Оценка жилого дома пример

Оценка дома — 7 шагов по оценке дома с земельным участком + опыт!

Как сделать оценку жилого дома с земельным участком для наследства? Для чего проводится кадастровая оценка дачного дома? В чем особенности оценки дома для суда онлайн?

Приветствую читателей сайта «Хитёр Бобёр»! С вами — Мария Даровская.

Тема данной статьи — оценка дома. Статья будет интересна всем тем у кого уже есть дом в собственности, либо тем, кто готовится стать владельцем недвижимости.

Обратите внимание, в конце статьи вас ждут полезные советы как не переплатить, оценивая дом.

1. Что такое оценка дома и кем она проводится?

Оценка дома — процесс, конечный результат которого — установить его стоимость.

Стоимость дома устанавливается законами рыночной экономики, то есть при купле-продаже определяется суммой, за которую покупатель готов дом купить, а продавец продать. Если покупатель и продавец сходятся на том, сколько стоит дом, то сделка осуществляется. Если одну из сторон цена не устраивает — значит, эта цена не отвечает условиям рынка.

Но часто оценить дом нужно не для продажи или покупки объекта. Тогда и нужно провести независимую оценку.

Такая процедура понадобится:

• при расчете налоговой суммы от продажи дома;
• при расчете суммы отчислений в Пенсионный фонд;
• при расчете суммы госпошлины;
• для ипотеки, так как она обычно не превышает 80-90% от стоимости залога;
• при расчете суммы взноса в уставной капитал;
• когда дом — залоговое имущество;
• при аресте дома;
• при имущественных спорах;
• при разделе имущества;
• при выплате страховки за дом;
• при незавершенном строительстве;
• при расчетах для инвестиционного проекта.

Оценщиками могут быть частные или физические лица, состоящие в профильной СРО, имеющие полис страхования гражданской ответственности на сумму не меньше 300 тысяч рублей.

СРО — саморегулируемые организации — некоммерческие объединения предприятий, созданные по отраслевому или территориальному признаку. СРО работают под контролем государственных органов надзора.

Подробнее о механизмах и принципах оценки — в обзорных статях «Независимая экспертиза» и «Независимая оценка».

2. В каких случаях необходима оценка дома — обзор ТОП-7 основных ситуаций

В этом разделе мы подробно рассмотрим ситуации, когда нужно оценить дом.

Ситуация 1. Оформление наследственных прав

Оценку дома для наследства проводят, чтобы вычислить нотариальную пошлину, определить сумму земельного налога и госпошлины, разрешить имущественный спор между наследниками.

Для оценки дома нужны документы из БТИ, документы, подтверждающие право собственности и статус дома, наложенные на него обременения и паспорт заказчика.

Если вместе с частным домом в наследство также переходит земельный участок на прилегающей к дому территории, то к оценке дома добавится также оценка земли. Из документов для независимой кадастровой оценки стоимости жилого дома понадобится карта участка, геодезия, документы о статусе земли и коммуникациях.

Дача считается целым имущественным комплексом, в который входит и участок, и дом, и дополнительные строения (сараи, бытовки), и зеленые насаждения (смотрите статью «Оценка имущества»).

Ситуация 2. Заключение договора купли-продажи

Оценка жилого дома при заключении договора купли-продажи обычно проводится на стадии предварительных переговоров. В этом случае стороны совместно выбирают оценщика.

Часто оценку дома перед продажей проводят для подтверждения факта продажи перед третьими лицами. Заинтересованными лицами могут быть акционеры предприятия, налоговая служба, вышестоящие организации.

Для налоговых органов проведение оценки — доказательство правильности и полноты начисления налогов. Учтите, что если у налоговой возникнут вопросы уже постфактум заключения сделки купли-продажи, отчет оценщика добавит значимости вашей аргументации.

Кандидатура оценщика должна быть согласована и удовлетворять как покупателя, так и продавца. Оплата оценщика не должна зависеть от результата оценки, она оговаривается заранее и фиксируется в договоре.

