Сдача в аренду нежилого помещения физическим лицом налогообложение енвд

Расчет ЕНВД для аренды недвижимости

Всем привет! Я продолжаю писать свои статьи о налоге ЕНВД, последняя тема которую я рассматривал была “Примеры расчета налога ЕНВД” и сегодня узко специализированная статья для тех кто на ЕНВД сдает в аренду недвижимость.

Перед началом расчетов следует обратить внимание на такой момент, что в случае если Вы допустим хотите сдать свою квартиру, то для этого не обязательно открывать ИП и от него платить налоги (так будет очень дорого), Вы можете сдавать как физические лицо – при этом оплатив налог НДФЛ в размере 13%.

Ну а для предпринимателей приступим к расчетамналога.

Виды аренды недвижимости у ИП:

1. Аренда жилой недвижимости во временное проживание (хоспис, мотель, отель, гостиница, мини-гостиница и т.д.);
2. Аренда стационарных торговых площадей (или площадей для общественного питания) площадью менее 5 кв.м.;
3. Аренда стационарных площадей (или площадей для общественного питания) площадь более 5 кв.м.

Как видно аренда недвижимости разделена на 2 вида – это аренда жилой недвижимости и аренда коммерческой недвижимости которая разделяется между собой на коммерческую недвижимость площадью до 5 кв.м. и коммерческую недвижимость площадью более 5 кв.м.

Для того чтобы произвести расчет налога ЕНВД для аренды недвижимости необходимо обратиться к формуле налога ЕНВД.

Она имеет вид ЕНВД = БД*ФП*К1*К2*15%

Расчет ЕНВД для жилой недвижимости

Формула ЕНВД нам известна и теперь чтобы рассчитать размер налога необходимо найти все неизвестные.

ЕНВД = БД*ФП*К1*К2*15% где:

БД – базовая доходность для жилой недвижимости будет равна 1000 руб. за кв.м.;

ФП – физический показатель равен размеру площади сдаваемой Вами в аренду;

К1 – размер коэффициента дефлятора равен 1,798 и это значение полностью для всего бизнеса на 2015 год;

К2 – размер коэффициента дефлятора для определенного вида деятельности в определенном населенном пункте;

15% – налоговая нагрузка

Теперь произведем расчеты налога ЕНВД для жилой недвижимости на примере:

Например: У Вас мини-гостиница в городе Мегионе площадью 85 кв.м.

Какие данные мы можем взять из указанного примера?

1. БД – мини-гостиница – это аренда жилой недвижимости для временного проживания, базовая доходность для этого вида деятельности 1000 руб. за кв.м.;
2. ФП – физическим показателем для аренды жилой недвижимости является размер площади сдаваемый в аренду, в нашем примере ФП =  85;
3. К2 – так как указан город Мегион, то нам необходимо взять значение коэффициента для вида деятельности “сдача в аренду недвижимости” в г. Мегионе, К2=1;
4. К1- последняя неизвестная в формуле, но ее значение фиксировано и едино для всей деятельности в 2015 г. К1=1,798.

Теперь чтобы провести расчет налога ЕНВД для услуги по временному размещению и проживанию подставим все неизвестные:

ЕНВД= 1000*85*1,798*1*15% = 22 924 руб. – это размер налога за 1 месяц, для того чтобы высчитать размер налога за квартал необходимо полученную сумму умножить на 3.

Расчет ЕНВД для коммерческой недвижимости

Как я рассказывал уже до этогосуществует два варианта сдачи коммерческой недвижимости:

1. Сдача в аренду коммерческой недвижимости площадь которой менее 5 кв.м.;
2. Сдача в аренду коммерческой недвижимости площадь которой более 5 кв.м.

Расчет налога ЕНВД для них кардинально различается, так как они имеют разные показатели БД (базовой доходности) и ФП (физического показателя).

Рассмотрим варианты расчета налога ЕНВД при сдаче в аренду коммерческой недвижимости.

Аренда коммерческой недвижимости менее 5 кв.м.

Коммерческая недвижимость площадью менее 5 кв.м. приравнивается к торговой точке или торговому месту (можете называть как Вам больше нравится).

Если рассматривать сдачу в аренду коммерческой недвижимости площадью менее 5 кв. м., то нужно выделить 2 основных момента:

1. Базовая доходности при сдаче коммерческой недвижимости площадью менее 5 кв.м. равна 6000 руб. за 1 торговую точку;
2. Физический показатель в данном случае – это количество торговых точек сдаваемых в аренду.

