Опцион на заключение договора купли продажи недвижимости

Опцион на заключение договора: что это такое, основные виды, примеры

Договор опцион является специальным соглашением, с помощью которого приобретатель опциона может за указанный срок запустить исполнение финансовой сделки, а продавец обязан подтвердить операцию. Опционный контракт используется для проведения сделок по купле-продаже, аренде недвижимости и офисных помещений, поставке оборудования, договору на исполнение строительного подряда и т.д.

Виды опционных конструкций

Опцион на заключение договора — опционный договор, предоставляющий право покупки или продажи активов (товаров, валюты, акций, ценных бумаг, драгоценных металлов и т.д.) в заданный промежуток времени по указанной стоимости.

По периоду выполнения обязательств различают следующие виды бумаг:

• европейский — исполняется в завершающий отрезок срока;
• американский — может быть выполнен в любой промежуток времени до завершения действия контракта;
• квазиамериканский — тип документа может быть погашен собственником в заданные промежутки времени (от 1 и более отрезков).

Опционы подразделяются на следующие подвиды:

1. Опцион-колл (call) — документ дает приобретателю право на закупку базового актива по зафиксированной стоимости в указанный промежуток времени. Покупатель соглашения данного типа предполагает возникновение роста стоимости активов в будущем. Собственник бумаги может выкупить товары или ценные бумаги по зафиксированной цене, которая может быть ниже рыночной, по завершении срока деятельности опциона.
2. При решении вопроса, что такое опцион пут (put), учитывается право собственника на реализацию активов по указанной стоимости в заданный промежуток времени. Владелец договора пут может ждать снижения стоимости ниже указанной в контракте для продажи по ней основного актива в будущем.

Опционы по ГК РФ подразделяются в соответствии со статьями кодекса:

По требованиям закона и юридической практики в документ необходимо включить следующие сведения по образцу:

1. Названия предприятий, имена участников (ИНН либо ОГРН для юридических лиц либо паспортные сведения граждан и т. д.).
2. Предметом сделки является право на заключения соглашения в ограниченный срок в будущем (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Описывается предмет будущей сделки (п. 4 ст. 429.2 ГК РФ).
3. Период действия документа, при отсутствии регламента сроком годности бумаги обозначается 1 год (согласно п. 2 ст. 429.2 ГК РФ).
4. Правила и условия перевода премии либо указание на отсутствие взноса.
5. Правила оплаты по главному документу.
6. Допустимость переуступки прав выполнения соглашения.
7. Условия, при которых будет осуществлено право оферты. Право вносить либо не указывать условия имеют обе стороны.
8. Дополнительные условия сделки (разрешение на перепоручение бумаги, добавочные пункты в порядок выполнения финансовой операции и т.д.).
9. Реквизиты и подписи участников операции.

Опцион на заключение договора 429 2 ГК РФ

Согласно п.1 ст. 429.2 кодекса РФ опцион на оформление договора является соглашением 2 сторон.

Один представитель с помощью безотзывной оферты предлагает возможность на заключение нескольких договоров по стандартам, установленных опционом.

Конструкция данного типа предполагает необходимость оформления 2 документов (опцион и опционный договор). Бумаги содержат условия соглашения, оформляются по единому стандарту. Может быть выбрана письменная или электронная форма. При заверении основного опциона у нотариуса потребуется поставить подписи в его конторе и на договоре дополнительном.

Согласно п. 2 статьи закона, участники сделки могут определить период выполнения финансовой операции.

Опционный договор 429 3 ГК РФ

Соглашение о предоставлении опциона на заключение договора 429.3 ГК РФ предполагает добавление специального пункта в договор, по которому один представитель может потребовать в заданный срок от другого участника выполнения оговоренных действий.

В опционном соглашении обязательны условия, прописанные в соответствии с типом документа. Для договора об аренде недвижимости необходимы данные о стоимости объекта и описание условий жилого или офисного пространства. Некоторые участники соглашения могут прописать право на детализацию описания некоторых пунктов (объемы поставок товаров, условия передачи продукции или ценных бумаг и т.д.).

По единому стандарту право требования исполнения условий приобретается после оплаты специальной премии.

Договоренность может предполагать безвозмездную сделку в следующих случаях:

• пункт с данным условием включен в текст бумаги;
• отсутствие платы предполагается характером и задачами документа (решение спорного вопроса для акционеров с равными правами);
• в ситуациях, когда премия не требуется (приобретение ценной документации по средней цене на рынке).