Оценка дома затратным подходом

Оценка дома затратным подходом[] Определение стоимости дома затратным подходом[]

Определение полной стоимости дома затратным подходом, определение износа объекта оценки, определение физического износа дома, затратный подход определения стоимости дома[]

Затратный подход состоит из следующих этапов:

1. Определение полной стоимости замещения здания (помещения);
2. Определение величины общего накопленного износа (физического, функционального, экономического) здания (помещения);
3. Определение стоимости замещения здания (помещения) путем вычета общего накопленного износа из полной стоимости замещения здания (помещения);
4. Определение рыночной стоимости земельного участка (в данном случае не оценивался);
5. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости путем сложения рыночной стоимости земельного участка и стоимости замещения здания (помещения).

Определение полной стоимости замещения дома, надворных построек и сооружений

В соответствии с Федеральными стандартами оценки, под стоимостью замещения объекта оценки понимается сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки. Существуют четыре основных метода определения стоимости строительства и ремонтных работ:

• метод сравнительной единицы;
• поэлементный метод;
• сметный метод;
• индексный метод.

Метод сравнительной единицы — текущая стоимость выбранной в качестве базы сравнения единицы измерения умножается на количество единиц в оцениваемом объекте. Единицами измерения могут быть 1 куб. м объема, 1 кв. м площади, 1 м протяженности и т.д.

Поэлементный метод заключается в определении удельной стоимости единицы измерения объекта или всего объекта исходя из поэлементных затрат на материалы, рабочую силу, на производство монтажных, отделочных работ и т.д.

Сметный метод заключается в составлении объектных и сводных смет строительства данного объекта, как если бы он строился вновь по текущим или иным, в соответствии с заданием об оценке, ценам.

Индексный метод состоит в расчете стоимости на основании Положений о переоценке основных фондов путем умножения его балансовой стоимости на соответствующий индекс.

В данном случае, взвесив плюсы и минусы методов затратного подхода оценщиком для определения стоимости строительства, учитывая наличие укрупненных данных о аналогичных объектах, был использован метод сравнительной единицы. Под полной стоимостью замещения в настоящем отчете понимается стоимость замещения без учета износа объекта оценки.

Полная стоимость замещения оцениваемого объекта определялась по следующей методике: Определение полной стоимости замещения объекта в ценах базисного года Определение полной стоимости замещения объекта на дату проведения оценки при помощи коэффициентов пересчета сметной стоимости строительства.

Определение полной стоимости замещения объекта с учетом действующих налогов и сборов, а также прибыли застройщика.

Методика определения данных показателей приведена ниже:

Для полного приведения объекта аналога к оцениваемому необходимо произвести корректировку на отличие конструктивных элементов стен и кровли. Индекс перехода от цен 2003 г.

к ценам на дату проведения оценки рассчитывается на основе расчетных индексов пересчета стоимости строительно-монтажных работ, приведенных в Межрегиональном информационно-аналитическом бюллетене Ко-Инвест «Индексы цен в строительстве» № 77 от 2011 года.

Приобретение земельного участка, создание на нем улучшений и последующая продажа (или эксплуатация) — это самостоятельный бизнес, требующий вознаграждения. Эта прибыль выражает вклад застройщика, осуществляющего экспертизу строительства и берущего на себя риск, связанный со строительством.

Прибыль застройщика отражает затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный с девелопментом риск. Последний на российском рынке достаточно высок. Минимальный уровень дохода для строительных фирм для строительства жилых коттеджей на расстоянии в 35 километрах от МКАД составляет около 40 % от затрат на строительство. Аналитики по-разному оценивают предпринимательскую прибыль при строительстве.

Определение стоимости дополнительных улучшений

В ходе обследования в помещениях жилого дома зафиксировано устройство дизайнерских отделочных работ из дорогостоящих материалов, таких как керамогранит, дерево и т.п. Стоимость замещения (replacement value) — сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Затраты замещения предусматривают использование современных материалов, техники и конструкций. Существуют четыре основных метода определения стоимости строительства и ремонтных работ: — метод сравнительной единицы; — поэлементный метод; — сметный метод; — индексный метод.