Попробуем рассчитать налог ЕНВД на примере: В городе Мегионе у Вас есть 2 торговые точки, обе площадью 4 кв.м.

Используем для расчетов формулу: ЕНВД = БД*ФП*К1*К2*15%

ЕНВД = 6000 руб. (базовая доходность коммерческой недвижимости площадью до 5 кв.м.)*2(физический показатель за 2 торговые точки)*1,798 (К1)*1(К2 для сдачи в аренду коммерческой недвижимости в г.Мегионе)*15% (размер налоговой ставки) = 6000*2*1,798*1*15% = 3236 руб. 40 к. – это размер налога за 1 месяц.

Аренда коммерческой недвижимости более 5 кв.м.

Вот мы и добрались до последнего пункта при расчетах налога для недвижимости сдаваемой в аренду.

Коммерческая недвижимость площадью более 5 кв.м. при расчете налога ЕНВД имеет свои особенности:

1. Размер базовой доходности равен 1200 руб. за кв.м.;
2. Физическим показателем является размер площади сдаваемой в аренду.

Например: У предпринимателя есть бутик площадью 28 кв. метров который он хочет сдать в аренду.

Из приведенного примера мы можем взять следующие данные:

1. БД = 1200;
2.  ФП = 28 (размер площади);
3. К1 = 1,798;
4. К2 = 1 (для г.Мегиона).

Размер налога ЕНВД в данной ситуации будет равен: ЕНВД = 1200*28*1,798*1*15% = 9061 руб. 92 копейки. Размер налога за 1 месяц, для того чтобы высчитать за квартал – умножьте на 3.

На этом я заканчиваю статью. Что касается сдачи в аренду, то налог ЕНВД не лучший выбор для данной деятельности. Я бы выбрал УСН 6%.

В настоящее время многие предприниматели для перехода на ЕНВД, расчета налога, взносов и сдачи отчетности онлайн используют данную Интернет-бухгалтерию, попробуйте бесплатно. Сервис помог мне сэкономить на услугах бухгалтера и избавил от походов в налоговую.

Процедура государственной регистрации ИП или ООО теперь стала еще проще, если Вы еще не зарегистрировали Ваш бизнес, подготовьте документы на регистрацию совершенно бесплатно не выходя из дома через проверенный мной онлайн сервис: Регистрация ИП или ООО бесплатно за 15 минут. Все документы соответствуют действующему законодательству РФ.

В случае если у Вас остались вопросы, то в группе социальной сети ВК “ Секреты бизнеса для новичка”, Вы найдете ответы на все вопросы.

Всем пока!

Собственник нежилого помещения физическое лицо

Эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Анастасия Бахтина и Алексей Александров объясняют, когда сдача физическим лицом нежилых помещений в аренду может быть квалифицирована как незаконное занятие предпринимательской деятельностью. Нужно ли физическому лицу получать статус индивидуального предпринимателя для сдачи нежилых помещений в аренду?

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ). При этом гражданин может осуществлять деятельность по сдаче имущества в аренду как физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем (далее также — ИП), так как закон не содержит требование о регистрации физического лица в качестве ИП как необходимое условие сдачи в аренду принадлежащего ему имущества.

https://www..com/watch?v=Hu7D6NfPTHs

Чтобы уполномоченный орган согласился провести регистрацию, представителю юридического лица потребуется подготовить следующие документы:

• заполненное в соответствии с правилами заявление;
• оформленный и подписанный договор, а также приложение к нему;
• кадастровый паспорт недвижимости;
• бумаги, подтверждающие правовой статус организации;
• документы, подтверждающие факт внесения госпошлины;
• дополнительные бумаги, если их предоставление необходимо.

Если арендодателем является физическое лицо Если в роли арендодателя выступает физическое лицо, процесс составления договора и особенности оформления сделки меняются. Так, в документе необходимо указать адрес и характеристику помещения. При этом адресные выплаты не будут подлежать начислению НДС. В ее состав включаются и коммунальные платежи.

По законодательству нет никаких ограничений на то, кто может снять нежилое помещение.

Это может быть юридическое лицо, индивидуальный предприниматель или обычный гражданин.

Важно только, чтобы физическое лицо было совершеннолетним.

Для снятия нежилого объекта в аренду оформление статуса ИП не требуется.

1) Законодательство Российской Федерации  не запрещает сдавать нежилые помещения в аренду физическим лицам, не являющимися индивидуальными предпринимателями. При получении денежных средств в наличной форме, необходимо учитывать требования ФЗ № 54 от 22.05.2003г.

