Как правильно выбрать суд, чтобы получить больше?

Когда лучше обратиться в суд общей юрисдикции, а когда – в арбитражный суд

Дольщик – физическое лицо может взыскать неустойку:

• В суде общей юрисдикции, – как потребитель.
• В арбитражном суде, – уступив право требования юридическому лицу или ИП.

Когда лучше обратиться в суд общей юрисдикции, а когда – в арбитражный суд?

Есть такая закономерность: чем больше неустойка, тем сильнее ее снижают.

• Дольщик требовал неустойку 237 360 рублей. Суд уменьшил эту сумму в 4 раза (Решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 23 ноября 2015 года);
• Дольщик требовал неустойку 949 152 рублей. Суд уменьшил эту сумму в 6 раз (Решение Подольского суда Московской области от 26.05.2021).

Основание – статья 333 ГК РФ, в которой говорится, что суд может уменьшить неустойку как несоразмерную последствиям нарушения обязательства. При этом нижний предел снижения в статье не указан.

Поэтому если возникает вопрос, в какой суд подать иск дольщику, то нужно определиться. Если просрочка обязательств со стороны застройщика незначительная, лучше обратиться в суд общей юрисдикции. Если суммы неустойки существенные – в арбитражный суд, где статья 333 ГК РФ практически не применяется.

Изучите также свежую практику судов в вашем регионе, и подавайте иск в более лояльный суд.

Плюсы и минусы взыскания неустойки через суд общей юрисдикции

Плюсы:

• Возможность получить, кроме неустойки, и другие компенсации: морального вреда, убытков, а также штраф 50% от суммы, назначенной судом, – за то, что застройщик не заплатил неустойку добровольно.
• Возможность выбрать подходящий суд, – такой, где меньше «режут» неустойку. Дольщик, как потребитель, может подать иск как по месту нахождения застройщика, заключения договора, так и по месту своей прописки или пребывания. «Место пребывания» трактуется широко. Это может быть адрес временной регистрации, арендованного жилья или гостиницы.
• Нет рисков: деньги поступают сразу на счет дольщика.
• Не нужно платить госпошлину, если сумма иска менее 1 миллиона рублей (пп. 4 п. 2, п. 3 ст. 333.36 НК РФ; п. 3 ст. 17 Закона N 2300-1).

Минусы:

• Неустойка будет снижена. Добиться полной суммы практически невозможно.
• Неустойка уменьшается существенно. Иногда суд устанавливает негласный лимит. Например, не более 100 000 рублей. В частности, так происходит, если в суде уже много исков к застройщику.
• Сложно компенсировать затраты на юриста в полном объеме. Обычно суд «выделяет» на представителя не больше 10 000 рублей.

Плюсы и минусы взыскания неустойки через арбитражный суд

Плюсы:

• Возможность получить всю сумму неустойки.
• Возможность получить деньги сразу, уступив требования юридическому лицу или ИП.
• Можно просить большие суммы. Арбитражные суды «не боятся» присуждать неустойку больше миллиона рублей (Решение АС Московской области от 05.04.2021г. дело А41-9530/17).
• Высокий уровень подготовки судей – к ним предъявляются более жесткие требования.
• Можно сэкономить на налогах: налог с неустойки по 214-ФЗ, взысканной через арбитраж, – 6%. Через районный суд – 13%.
• Судебные акты готовят быстрее, чем в судах общей юрисдикции, и публикуют на сайте arbitr.ru.
• Возможность полностью компенсировать затраты на юриста

Минусы:

• Дольщик, как физ. лицо, не может самостоятельно обратиться в арбитражный суд, чтобы представлять свои интересы. Нужно уступить взыскание юридическому лицу или предпринимателю.
• Нельзя выбрать «подходящий» суд. Иск подается по месту нахождения застройщика или в суд, указанный в договоре долевого участия.
• Дольщик получит не всю неустойку, которую назначит суд, а только процент от этой суммы. Столько, сколько указано в договоре уступки.