Метод сравнительной единицы — текущая стоимость выбранной в качестве базы сравнения единицы измерения умножается на количество единиц в оцениваемом объекте. Единицами измерения могут быть 1 куб. м объема, 1 кв. м площади, 1 м протяженности и т.д.

Сметный метод заключается в составлении объектных и сводных смет строительства данного объекта, как если бы он строился вновь по текущим или иным, в соответствии с заданием об оценке, ценам. Индексный метод состоит в расчете стоимости на основании Положений о переоценке основных фондов путем умножения его балансовой стоимости на соответствующий индекс.

Взвесив плюсы и минусы методов затратного подхода оценщиком для определения стоимости дополнительных улучшений — внутренней отделки и заведения коммуникаций в здание был использован метод сравнительной единицы При оценке стоимости принимались фактические объемы на основании осмотра и обмеров, фактического использованного материала и фактических цен, сложившихся на рынке услуг по строительству.

В настоящей работе подсчет рыночной стоимости дополнительных улучшений не учтенных в основной расчет выполнен по отдельным конструктивным элементам на основании информации, полученной в ремонтно-строительных организациях Московского региона.

Определение величины общего накопленного износа объекта недвижимости

Общая величина накопленного износа здания складывается из физического, функционального и внешнего износа. Следующий этап затратного метода — определение износа. Износ можно определить как снижение полной стоимости замещения вследствие воздействия различных факторов, полученное на дату оценки. Существуют три вида износа:

• физический износ;
• функциональный износ;
• износ внешнего воздействия.

Расчет физического износа

Физический износ является результатом возникновения в процессе эксплуатации ветхости, сухого гниения, трещин, ржавчины, или конструкционных дефектов здания.

Такой тип износа может быть как устранимым, так и неустранимым Неустранимый износ определяется исходя из срока жизни различных компонент здания. Устранимый физический износ (т.е.

износ, который может быть устранен в результате текущего ремонта), также называемый отложенным ремонтом, включает в себя плановый ремонт в процессе повседневной эксплуатации.

Расчет величины физического износа производится с учетом возраста и данных визуального осмотра. В ходе экспертного обследования признаков физического износа жилого дома не зафиксировано. Согласно анализа представленного кадастрового паспорта на 16.11.11 года физический износ равен 0%.

Расчет функционального износа

Функциональное устаревание заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности.

Функциональный (моральный) износ – потеря стоимости имущества из-за несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Строение на момент оценки соответствует объемно планировочным решениям, относящимся к данному сегменту рынка. Функциональный износ равен 0.

Расчет внешнего износа

Экономический (внешний) износ (устаревание, обесценивание) есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов.

Экономический износ может быть вызван целым рядом причин, таких как общеэкономические и внутриотраслевые изменения, в том числе сокращением спроса на определенный вид продукции и сокращением предложений или ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций, а также правовыми изменениями, относящимися к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям. Существует два метода оценки экономического (внешнего) износа:

• сравнение продаж аналогичных объектов при стабильных и измененных внешних условиях;
• определение потерь в доходе, относящихся к изменению внешних условий.

В рамках данного подхода при определении внешнего износа использовался метод определения потерь в доходе. Основным фактором экономического износа является глобальный экономический кризис.