2) Следует учитывать, что если нежилое помещение сдается иностранному гражданину, то вся ответственность по сдаче в аренду помещения возлагается на арендодателя. Кроме того, в некоторых  случаях, договоры, заключенные с нерезидентом попадают под нормы, обязывающие предоставлять паспорт сделки.

Порядок оплаты арендных платежей стороны самостоятельно предусматривают в договоре аренды (Ст. 614 ГК РФ) . В случае расчетов наличными денежными средствами, арендодатель обязан применять ККТ  в соответствии с Федеральным законом от 22.05.2003 г. № 54 «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт»).

Обоснование:

1. В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, все, что прочно связано с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

   К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

В аренду могут быть сданы земельные участки, здания, сооружения, оборудование, и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Право передачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ).

Соответственно и физическое лицо, и юридическое лицо вправе передавать в аренду принадлежащее ему на праве собственности имущество как физическим, так и юридическим лицам. Т.е. распоряжаться по своему усмотрению.

Арендаторами по договору аренды могут выступать любые физические и юридические лица (включая иностранных лиц).

При этом, следует учитывать, что арендатор (физическое лицо) в соответствии со ст. 615 ГК РФ обязан использовать арендованное имущество (нежилое помещение) в соответствии с условиями договора аренды либо в соответствии с назначением имущества (если в договоре назначение не указано).

Другими словами, использование нежилого помещения для проживания граждан, либо для предпринимательской деятельности без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя запрещено.

1. Если нежилое помещение сдается иностранному гражданину, то собственнику следует учитывать следующие положения:

В главе 18 КоАП РФ, за то, что арендатор не имеет разрешения на привлечение иностранной рабочей силы или кто-то из его работников трудится без разрешения на работу, органы ФМС могут оштрафовать арендодателя (а также субарендодателя ):

• компанию – на 450 000 – 800 000 руб.;
• ее руководителя – на 45 000 – 50 000 руб.;
• предпринимателя – на 350 000 – 800 000 руб.

Кроме того, следует учитывать, что Федеральным законом № 173 от 10.12.2003 г. «О валютном регулировании и валютном контроле» ЦБ РФ в целях обеспечения учета и отчетности по валютным операциям может устанавливать единые правила оформления резидентами в уполномоченных банках паспорта сделки при осуществлении валютных операций между резидентами и нерезидентами.

Основным инструментом для обеспечения учета и отчетности по валютным операциям и осуществления валютного контроля является паспорт сделки (ч. 1 ст. 20, п. 12 ч. 4 ст. 23 Закона № 173-ФЗ).

Правила и порядок оформления паспортов сделок, а также договоры, к которым применяются требования об их оформлении, установлены Инструкцией Банка России от 04.06.2012 № 138-И (далее – Инструкция № 138-И).

1. Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя или без регистрации в качестве юридического лица влечет наложение административного штрафа в размере от пятисот до двух тысяч рублей (п. 1 ст. 14.1 КоАП РФ).

За незаконное предпринимательство существует и уголовная ответственность , как в статье 171 УК РФ указано, что осуществление предпринимательской деятельности без регистрации или без лицензии в случаях, когда такая лицензия обязательна, если это деяние причинило крупный ущерб гражданам, организациям или государству либо сопряжено с извлечением дохода в крупном размере:

• наказывается штрафом в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо арестом на срок до шести месяцев.

За  то же деяние:

• совершенное организованной группой;
• сопряженное с извлечением дохода в особо крупном размере:
  • наказывается штрафом в размере от ста тысяч до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до трех лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет, либо лишением свободы на срок до пяти лет со штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев либо без такового.

Чучкина И.В.ООО «ИК Ю-Софт» Региональный центр Сети КонсультантПлюс

Обратите внимание, в законодательстве могли произойти изменения. Мнение эксперта основано на положениях законодательства, действующего на дату подготовки консультации

Сдачу жилых (квартир) и нежилых (офисов) помещений в аренду всегда сопряжена с вопросом об уплате налогов с арендной платы.

Собственники помещений задаются вопросом о том, нужно ли платить налоги, если нужно, то в каком размере, нужно ли регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и т.д. Далее мы расскажем об этих и других тонкостях сдачи помещений в аренду.

Сразу оговоримся, что речь будет идти только о ситуациях, где помещение сдается в аренду физически лицом, а не организацией, поскольку в последнем случае все правила будут сильно отличаться.