При работе с данным документом необходимо учитывать следующие юридические нюансы:

1. Если представитель не воспользовался правом на законное требование в указанный период, премия не будет возвращена. Однако в текст бумаги могут быть включены другие обстоятельства сделки.
2. В случае, когда требование может быть активировано только после указанных событий, документ подписывают под условием возможной отмены либо отлагательным. Отменительный пункт документа об опционе позволяет прекратить действие сделки при ненаступлении либо наступлении прописанных условий.
3. Отлагательный порядок позволяет отложить совершение сделки до оговоренных в соглашении последствий. Отлагательный документ позволяет держателю исполнить право после наступления описанных в сделке правил выполнения и ограничительных условий.

Сходства и различия

Экономические задачи документов сходны у разных конструкций опциона. Различия могут проявляться в механизме и способах выполнения финоперации.

На заключение договора и опционный договор распространяются следующие сходства:

1. Условия выполнения действий финансового соглашения исполняются не сразу после подписания, а откладываются на будущий срок.
2. Правила предполагают наличие специальной премии при исполнении условий.
3. Опционный премиальный взнос по стандартам не возвращают вне зависимости от хода сделки.
4. Разрешено заключение документа под условиями отмены либо с отлагательными условиями.
5. Предусматривается возможность уступки права исполнения бумаги другим лицам (оборотоспособность соглашения).

Отличия типа документа следующие:

• опцион предполагает право заключения и согласования бумаги, дополнительный договор — право требовать выполнения уже подписанного опциона;
• к опциону необходимо готовить дополнительное соглашение, для договора это не требуется.

Правила расторжения соглашения об опционе по юридическим стандартам следующие:

1. Специалисты рекомендуют прописать в бланке нюансы возможного расторжения документа, а также возможность возврата оплаченного опционного взноса.
2. Если порядок возврата взноса не прописан в соглашении, судебные инстанции обяжут оферента вернуть сумму при расторжении договора при наличии недобросовестного выполнения обязательств.
3. При отказе от соглашения оферента (при отсутствии необходимости в выполнении сделки) будут руководствоваться едиными стандартами для данного вида документации.

Правила выполнения уступки опционного документа следующие:

1. По законодательству предусмотрена возможность выполнять переуступку прав по данному документу (по п. 7 ст. 429.2 ГК РФ) даже при отсутствии специально прописанных пунктов в договоре.
2. Условия, обеспечивающие недопустимость передачи прав по опционному соглашению, требуется прописать в бумаге и заверить у нотариуса.
3. При отсутствии специального пункта в договоре может произойти ситуация, когда бумага подписывается с одним физическим или юридическим лицом, а право выполнения документа будет переуступлено другому лицу.
4. Порядок передачи прав опциона описывается в ст. 385 ГК РФ и предполагает необходимость уведомления о смене кредитора.

Опцион vs предварительный договор

Опцион предполагает отсрочку исполнения соглашения и сходен с предварительным договором по юридическим характеристикам. Однако документ, который подписывается как предварительный, является примером и только предполагает возможность составления и подписания бумаги в будущем.

Заключение

Конструкция опциона позволяет структурировать порядок совершения бизнес-сделок и других финансовых операций. Преимущество вида соглашения заключается в возможности прописать риски сделки, включить в бумагу ограничительные пункты. Специалисты рекомендуют оформлять документацию с участием опытных юристов и заверять бланки у нотариуса.

Опцион на заключение договора

>
• Опцион на заключение договора Опцион на заключение договора

Одна сторона за вознаграждение предоставляет другой стороне право заключить сделку на заранее оговоренных условиях.

Чаще всего для заключения договора применяется механизм безотзывной оферты и ее акцепта.

В свою очередь опционный договор – крайне редко встречающийся на практике документ, который содержит в себе отложенные и/или условные обязательства.

Общий правовой механизм опционных договоров

С юридической точки зрения данный договор трактуется либо как договор под условием, либо как предварительный договор. Опционный договор заключается следующим образом:

• Составляется опцион, который содержит оферту. То есть одна сторона предлагает другой стороне совершить сделку на заранее зафиксированных условиях. При этом покупатель имеет право акцептовать эту оферту или отказаться от нее. А продавец же не имеет права отозвать оферту.
• Если опцион не является безвозмездным, оференту выплачивается предусмотренное согласно договору вознаграждение. Это и есть плата за предоставляемую возможность выбора: покупатель имеет право решать, акцептовать ему оферту в будущем или нет, но за это свое право выбора платит вознаграждение оференту, который находится в режиме ожидания и связан условиями оферты. Наличие вознаграждения за предоставление опциона не является обязательным: в тексте может быть указано, что опцион предоставляется безвозмездно.
• Держатель опциона (лицо, которому было предоставлено право выбора) акцептует оферту, то есть соглашается совершить сделку на предложенных условиях. Тем самым держатель опциона реализует свое право. В свою очередь он имеет право и не акцептовать оферту, тогда он теряет уплаченное вознаграждение за опцион (если оно было предусмотрено), но не связан никакими обязательствами.
• Заключительный этап – подписание основного договора. Опцион на заключение договора – это предварительный контракт, по которому не происходит реальной передачи имущественных прав. Поэтому необходимо заключить основной договор, фиксирующий условия, прописанные в опционном.