По оценке Всемирного банка, российский кризис 2008 года «начался как кризис частного сектора, спровоцированный чрезмерными заимствованиями частного сектора в условиях глубокого тройного шока: со стороны условий внешней торговли, оттока капитала и ужесточения условий внешних заимствований, в то время как финансовое положение в государственном секторе было чрезвычайно устойчивым». Обозреватель журнала Research Алексей Байер в «Ведомостях» от 10 октября 2008 года писал, что удар глобального кризиса по России был сильнее, чем по экономикам иных стран вследствие 3-х причин: «американской финансовой катастрофы», негативно отразившейся на всех рынках и финансовых системах развивающихся стран; падения цен на нефть при значительной зависимости России от её экспорта; политических ошибок российского руководства. Автор высказал предположение, что если все три фактора сравнимы, то «с середины года рынок потерял около 600 пунктов только из-за ухудшения инвестиционного климата в России — из-за конфликта с Грузией и из-за ссоры акционеров ТНК-BP, атаки на Мечел». Экономист, бывший советник президента России (2000—2005) А. Н. Илларионов в октябре 2008 года полагал, что российский фондовый кризис следует отсчитывать от 19 мая 2008 года, когда российские биржевые индексы перестали расти, и началось падение. Начавшееся в конце мая 2008 года снижение котировок акций российских компаний стало перерастать в обвал в конце июля. По мнению ряда СМИ и финансовых аналитиков, первое резкое падение котировок произошло вследствие заявлений премьер-министра Владимира Путина в адрес руководства компании «Мечел» 24 июля. В качестве точки отсчета выбрано 24 июля 2008 г. когда произошло первое резкое падение котировок акций российских компаний. Для определения потерь в доходе от сдачи загородной недвижимости в аренду необходимо определить динамику средней стоимости найма коттеджей от временного периода. Компанией «МИЭЛЬ» проводится ежемесячный мониторинг рынка жилья, в том числе сегмента касающегося аренды загородной недвижимости. (http://miel.ru/analytics/Arenda/09_arenda_juli.rar). В связи с существенным ослаблением рубля по отношению к доллару США, динамика изменения средней стоимости найма коттеджей в рублевом и долларовом исчислении выглядит по разному. Например, если рассматривать юго -восточное направление, где расположен оцениваемый объект, прирост средней стоимости найма загородного жилья составил 10,51% (для устранения сезонного эффекта рассматривался годовой период). В тоже время в долларовом исчислении тот же показатель снизился практически на 2%. Исходя из вышеизложенного, возможные потери в доходах от сдачи объектов загородной недвижимости связанные с кризисом не выявлены. Внешний износ не установлен и равен нулю.

Расчет стоимости замещения

Стоимость замещения здания (помещения) определяется путем вычитания из полной стоимости замещения общего, накопленного износа.

Вывод: Таким образом, рыночная стоимость улучшений земельного участка рассчитанная в рамках затратного подхода к оценке недвижимости составляет 39 943 028 рублей.

Отчет об оценке квартиры (пример)

Данный Отчет об оценке должен рассматриваться как цельный документ. Приложения являются неотъемлемой частью данного Отчета. Структура Отчета соответствует логике проведения процедуры оценки.

В первом разделе определено задание на оценку, приведены допущения и ограничения, сделанные в процессе работы, объяснены профессиональные термины и указаны источники использованной информации.

Второй раздел Отчета посвящен анализу собранной информации по внешним и внутренним источникам; дано описание и характеристика объекта оценки, приведен анализ рынка; сделан анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки.

Третий раздел посвящен непосредственно определению рыночной стоимости объекта оценки.

Выводы, содержащиеся в данном Отчете, основаны на расчетах, заключениях и иной информации, полученной в результате исследования рынка, на нашем опыте и профессиональных знаниях, на деловых встречах, телефонных интервью, в ходе которых нами была получена определенная информация. Источники информации и методика расчетов и заключений приведены в соответствующих разделах Отчета.

Исходя из целей оценки, все расчеты были проведены, а Отчет составлен в соответствии с Федеральным Законом Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29 июля 1998 года, Федеральными стандартами оценки, утвержденными Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №№254,255,256 (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3).

Определение стоимости осуществлялось с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости объекта оценки использовался сравнительный подход.

Основные факты и выводы приведены в таблице ниже.

Таблица 1. Основные факты и выводы

2. Исходные данные для проведения оценки

Таблица 2. Исходные данные для проведения оценки

3. Задание на оценку

Квартира, общей площадью 194,5 кв.м., расположенная по адресу: РФ, г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918.

 (наименование)

Характеристики объекта:

Пятикомнатная квартира на 11 этаже, состояние – под отделку.

1. 2.      Имущественные права на объект:

 (указать какое право: собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, аренды, пользования…),

на основании

свидетельства о государственной регистрации права серия 11 АК № 111111 от 01.01.2001 г.