Записаться на прием нашего юриста онлайн {amp}gt;{amp}gt;

Когда физическое лицо сдает помещение в аренду, оно получает за это арендную плату, которая в соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ признается доходами, и с этих доходов необходимо уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13%. Таким образом, Налоговый кодекс предписывает уплатить в бюджет государства 13% от всех сумм арендной платы.

Зачастую собственники помещений (арендодатели) задаются вопросом: откуда налоговая инспекция узнает, что я получаю этот доход? Источники получения сведений налоговой инспекцией могут быть разные.

Если арендная плата достаточно велика (около 50-100 тыс рублей) и ежемесячно перечисляется на банковскую карточку (да еще с указанием «арендная плата»), то соответствующая информация может быть передана в налоговую самим банком.

Заказать обратный звонок нашего юриста онлайн {amp}gt;{amp}gt;

Если же арендная плата не столь велика или передается наличными деньгами, то о её получении налоговой инспекции, как правило, становится известно от самого арендатора.

Как правило это случается из-за ухудшения отношений с арендатором по тем или иным причинам (задержка внесения арендной платы, причинения ущерба имуществу в квартире или офисе и т.д.) и сообщение в налоговую инспекцию о выплачиваемой арендной плате зачастую используется как рычаг давления на арендодателя.

Таким образом, чтобы не находиться в плену угроз арендатора, следует платить законно установленные налоги.

Важно: в случае выявления факта неуплаты налога, с собственника квартиры или офиса могут быть  взысканы не только суммы, которые нужно было уплатить ранее, но также пени (около 8% годовых) и штрафы (20% от неуплаченной суммы)

Статьей 171 Уголовного кодекса РФ установлена уголовная ответственность за осуществление предпринимательской деятельности без регистрации, если она сопряжена с получением дохода в размере не менее чем 1 500 000 рублей. Если полученный доход ниже указанной суммы, то в соответствии со ст. 14.1 КоАП ответственность будет не уголовной, а административной (штраф в размере от 500 до 2 000 рублей).

• Порядок сдачи в аренду нежилого помещения физическим лицом
• Требуется ли физ. лицам регистрация ИП
• В каких случаях необходимо получение статуса ИП
• Последствия за совершение незаконной предпринимательской деятельности
• Правила заключения арендных договоров
• Налогообложение арендодателя
• Порядок сдачи в аренду нежилого помещения юр. лицом
• Особенности сдачи в аренду помещений юр. лицами
• Аренда нежилого помещения у физического лица
• Задать вопрос юристу

• характеристика сдаваемого помещения;
• реквизиты участников, заключивших соглашение (432 и 606 статьи ГК РФ);
• сумма выплат за арендование;
• нюансы пользования помещением и его ремонта;
• подписи обеих сторон;
• при отсутствии в тексте документа срока заключения договора, он признаётся заключённым на неопределённое время (статья 610 часть вторая ГК РФ).

Нужно ли физическому лицу получать статус индивидуального предпринимателя для сдачи нежилых помещений в аренду

Собственником по отношению к любой недвижимости, как жилой, так и нежилой, является лицо, чьи права зарегистрированы в ЕГРН (ст. 131 ГК РФ, ст. 1 ФЗ «О госрегистрации недвижимости»). В Российской Федерации собственником такого объекта может выступать:

• Гражданин или иной человек, законно находящийся на территории страны.
• Организации, как коммерческие, так и некоммерческие.
• Государство в лице как Российской Федерации в целом (федеральная госсобственность), так и её отдельных субъектов.
• Органы местного самоуправления (муниципальная собственность).

https://www..com/watch?v=0wPYG6R1oDw

Согласно ч. 2 ст. 8 Конституции РФ все виды и формы собственности в нашей стране равны и защищаются законом одинаково. Предпочтительная защита какой-то одной формы (как во времена СССР) более не допускается.

Статья 8. Конституция Российской Федерации

1. В Российской Федерации гарантируются единство экономического пространства, свободное перемещение товаров, услуг и финансовых средств, поддержка конкуренции, свобода экономической деятельности.
2. В Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

СПРАВКА: Поэтому кто бы ни был собственником помещения, его права будут такими же, как и у любого другого собственника.

Аналогичный вывод содержит Постановление ФАС Уральского округа от 12.01.

2010 N Ф09-5369/09-С2 по делу N А07-14957/2008: предприниматель использует свое имущество не только для занятия предпринимательской деятельностью, но и в качестве личного имущества, необходимого для личных нужд, поэтому его имущество не может быть разграничено. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 Гражданского кодекса РФ)

Сдача в аренду нежилого помещения ооо налогообложение 2021

Согласно какому принципу рассчитывается процентная ставка по налогу на коммерческую недвижимость? Расчёт ставки опирается на принцип презентабельности (подразумевающий привлекательный вид здания или помещения) и окупаемости (то есть оправданность затрат на содержание помещения, которое способствует принесению прибыли).