Передача долей в ООО: основной вариант применения опциона на заключение договора

Согласно опциону сделка может заключаться при наступлении определенных условий: например, в соответствии с уставом ООО, спустя 30 календарных дней, отведенных на приоритетное право выкупа действующим членам общества. По истечении указанного периода времени и выполнении всех условий происходит подписание основного договора. Преимущества опционов на заключение договора при продаже долей в ООО:

• Гибкость условий. Безотзывная оферта позволяет продавцу совершить сделку, независимо от того, найдется ли среди действующих дольщиков желающий совершить выкуп, или сделка будет заключаться с третьим лицом.
• Возможность оформления документов до получения отказов от действующих членов ООО. Так как опцион содержит условия для подписания основного договора, стороны имеют право его заключать до того, как согласуют все формальности.
• Четкая фиксация периода приоритетного выкупа. Направив оферту на юридический адрес предприятия, продавец запускает отчет времени, исключая возможность затягивания процесса продажи из-за противодействия других дольщиков.

Роль нотариуса в опционе на заключение договора

Договоры данного типа удостоверяются нотариально для обеспечения правовой безопасности сторон и для придания документу дополнительной юридической силы. Нотариус участвует в оформлении опционного контракта на следующих этапах:

• Составление предварительного договора (собственно, опциона). В ходе нотариального удостоверения оферта проходит правовую экспертизу. К примеру, если речь о долях в ООО, нотариус удостоверяется, что зафиксированные в документе положения не противоречат законодательству РФ и уставу ООО.
• Заключение основного договора. Когда приходит время акцепта, нотариус осуществляет проверку выполнения предусмотренных в тексте опционного договора условий. Убедившись в том, что условия выполнены (например, прошло 30 дней, предусмотренных на приоритетный выкуп), нотариус удостоверяет сделку.
• Сопутствующие необходимые действия, а также услуги правового и технического характера. Продолжая наш пример с ООО, к функциям нотариуса также относится удостоверение заявления об изменении структуры собственников уставного капитала с последующей подачей этих данных в ФНС.

Таким образом, опционный договор на всех этапах прохождения нуждается в нотариальном сопровождении.

Разница: опцион на заключение договора или опционный договор?

Разница заключается в следующем:

• В случае с опционным договором не требуется заключение основного договора, так как он уже содержит соответствующие положения, порождающие обязательства. Просто вступление в силу этих положений зависит от определенных условий.
• Опционный договор порождает обязательства обоих сторон, в то время как конструкция опциона предоставляет одной из сторон право выбора: заключать основной договор или нет.
• Момент возникновения обязательств также отличается. Опционный договор порождает обязательства сразу после подписания, в то время как опцион приводит к возникновению взаимных обязательств только при условии акцепта оферты.
• Опционный договор не может быть уступлен, в то время как возможность уступки права для опциона закреплена на уровне законодательства РФ. Это значит, что опционом на заключение договора можно распорядиться на свое усмотрение: заключить сделку самому или уступить ее кому-либо другому. Опционный договор же такую возможность не дает.
• В большинстве случаев опционный договор безвозмезден (так как он сразу создает обязательства), а опцион на заключение договора предусматривает вознаграждение оференту за предоставление права выбора.

То есть, можно сделать вывод, что большинство опционов на заключение договоров реализуются в том случае, если стороны допускают вероятность, что сделка может и не состояться, и нужно сохранить гибкость, пространство для манёвра. В свою очередь для опционных договоров характерна уверенность сторон в необходимости сделки, но просто с отсрочкой по времени или по определенным условиям.

Параметры, которые содержат договоры

В большинстве случаев договором фиксируются:

• Основные параметры сделки, проводимой по договору: объект, цена, реквизиты сторон.
• Условия исполнения: сроки, обстоятельства, различные требования. Важно, чтобы все эти условия были документально подтверждаемыми.
• Финансовые условия предоставления опциона (вознаграждение или безвозмездное предоставление).

За счет наличия этих параметров обеспечивается предсказуемость и безопасность сделок.