 (указать правоустанавливающие документы)

Определение рыночной стоимости

1. 4.      Предполагаемое использование результатов оценки

Для внесения в уставный капитал

1. 5.      Ограничения, связанные с использованием результатов оценки

Результат оценки достоверен только в целях вышеуказанного предполагаемого использования (пункт 4 Задания на оценку).

1. 8.      Срок проведения оценки:

5 (Пять) рабочих дней с даты оплаты услуг или с даты предоставления всех необходимых сведений и документов для проведения оценки, в зависимости от того, какая дата наступила позднее.

1. 9.      Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценки:
   1. 1.      В процессе подготовки отчета об оценке, Оценщики исходят из допущения о достоверности предоставленных Заказчиком документов.
   2. 2.      Копии предоставленных документов соответствуют оригиналам.
   3. 3.      Ответственность за законность получения и достоверность предоставленных Заказчиком документов несет Заказчик.
   4. 4.      От Исполнителя и Оценщиков не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного отчета об оценке или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда.
   5. 5.      Отчет об оценке предназначен для Заказчика и не может передаваться другим юридическим и физическим лицам с целью, не предусмотренной назначением настоящей оценки. Использование результатов отчета об оценке по другому назначению будет некорректно.
   6. 6.      Исполнитель обязуется обеспечить конфиденциальность информации, полученной от Заказчика, и содержащихся в отчете об оценке выводов.
   7. 7.      При проведении оценки предполагается отсутствие каких-либо факторов, помимо оговоренных в отчете, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На Исполнителях не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.
   8. 8.      Ни Заказчик, ни Оценщики не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке и настоящим Заданием на оценку.
   9. 9.      Мнение Оценщиков относительно полученных результатов оценки действительно только на дату оценки, Оценщики не принимают на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических и юридических условий, которые могут повлиять на стоимость объекта оценки.

10.  Прочие допущения и ограничения, обусловленные спецификой конкретного объекта оценки, выбранными методами оценки и прочими факторами, приведены в п. 5 Отчета.

11.  Заказчик не может обеспечить доступ в помещение, в связи с чем Оценщик основывается на состояние объекта оценки со слов Заказчика, не подвергая полученную информацию сомнению.

1. 10.       Нормативные акты и стандарты, используемые при составлении Отчета

Оценку загородного дома

Необходимые документы для оценки (копии):

– Выписка из ЕГРН или свидетельство о собственности
– Технический паспорт (необязательно, при наличии)

Стоимость и сроки оказания услуги:

Краткое заключение: от 8000 руб.
Срок выполнения: от 2 рабочих дней.

Оставьте заявку и получите:

– Консультацию эксперта касательно проведения оценки
– Соорентируетесь в стоимости услуги оценки (минимум и максимум)

Операции с загородной недвижимостью проводятся на рынке регулярно. В связи с этим востребованной услугой является оценка дома. Она подразумевает установление стоимости недвижимого имущества.

Наша компания специализируется на оценочной деятельности. Мы имеем большой практический опыт работы, поэтому гарантируем точные результаты и максимально достоверное определение рыночной цены загородной недвижимости.

Когда требуется оценка недвижимости жилого дома

Воспользоваться данной услугой можно в следующих случаях:

1. При оформлении ипотеки в банке.
2. При вступлении в наследство.
3. При решении спора относительно дома в судебном порядке.
4. Для органов опеки.
5. При страховании жилья.
6. При расчете суммы регулярных государственных взносов.
7. При различных сделках с недвижимостью ‒ дарение, аренда и т. д.

Наиболее распространенные ситуации, требующие независимой оценки

Оценка дома может потребоваться в самых разнообразных ситуациях. Однако стоит разобрать поподробнее наиболее распространенные случаи, когда нужно экспертное заключение.

Получение ипотеки

В большинстве случаев при кредитовании под залог банки предоставляют заемщику ссуду, равную 80% от стоимости залогового имущества. Поэтому оценка загородной недвижимости для ипотеки является обязательным условием.