Согласно статьям Налогового Законодательства (п. п 1-4 ст. 208), ставка налогообложения на полученные доходы для граждан нашей страны составляет 13 % от конечной суммы. Это означает, что с суммы арендной платы гражданин обязан отчислять 13 процентов в доход государства.

Под какую систему налогообложения попадает сдача нежилого помещения в аренду

Добрый вечер! Вы вправе по своему усмотрению выбрать систему налогообложения (при условии, что Вы вписываетесь в рамки выбранной системы налогообложения).

Например, если Вы оказываете услуги по передаче во временное владение и(или) в пользование торговыхмест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговыхзалов, объектов нестационарной торговой сети, а также объектов организации

общественного питания, не имеющих зала обслуживания посетителей, то можете применять ЕНВД.

350 000, 600 000, 3 000 000 и т.д. — это потенциально возможный доход, который Вы можете получить при сдаче имущества в аренду. Этот доход необходимо умножить на 6%, получим стоимость патента, которую Вы должны будете оплатить: например площадь, которую Вы сдаете от 100 до 500 кв. метров, тогда 3 000 000* 6%=180 000р. — стоимость патента.

Сдача квартиры в наем физ лицом без образования ИП

Предприниматель может сдавать помещение в аренду физ. лицу. Законодательство не регулирует нормы, касающиеся ограничений по аренде. Следовательно, любое дееспособное лицо может участвовать в сделке по аренде нежилых помещений.

Сдача в аренду личного автомобиля со стороны ИП не запрещена законом. Сделка оформляется путём подписания соглашения между предпринимателем и физическим лицом или ООО. В пунктах договора чётко прописываются все нюансы, которые могут возникнуть в процессе эксплуатации автомобиля. Назначается сторона, которая несётрасходы, связанные с покупкой ГСМ, запчастей и денежной компенсации за износ.

Налогообложение при сдаче физическим лицом нежилого помещения в аренду

Соглашение при аренде недвижимости играет большую роль. На основании этого документа налоговые органы могут проверять размер дохода плательщика. Многие пользуются тем, что доказать реальный доход очень сложно, особенно, если происходит расчет наличными. Поэтому существенно занижают стоимость аренды, указанную в документе.

:  Замена хрусталика глаза по квоте

Не стоит экономить на оплате подоходного налога. Многие владельцы думают: «Какие проблемы могут возникнуть, если я буду сдавать в аренду помещение, не сообщая налоговым органам?». Действительно, если договор аренды не зарегистрирован (или его вообще не существует), то ИФНС будет трудно узнать о сделке.

Лучшая система налогообложения при сдаче помещений в аренду

• действует при наличии принятого в регионе закона;
• ставка 15%, может быть снижена на уровне субъекта РФ;
• база для расчета – установленный «базовый» доход, скорректированный коэффициентами, не зависит от фактически полученного.

Для организаций и предпринимателей налогообложение сдачи в аренду недвижимости возможно в нескольких вариантах. В каждом – есть свои преимущества и недостатки.

Рассмотрим, какие отчисления в бюджет ждут собственника недвижимости, и как выбрать оптимальный налоговый режим.

Каким налогом облагается сдача в аренду нежилого помещения физическим лицом

Полученная сумма дохода обычно исчисляется на основании договоренностей между арендодателем и нанимателем. И если в договоре прописано условие оплаты коммунальных платежей, вывоз мусора или охрану самим нанимателем, то расходами это назвать нельзя.

При патентной системе ИП раз в год уплачивает стоимость патента, исходя из всех разрешенных видов предпринимательской деятельности, куда может входить и сдача в аренду нежилых помещений под производственные цеха, магазины, салоны красоты или ремонтные мастерские.

Ип сдает в аренду нежилое помещение — налогообложение

1. В качестве кого он должен платить налоги на аренду помещения — ИП или простого гражданина, с учетом того, что нежилая недвижимость записана на него как на физическое лицо (как вариант, куплена им еще до регистрации в качестве ИП)?