Опционный договор и опцион на заключение договора

Среди большого количества использующихся договорных форм значительное количество вопросов вызывают опцион на заключение договора и опционный договор. На первый взгляд эти конструкции очень похожи между собой, но все же имеют принципиальные различия, о которых нужно знать перед составлением и подписанием документа.

Опцион на заключение договора: суть и особенности

Комментирует нотариус города Москвы Лексакова Е. О.:

«Опцион часто путают с предварительным договором (ПД) и основания на это действительно существуют – обе конструкции предполагают заключение соглашения между двумя сторонами.

Но в случае с предварительным договором момент наступления обязательств возникает после подписания еще одного документа – Основного договора, по которому и происходит передача прав на имущество.

А в случае с опционом, приобретаются права на последующую активацию передачи прав на имущество по усмотрению управомоченной на это стороны. Это – основное различие между двумя документами.»

Все вопросы, касающиеся опциона и опционного договора, регулируются ГК Российской Федерации, а именно пунктами ст. 429.2., 429.3. Согласно им, опцион – это продажа права на возможность заключения договора.

То есть одно из заинтересованных лиц может в установленные сроки завершить сделку, а второе должно исполнить все обязательства в полном размере.

Держатель опциона получает право на акцептирование соглашения на одном из следующих условий:

• в четко обозначенный временной интервал;
• по факту наступления указанных в документе обстоятельств (если это предусмотрено соглашением об опционе).

Важно, что опцион на заключение договора не является отдельным видом соглашения. Конструкция может применяться в сделках купли-продажи недвижимости или ценных бумаг, аренды, подряда и не только. Главный ее смысл заключается в оборачиваемости права ожидания.

Опционом может помимо цены имущества предусматриваться также некое вознаграждение за саму возможность приобрести товар, права на который обладатель уже сейчас предоставляет покупателю. Эта премия может стандартно устанавливаться в процентном соотношении от общей суммы сделки и не возвращается, если покупатель не предъявит свои права на имущество.

В качестве примера рассматриваемого вопроса можно использовать опцион на заключение договора купли-продажи доли в хозяйственном обществе.

У опциона на заключение договора существует несколько отличительных черт:

1. суть его заключается в выдаче продавцом безотзывной оферты, которую он уже не имеет права отменить или не выполнить ее условия;
2. по умолчанию период, отведенный другой стороне соглашения на акцепт, то есть согласие приобрести имущество на указанных в безотзывной оферте условиях, составляет 1 год – при необходимости стороны могут указать иной временной интервал;
3. права требования выполнения условий соглашения могут быть переданы держателем третьим лицам. Если данное условие неприемлемо для продавца, ему необходимо объявить об этом держателю опциона до его подписания и указать это в соглашении о предоставлении опциона.

Держатели опционов должны знать, что некоторые отдельные формы этого документа закреплены на законодательном уровне, к примеру, в сфере рынка ценных бумаг (Федеральный закон от 22.04.1996 N 39-ФЗ).

Различия между опционом и предварительным договором

Одним из самых ярких различий можно назвать предмет соглашения. Предварительный договор представляет собой обязательства по заключению основного договора.

Обе стороны должны подписать в будущем еще один документ – основное соглашение, в противном случае, одну из сторон ждут судебные разбирательства.

Причем судебная практика в большинстве случаев говорит о том, что суд становится на сторону того, кто был готов выполнить свои обязательства в полном объеме.

В случае с опционом, держатель может акцептовать ранее уже данное право на получение имущества прежнего правообладателя, выдавшего безотзывную оферту, его или отказаться от активации в одностороннем порядке.

Если была проведена активация соглашения, то в этот же момент наступают и обязательства обеих сторон.

Количество участвующих в сделке сторон тоже можно отнести к отличиям между предварительным договором и опционом. Первый имеет 2 обязанных стороны.

Они одинаково защищены от неисполнения обязательств законодательством и могут истребовать их в судебном порядке.

При заключении опциона его держатель не имеет перед продавцом обязательств по заключению договора путем акцепта ранее оформленного предложения продавца, который в свою очередь является обязанной стороной по определению.

Среди отличий нужно отметить и возможность переуступить свои права третьим лицам в одностороннем порядке. В стандартном предварительном договоре она отсутствует. Ни одна из сторон не может продать или передать свои права.

В редких случаях, иное может быть внесено в договор еще на этапе его составления, но такие конструкции практически не используются. После подписания опциона на заключение договора его держатель имеет полное право, закрепленное на законодательном уровне, передать свои права.