Если арендатор — физлицо, не зарегистрированное как ИП, то предприниматель, сдавая объект в аренду, должен будет как налогоплательщик осуществлять в общем случае те же действия, что характерны для правоотношений с другим хозяйствующим субъектом. Налоги с аренды нежилого помещения он платит те же самые. Вместе с тем ИП следует иметь в виду, что:

Сдача в субаренду нежилых помещений налогообложение

14.07.2021

Компания ООО «Корсар», являясь для субарендатора арендодателем имущества, арендует данные основные средства у их собственника. Поэтому у компании ООО «Корсар» учет расходов на капитальный ремонт, произведенных компанией ООО «Штиль», будет зависеть от того, возместит ли собственник имущества указанные затраты.

Срок договора субаренды не может превышать срока договора аренды. При заключении договора субаренды законодательно не прописана обязанность их государственной регистрации, однако в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 сказано, что требования гражданского законодательства к регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды.

PRO новостройку 7 (499) 703-51-68 (Москва)

1. Не только характеристики самого объекта, но и сведения относительно целевого назначения.
2. Определение размера жилого помещения, точного местоположения.
3. Размеры платежей по субаренде, сроки перечисления средств.
4. Ответственность в случае нарушения условий договора.
5. Указание на лицо, которое должно быть ответственным за содержание.

6. Описание действий на случай обнаружения поломок, неисправностей.

Недвижимость можно приобрести не только для того, чтобы организовать производственный цех или торговую точку, постоянно проживать на территории. Владелец часто делает так, чтобы получить дополнительную прибыль. Тогда на некоторое время помещение передаётся другому лицу в пользование.

Законодательство при этом допускает повторную сдачу в аренду для тех помещений, на которые уже были оформлены подобные сделки.

Бухгалтерские проводки аренда и субаренда нежилого помещения

• 1 Что арендуем?
• 2 Аренда: отражаем в учете
  • 2.1 Начисление арендной платы — проводки у арендодателя
  • 2.2 Начисление арендной платы — проводки у арендатора
• 3 Ремонтируем арендованное имущество
  • 3.1 Ремонт за счет арендатора
  • 3.2 Ремонт за счет арендодателя

И физлицо, и юрлицо, и ИП вправе участвовать в подобных сделках.

Арендодатель — тот, кто отдает в аренду собственное имущество. Характеристика ДТ 62 (76), КТ 90.1 (91.1); ДТ 20 (23, 25, 26, 29, 44), КТ 60 (76); ДТ 44, КТ 60 (76); ДТ 91.2, КТ 60 (76); ДТ 76, КТ 51; ДТ 19, КТ 76; ДТ 90.3, КТ 68 субсч.

«Платежи по НДС»; ДТ 68, КТ 51; ДТ 20, КТ 68 арендная плата за месяц (от субарендатора); арендная плата за месяц в составе трат по имуществу, задействованному по основной деятельности производственной организации (учет арендатора); арендный платеж по имуществу, задействованному в основной деятельности торговой организации; арендный платеж по имуществу, задействованному в непроизводственных целях; плата за пересдачу прежнему арендатору; НДС прежнего арендатора; зачисление НДС (если деятельность облагается НДС); сбор за регистрацию поднаема; плата за госпошлину включена в состав трат Арендодатель причисляет плату за аренду к прибыли на последнее число месяца в бухгалтерии и налоговом учете.

Фирма, арендующая имущество, если это не запрещено договором аренды, может передать предмет аренды в субаренду. Также для подписания договора субаренды с третьим лицом требуется согласие собственника.

Если организация арендует помещение, участок или транспортное средство в целях своей основной деятельности, то и расходы она учитывает в составе себестоимости своих услуг, товаров и т.д.

Когда часть этого имущества передается в аренду, возникает доход.

Рекомендуем прочесть:  Судебные приставы арестовали счет

Помещения, сданные в субаренду, уменьшат ЕНВД

В ходе налоговой проверки инспекторы доначислили ему сумму ЕНВД, включив в расчет сданные в аренду площади.

По мнению проверяющих, предприниматель, осуществляя деятельность в объекте стационарной розничной торговли, имеющем торговый зал, должен был осуществлять расчет ЕНВД, исходя из физического показателя «площадь торгового зала», которая указана в инвентаризационных и правоустанавливающих документах на помещение.

Финансисты при решении данного вопроса заняли позицию в пользу налогоплательщиков.

Они пришли к выводу, что при передаче арендатором в субаренду части торгового зала магазина расчет единого налога нужно производить, исходя из арендуемой площади торгового зала за вычетом площади торгового зала, переданной в субаренду.

Сразу скажем, что рассуждения специалистов финансового ведомства справедливы и для ситуации, когда ЕНВД рассчитывает собственник торговых помещений, ­которые частично сданы в аренду.

Сдача нежилого помещения в аренду

Каждый арендодатель, будь то физическое или юридическое лицо, обязан оплачивать налог с прибыли, получаемой от аренды помещения! В соответствии с п. 4 п. 1 ст.

208 Налогового кодекса РФ, арендная плата за пользование помещением является доходами, с которых собственник помещения (физ.

лицо) должен уплачивать налог на доходы физических лиц (3-НДФЛ), размер которых составляет 13% от общей полученной суммы за период действия договора.

Сдаче в аренду подлежат различные сооружения, здания в целом либо отдельные помещения, входящие в нежилой фонд.

Аренде не подлежат отдельные элементы помещений (например, подвальное помещение, крыша, лестничный марш и т.д.).

Нежилое помещение передается арендатору вместе с документами и ключами, в противном случае договор расторгается на основании отсутствия условий для эксплуатации помещения.

Учет субаренды: проводки

Объектом налогообложения здесь выступает передача имущественных прав (НК РФ, ст. 146), прибыль от реализации их — доход от реализации. (НК РФ, ст. 248, 249).

Физлицо получает доход от сдачи имущества в поднаем и уплачивает с него налог по ставке 13%. Юрлицо здесь обязано уплатить с вырученной от поднаема прибыли налог по ставке, предусмотренной применяемым режимом.

К примеру, по УСН величина ставки составляет 6 %.

Арендодатель причисляет плату за аренду к прибыли на последнее число месяца в бухгалтерии и налоговом учете. На арендный платеж начисляется НДС, после чего арендатору выставляется счет-фактура. Арендатор плату за аренду причисляет к тратам, а НДС принимает к вычету по предъявляемой счет-фактуре ежемесячно на конец месяца.

Как учесть субаренду нежилого помещения в организации оптовой торговли

ООО (основной вид деятельности — оптовая торговля) заключило договор аренды нежилого помещения как арендатор, а затем пересдает это помещение другой организации и выступает в качестве арендодателя. На каком счете ООО следует отражать операции по субаренде нежилого имущества: на счете 44 или на счете 41? Каким образом отражать коммунальные платежи по субаренде?

• коммунальные платежи не включены в состав арендной платы и не компенсируются арендодателю. Арендатор (субарендатор) с согласия собственника самостоятельно заключает договоры с компаниями-поставщиками энергии и специализированными службами коммунального хозяйства, а затем самостоятельно рассчитывается с ними за потребленные услуги;
• коммунальные платежи включены в состав арендной платы и компенсируются арендатору (субарендатору). При этом сумма ежемесячной арендной платы состоит из двух частей: постоянная часть — это фиксированная сумма арендной платы за пользование помещением, и переменная часть — сумма за пользование коммунальными услугами, которая определяются в зависимости от фактического потребления коммунальных услуг;
• коммунальные платежи не включены в состав арендной платы. При этом сумма ежемесячной арендной платы состоит только из фиксированной арендной платы за пользование помещением. Коммунальные платежи компенсируются арендодателю отдельно от суммы арендной платы.

Сдача помещений в субаренду не подпадает под патентную систему налогообложения

В письме отмечается, что предпринимательская деятельность индивидуального предпринимателя по сдаче в субаренду нежилых помещений ( офисов), не принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности, должна облагаться в рамках УСН или в рамках общего режима налогообложения.

Оптимизация налогообложения при сдаче в аренду нежилого помещения

Налоги при сдаче нежилой недвижимости в аренду начисляют с учетом правового статуса собственника. Платежи в пользу рядовых граждан облагают НДФЛ по стандартной ставке. Предприниматели и организации рассчитывают обязательства с опорой на применяемый режим. Именно поэтому специалисты разрабатывают механизмы оптимизации фискальной нагрузки индивидуально.

Общая характеристика направления

Право на передачу недвижимости в аренду закреплено за собственниками ст. ст. 209 и 608 ГК РФ. Передавать имущество во временное пользование нужно с соблюдением определенных правил. Так, владелец обязан учесть:

• целевое назначение объекта;
• противопожарные, санитарно-гигиенические и прочие правила;
• законные интересы соседей.

При заключении договора собственник обязан помнить об экологически стандартах. Так, при передаче в аренду промышленного помещения важно предусмотреть пункт о складировании и утилизации отходов. При размещении специфического производства потребуется возложить на арендатора обязанность по контролю выбросов.

В контракте могут прописываться условия о соблюдении градостроительных норм. Пункт становится обязательным при отнесении капитального ремонта на счет арендатора.