Еще одним отличием является плата за заключение соглашения. Предварительный договор не имеет под собой материальной основы, если в нем не указано иное, к примеру, если не уплачивается обеспечительный платеж, который по соглашению сторон может не возвращаться покупателю в любом случае. Опционы на заключение договоров же безусловно возмездны. Иное может быть предусмотрено соглашением.

Алгоритм оформления

Схема действий обеих сторон, имеющих намерение подписать опцион на заключение договора такова:

• подписание опциона на заключение договора;
• Подписание безотзывной оферты (ее текст может быть включен в текст соглашения о предоставлении опциона, либо представлять собой отдельно составленный документ);
• уплата опционной премии (если такое условие предусмотрено соглашением);
• акцепт безотзывной оферты (предложения) держателем опциона при выполнении определенных соглашением условий и уведомление об этом нотариусом лица, выдавшего безотзывную оферту;
• оплата цены за приобретенное имущество.

Опционный договор: суть и особенности

Еще одной специфичной конструкцией является опционный договор. Его главной особенностью считают наличие условия, внесенного между пунктами соглашения.

По своей сути опционный договор представляет собой соглашение на исполнение тех или иных условий.

Одна сторона вправе потребовать их выполнения после наступления определенных обстоятельств (опционное условие), причем, вторая сторона договора не может отказаться от исполнения своих обязательств.

Все пункты соглашения обе стороны оговаривают заранее, так как имеют право вносить некоторые условия, не противоречащие самой сути опционного договора.

Рассмотреть эту конструкцию можно на примере. Предположим, что сотрудник крупной компании мечтает выкупить некий пакет акций по выгодной цене.

Он подписывает с начальником договор, который предусматривает, что нужное количество акций будет ему продано, но при условии усердной работы, результат которой выражается в заключении тех или иных контрактов с важными для развития организации партнерами.

Если сотрудник все выполнит, то начальник будет обязан исполнить свои обязательства и продать ему акции, подписав и заключив с покупателем соответствующий договор.

По умолчанию, после подписания документов держатель должен выплатить второй стороне опционную премию. Однако, договор может быть заключен и на безвозмездной основе. Это осуществляется в следующих ситуациях:

• внесение пункта о безвозмездности;
• безвозмездная природа отношений между двумя заинтересованными лицами;
• возмездность исключена априори (к примеру, продавец и покупатель договариваются о поставках по оптовым ценам).

По правилам данной конструкции опционное вознаграждение не возвращается ни при каких условиях. Оно, по сути, представляет собой некий финансовый гарант за ожидание активации сделки и ее возможную отмену по инициативе второй стороны. По своему желанию заинтересованные лица могут установить другой порядок с учетом возврата премии. Но такие договоры составляются крайне редко.

Еще одной отличительной чертой опционного договора является его условность. То есть он заключается под 2 условиями:

• отменительное;
• отлагательное.

В первом случае, если обстоятельства, предшествующие активации соглашения, не наступили, то сделка автоматически считается погашенной. Такой же результат предусмотрен при выдвижении требований по соглашению позже установленного срока.

Во втором случае наступление обязательств откладывается до исполнения определенных действий. До этого момента активировать свое право невозможно. То есть держатель должен ожидать наступления указанных условий и только потом сделка попадает в разряд осуществленных.

Сравнительный анализ

Оба описываемых документа имеют как сходства, так и различия. Общего между этими бумагами довольно много:

• исполнение обязательств предполагается в будущем времени;
• по умолчанию, соглашение подразумевает возмездность;
• по умолчанию, вознаграждение продавца не возвращается даже, если сделка была отменена;
• соглашение может иметь отменительное или отлагательное условия (в редких случаях, в договор вносятся оба условия);
• возможность перекупить право (если предусмотрено опционным договором).

При всей схожести, договорные опционные конструкции имеют и различия. Они заключаются в слудующем:

• держатель опциона получает право в будущем заключить договор со своей стороны, акцептовав безотзывную оферту, не привлекая к процессу завершения сделки продавца, а держатель опционного договора приобретает право инициировать процедуру исполнения обязательств по соглашению

Ориентируясь на ситуацию, стороны выбирают разные опционные конструкции. Но, независимо от этого, нужно учитывать, что обе формы более выгодны держателю, чем продавцу. Первый имеет право отказаться от сделки в любой момент без каких-либо последствий. Если опционная премия не была значительной, то держатель опциона практически ничего не потеряет.

Что выбрать и как расторгнуть

Если обе стороны соглашения уверены в том, что сделка однозначно состоится, то им нет необходимости соглашаться на опцион. Они заключают обычный договор нужного типа и выполняют свои обязательства. Но если у той или иной стороны возникают сомнения, то на помощь приходят опционные конструкции.