Порядок передачи помещений во временное пользование определен главой 34 ГК РФ. Участниками соглашений становятся рядовые граждане, иностранцы, предприниматели, фирмы и даже государственные органы.

При этом стороны должны правильно оформлять сотрудничество. При работе с юридическими лицами договор составляют в письменном виде. Если срок пользования недвижимостью превышает 1 год, обязательной становится государственная регистрация.

Запись о сделке вносят в ЕГРН (ст. 609 ГК РФ).

Если имущество сдается в аренду систематически, имеет смысл говорить о предпринимательстве. В этом случае собственник помещений обязан встать на регистрационный учет. Определение коммерческой деятельности приведено в ст. 2 ГК РФ. Норма закрепляет в качестве обязательных признаков самостоятельность, рисковый характер, направленность на регулярное извлечение прибыли.

Важно! Соглашение об аренде заключается только в отношении нежилой недвижимости. Квартиры, дома, комнаты и прочие помещения, используемые для постоянного пребывания людей, передают по договору найма. Правовое регулирование отношений осуществляется нормами главы 35 ГК РФ.

Налогообложение арендных доходов рядового собственника

Владельцы, не имеющие предпринимательского статуса, придерживаются правил главы 23 НК РФ. Арендная плата признается доходом, облагаемым НДФЛ. На ставку влияет количество дней, проводимых плательщиком на территории России.

Условия
Резиденты РФ (183 дня в году и более) Нерезиденты

Ставка по ст. 224 НК РФ	13%	30%
Налоговый период	Год	Год
Льготы	Снизить облагаемую базу по НДФЛ разрешается на стандартные и социальные вычеты (ст. ст. 218–219 НК РФ)	Не предусмотрены

Плательщики НДФЛ обязаны ежегодно сдавать в территориальную инспекцию декларацию. Отчет составляют до 30 апреля по форме 3-НДФЛ. Бланк и порядок заполнения утверждены ФНС РФ распоряжением № ММВ-7-11/671@ от 24.12.14.

Вывод № 1: Оптимизация по налогу на доход физического лица сводится к максимально полному использованию вычетов. Нерезиденты могут сократить отчисления за счет длительного пребывания на территории РФ – свыше 183 дней в году.

Дополнительно арендодателю придется оплачивать налог на имущество. Расчет для рядовых собственников выполняют сотрудники контролирующего органа.

Требования о внесении точной суммы с указанием актуальных реквизитов отсылают не менее чем за 30 суток до конца срока оплаты. Передавать квитанции могут лично в руки, заказным письмом либо через телекоммуникационные каналы.

Собственник признается извещенным по прошествии 6 дней с даты отправки корреспонденции (приказ ФНС России № ММВ-7-11/477@ от 07.09.16).

Расчет налога производят на основе кадастровой стоимости недвижимости (ст. 402 НК РФ). Начисления делают за календарный год.

Если право собственности на имущество возникло в середине налогового периода, калькуляцию составляют с учетом фактического срока владения.

Базисом являются показатели, утвержденные в конкретном муниципальном образовании или регионе. За налогоплательщиками закрепляется право на оспаривание кадастровой оценки.

Вывод № 2: Уменьшить отчисления в бюджет можно путем проведения независимой экспертизы. Заключение о реальной стоимости объекта предоставляется в территориальную административную комиссию.

Если исход разбирательства окажется отрицательным, потребуется обратиться в суд (ст. 403 НК РФ). Дополнительно собственники недвижимости могут воспользоваться льготами.

Перечень лиц, за которыми они закреплены, приведен в ст. 407 НК РФ.

Поскольку капитальные строения неразрывно связаны с участком, владельцам нередко приходится платить земельный налог. Обязанность возникает преимущественно у собственников. Однако делать отчисления должны также обладатели прав наследуемого владения и бессрочного пользования.

Основой вновь выступает кадастровая стоимость. Расчет производит территориальная инспекция за каждый календарный год по ставкам статьи 394 НК РФ. Тарифы зависят от целевого назначения участка и типа строений на нем.

Наиболее высоким налогом облагаются промышленные территории – 1,5%.

Вывод № 3: Оптимизация сводится к активному использованию льгот и оспариванию завышенной кадастровой стоимости. Вывести из-под обложения 600 кв. м. земли, например, разрешено отдельным категориям лиц.

Их список приведен в пятом пункте ст. 391 НК РФ. Льготниками признаны герои СССР, России, инвалиды первой или второй групп, ветераны ВОВ и пр. Перечень включает 8 позиций.

Представители коренных северных народов полностью освобождены от налога ст. 395 НК РФ.