Прибегать к опциону на заключение договоров стоит тогда, когда сделка представляется выгодной и упускать такую возможность потенциальный покупатель не хочет. Но в том, что сделка состоится, у него есть большие сомнения и он предлагает продавцу рассмотреть договорную конструкцию.

А вот опционный договор выгоден тогда, когда участники убеждены в обоюдном желании осуществить сделку, но не могут сделать это в данный момент времени.

Например, покупатель желает приобрести квартиру, но откладывает заключение договора купли-продажи до поступления финансов или расторжения брака.

В этом случае опционная конструкция будет самой выгодной формой соглашения между двумя сторонами.

Опционы активно применяются в деловом мире и других сферах деятельности, в которых предусматривается совершение сделки.

Такая форма взаимодействия дает возможность максимально гибко вести дела, ограничивать риски и продумывать все нюансы.

Не лишним, а порой обязательным в силу закона, при заключении опционов будет и помощь квалифицированного юриста – нотариуса. Он поможет сделать сделку более прозрачной и безопасной.

Ст. 429.2 ГК РФ. Опцион на заключение договора.

Опцион на заключение договора – это особая конструкция, закрепленная в законодательстве сравнительно недавно (в 2015 г.). У хозяйствующих субъектов часто возникают некоторые сложности при ее применении. Рассмотрим далее подробно, что собой представляет опцион на заключение договора. Примеры использования конструкции также будут приведены в статье.

Общие сведения

Опцион используется для оформления купли-продажи права на заключение сделки (сделок) на установленных в нем условиях. Другими словами, один участник предоставляет другому возможность в будущем заключить один или несколько договоров. Как правило, сделка носит возмездный характер.

К примеру, несколько договоров на поставку продукции на условиях, согласованных сторонами, будут подписаны в момент принятия оферты. Но за право заключать такие сделки потенциальный покупатель заплатил продавцу этого права.

Стоит сказать, что для сферы бизнеса опцион на заключение договора не является новой конструкцией. Эта модель достаточно активно применялась ранее. Однако ввиду отсутствия официального регулирования модель часто рассматривалась судами в качестве договора под условием или как предварительное соглашение. Соответственно, применение таких подходов влекло определенные последствия для сторон.

Это понятие раскрывается в 435 статье ГК. В качестве оферты выступает предложение, адресованное одному либо нескольким субъектам, достаточно определенно выражающее намерение отправителя считать себя стороной заключенного договора с адресатом, если последний примет это предложение.

В оферте должны присутствовать существенные условия сделки.

Предложение связывает отправителя обязательством с момента получения его адресатом. Если лицо решит отозвать оферту, оно должно направить соответствующее уведомление получателю.

Если извещение об отзыве поступило раньше либо вместе с предложением, оферта будет считаться неполученной.

Акцепт

Под ним понимают ответ субъекта, которому адресована оферта, о принятии предложения. Согласие должно быть безоговорочным и полным.

Как указано в 438 статье ГК, молчание не расценивается как акцепт, если другое не вытекает из норм законодательства, отношений, имевших место между отправителем и адресатом, или обычая.

Совершение субъектом, получившим предложение, в течение срока, определенного в оферте, действий по исполнению условий, указанных в ней, будет считаться акцептом, если другое не устанавливает закон, иные нормативные акты или не закреплено в самой оферте. К примеру, это может быть отгрузка продукции, выполнение работы, оказание услуги, перечисление соответствующей суммы и пр.

В общем виде модель выглядит так:

1. Стороны подписывают опцион на заключение договора, содержащий оферту.
2. Держатель опциона выплачивает оференту вознаграждение (если в соглашении не установлено иное). Стоит отметить, что цена, по общим правилам, не включена в перечень существенных условий опциона. Однако целесообразно все-таки указать на стоимость сделки или на безвозмездность передачи. Дело в том, что возмездность договора предполагается ст. 429.2 ГК РФ. При рассмотрении спора судебная инстанция будет рассчитывать стоимость по правилам 424 статьи Кодекса.
3. Акцептирование (принятие) предложения держателем.
4. Оформление основного договора.

Безусловно, есть риск непринятия оферты. На такие случаи и предусматривается оплата опциона.

Преимущество модели

Как отмечают судебные инстанции, достоинство опциона на заключение договора состоит в том, что приобретатель получает правомочие, но не обязанность оформлять в будущем конкретную сделку. При этом вторая сторона должна подписать соглашение по требованию приобретателя опциона. За это первому и положено вознаграждение.

Опцион на заключение договора: образец

Согласно требованиям, закрепленным законодательством, а также с учетом практики, сложившейся в сфере бизнеса, можно сформулировать следующие условия, подлежащие включению в опцион:

1. Наименование сторон и другая информация, позволяющая однозначно их идентифицировать. К таким сведениям, к примеру, относят ИНН, ОГРН для организаций либо данные паспорта для граждан.
2. Предмет договора. Им является право на заключение договора в будущем. Вместе с этим в обязательном порядке приводятся условия, на основании которых впоследствии можно однозначно определить предмет предстоящей сделки.
3. Срок действия. Если стороны не определяют период, в течение которого опцион будет иметь силу, то он по умолчанию считается равным году.
4. Правила и условия выплаты премии (вознаграждения) либо указание на безвозмездность передачи права.
5. Условия, при соблюдении которых право принятия оферты может быть реализовано. Принимая во внимание существующую классификацию договоров и противоречивость судебной практики при квалификации условных сделок, право на принятие предложения стороны могут связать с наступлением определенных обстоятельств, в том числе и поставленных в зависимость от их воли. Указание этих условий в соглашение производится по усмотрению участников.
6. Условие о допустимости включения оплаты за опцион в сумму премии по основному договору. К примеру, если участники не договорятся о другом, держателю опциона вознаграждение возвращено не будет, если он так и не примет предложение.
7. Допустимость цессии.
8. Дополнительные условия.
9. Реквизиты сторон и их подписи.

Оформление

В соответствии с требованиями законодательства, форма опциона на заключение договора аналогична форме оформления будущей сделки. Если она должна быть заключена в письменном виде, то и опцион оформляется так же. Если основной договор должен быть заверен нотариусом, то и рассматриваемое соглашение так же удостоверяется.

К примеру, при купле-продаже доли в ООО опцион на заключение договора заверяется нотариально. При этом договор на приобретение нескольких долей составляется в виде единого документа.

Если рассматривать сделку по продаже, то в законодательстве прямо указывается на возможность заверения сначала оферты (в том числе опционного договора), а затем и акцепта.

Законодательство не требует госрегистрации опциона. Дело в том, что формально процедура не относится к категории сделок. Она рассматривается как юридический акт признания факта заключения договора.

Опцион и предварительное соглашение

В число основных отличий этих документов входят:

1. Предмет. Факт заключения предварительного договора предполагает возникновение обязательства сторон оформить основное соглашение в будущем. Опцион, в свою очередь, предоставляет одному из участников возможность акцептированием (односторонним волеизъявлением) придать силу основному договору.
2. Момент возникновения обязательства. При оформлении предварительного соглашения обязанность заключить основной договор появляется при непосредственном подписании. При опционе она возникает только после принятия предложения.
3. Число обязанных сторон. Предварительное соглашение носит двусторонний обязывающий характер. При опционе обязательство по оформлению договора возлагается только на оферента. Держатель может и не принимать предложение. Из этого следуют и соответствующие последствия. При предварительном соглашении в случае уклонения участника от исполнения обязательства второй может направить в суд иск о понуждении к подписанию договора. При опционе после акцепта оформление договора произойдет автоматически.
4. Возможность цессии. В предварительном договоре она не предусмотрена. Цессия для опциона закрепляется на законодательном уровне.
5. Оплата за возможность оформления договора. Как правило, предварительные соглашения носят безвозмездный характер. Опционы же предусматривают определенное вознаграждение за предоставление прав.

Соглашение о предоставлении опциона на заключение договора

Оно представляет собой еще одну модель, при которой стороны ставят факт выполнения обязательства в зависимость от наличия требования, направляемого одним из участников. Нормативно такую конструкцию регламентирует ст. 429.3 ГК.

Опционный договор может предусматривать, что требование будет считаться автоматически предъявленным при возникновении определенных обстоятельств. В соглашении стороны должны установить срок его направления.

Если период истечет, а требование предъявлено не будет, то договор будет считаться прекращенным.

Необходимо сказать, что опционное соглашение не входит в классификацию договоров как отдельный вид. На его основании может оформляться совершенно любая сделка: аренды, купли-продажи, поставки и так далее.

В качестве примера можно привести соглашение о купле-продаже квартиры, в рамках которого срок направления требования о госрегистрации перехода прав равняется году с даты подписания. Если период будет пропущен одним участником, второй возвращает стоимость недвижимости, а опционное вознаграждение оставляет себе.

Частные случаи

К ним следует отнести соглашения, в которых в случае направления требования предусматриваются обязательства по:

1. Уплате денежных сумм в зависимости от изменения стоимости базисных активов либо наступления обстоятельства, определенного как базисный актив.
2. Приобретению или реализации ценных бумаг, продукции, валюты, выступающих в качестве актива.
3. Оформлению договора, являющегося производным инструментом и формирующего базовый актив.

Проблема выбора

Опционное соглашение и опцион отличаются тем, что первое не требует подписания основного договора. Разумеется, обязанность уже установлена, а договор вступил в действие с момента подписания. Однако ее исполнение отложено до появления определенных обстоятельств либо до направления требования соответствующим участником.

Вместе с тем опцион и опционное соглашение имеют ряд общих черт:

1. Оба договора предполагают выплату премии за предоставляемое право. При этом закон не запрещает сторонам согласовать и безвозмездную передачу.
2. При исполнении договора платеж не возвращается, если участники не оговорили иное.
3. Судьба основной сделки решается одной стороной.

Можно предположить, что соглашение нужно оформлять тогда, когда участники уверены в возможности и необходимости совершения сделки, но ее просто нужно немного отложить.

Опцион можно считать рациональным, если контрагенты допускают, что сделка может и не состояться, хотя не хотят упускать возможность ее заключения на определенных условиях.

К примеру, соглашение оформлялось бы участниками отношений, если бы они с самого начала условились лишь о вероятном заключении сделки (допустим, купли-продажи недвижимости), в т. ч. и при отлагательном условии (когда у приобретателя появятся средства либо он сменит место жительства и пр.).

Расторжение опциона

Его порядок участникам отношений следует установить в тексте соглашения. Кроме того, целесообразно обсудить вопрос о возвращении премии. Если он не урегулирован участниками, суды, как правило, возлагают на оферента обязанность по возврату вознаграждения, если расторжение договора обусловлено его недобросовестным исполнением принятой обязанности.

Если оферент отказывается от исполнения (к примеру, в связи с утратой интереса к основной сделке), суды руководствуются общими правилами прекращения соответствующего вида договора. С момента принятия безотзывной оферты, которая присутствует в опционе, основной договор признается заключенным.

Цессия

Законодательством предусмотрена возможность уступки прав по опциону. При этом ее реализация допускается даже в случае, если участники о цессии не договаривались. В соглашении стороны могут зафиксировать недопустимость уступки.

На практике возможны ситуации, когда опцион был заключен с одним лицом, а акцепт направляется другому субъекту.

В законодательстве не установлены какие-либо специальные правила по регулированию оборота прав. Соответственно, при уступке необходимо руководствоваться общими положениями о цессии. Согласно ст. 385 ГК, должника (оферента) необходимо уведомить о смене кредитора.

Если о событии извещает первоначальный кредитор, должник может сразу приступать к исполнению обязанности. Если уведомление получено от нового лица, то оференту должны быть предоставлены доказательства уступки прав. В качестве подтверждения может выступать соглашение о купле-продаже либо отчуждения права на подписание договора по опциону.

Безотзывное предложение

О нем говорится в 436 статье ГК. В соответствии с нормой, оферта, полученная адресатом на протяжении срока, предусмотренного для принятия, не может быть отозвана, если другое не устанавливается в самом предложении либо не вытекает из его существа или условий, в которых оно было сделано.

Опцион на подписание договора предусматривает выдачу одним участником отношений безотзывной оферты другому. Между тем эти юридические акты имеют ряд отличий. Среди них нужно отметить следующие:

1. При обычной выдаче безотзывной оферты получение оферентом платы не предполагается. Для опционного соглашения возмездность презюмируется (предполагается).
2. Появление права на принятие оферты в рамках опциона может ставиться в зависимость от отлагательного условия. При выдаче оферты такая возможность весьма сомнительна.
3. В рамках опционного соглашения можно решить организационные вопросы, касающиеся, к примеру, выдачи оферты и ее принятия, сроках, правилах обмена информацией, конфиденциальности и пр.

Выводы

Опцион на подписание договора, таким образом, предназначен для закрепления согласованных сторонами условий о возможном совершении впоследствии определенной сделки на условиях, установленных в этом опционе.

На одну из сторон (оферента) при этом в момент подписания возлагается обязанность заключить договор. Однако исполнять он ее будет только после принятия вторым участником акцепта. Последний, в свою очередь, может, но не обязан выражать свое согласие.

В опционе должны содержаться условия, на основании которых можно было бы однозначно определить предмет сделки, совершение которой предполагается впоследствии. Заключение опциона осуществляется в той форме, в которой подписывается основной договор.