Банк предоставляет перечень рекомендованных оценщиков, и клиент может самостоятельно выбрать наиболее подходящий для себя вариант. Услугу по проведению независимой оценочной экспертизы оплачивает заемщик, и финансовая организация не компенсирует затраченные средства даже в случае отказа в кредитовании.

Раздел здания

Раздел загородной недвижимости может потребоваться при разводе или в других случаях.

В этой ситуации один из участников процесса должен отказаться от собственных имущественных прав в пользу получения денежной компенсации.

Для выявления величины компенсации необходимо воспользоваться услугами профессионального оценщика. Он определит цену строения, и уже отталкиваясь от нее, стороны могут прийти к соглашению.

Какие документы нужны для оценки жилого дома

Заказчик услуги должен подготовить такие бумаги, как:

• гражданский паспорт;
• свидетельство о праве собственности на строение;
• бумаги из Бюро технической инвентаризации;
• сведения о наличии обременений в отношении объекта недвижимости.

В зависимости от ситуации, оценка жилого дома может потребовать дополнительных документов. О них клиента оповестит специалист по оценочной экспертизе.

Методы, применяемые при оценке дома

Загородная недвижимость может иметь рыночную, инвестиционную, залоговую или иную цену. Точный вид стоимости устанавливается экспертами в зависимости от целей оценки.

Независимая оценка загородной недвижимости обычно проводится с использованием 3-х стандартных подходов, среди которых:

1. Сравнительный. Базируется на сопоставлении рыночных цен на подобные объекты загородной недвижимости. Это дает возможность выявить актуальную текущую цену.
2. Затратный. В ходе оценки дома с использованием затратного подхода эксперт выявляет потенциальные затраты на возведение дома с аналогичными параметрами.
3. Доходный. Данный подход основан на вычислении прибыли, получаемой от эксплуатации объекта недвижимости за определенное время. К примеру, прибыль от сдачи дома в аренду.

Факторы, влияющие на стоимость загородной недвижимости

Какие параметры учитываются при определении стоимости недвижимого имущества:

1. Расположение объекта. Эксперт по независимой оценке учитывает удаленность дома от населенного пункта, наличие рядом с ним инфраструктуры и транспортную доступность.
2. Параметры недвижимости. Во внимание принимается площадь объекта, наличие и состояние инженерных коммуникаций, степень износа дома, планировочные решения, а также материалы, используемые при строительстве здания.
3. Экологическая обстановка. В случае с загородной недвижимостью учитывается близость к земельному участку лесного массива и водоемов, а также окружающий ландшафт.

Можно ли сэкономить на оценке здания?

Оценка загородной недвижимости в большинстве случаев требует обращения в фирму, специализирующуюся на оценочной деятельности. Однако некоторые клиенты решают сэкономить, проводя оценку собственными силами. В этом есть некоторый смысл.

Действительно, самостоятельный анализ подойдет, если необходимо выявить цену для продажи недвижимости. Однако для страховщиков, суда или банка такой метод выявления рыночной стоимости не подойдет.

Подобные инстанции требуют наличия экспертного заключения, оформленного по всем правилам.

Как происходит оценка загородной недвижимости при обращении к оценщику

Оценка дома ‒ это поэтапный процесс, включающий в себя следующие шаги:

1. Для осуществления оценки заказчик должен выбрать надежную компанию-оценщика. Обязательными условиями являются членство фирмы в СРО, страхование гражданской ответственности и наличие в штате аттестованных оценщиков.
2. С выбранной организацией заключается договор на оценку загородной недвижимости. Заказчик предоставляет всю документацию, необходимую для независимой экспертизы, а также оплачивает стоимость услуги.
3. В назначенный день и время оценщик приезжает на осмотр недвижимости. Перед этим заказчику услуги рекомендуется прибраться в доме и освободить все далекие места, включая чердак и подвал. Перед приглашением специалиста стоит проверить работоспособность инженерных коммуникаций и других деталей. От этого будет зависеть итоговая стоимость недвижимости, отображенная в отчете.
4. Эксперт определяет стоимость домовладения в соответствии с выбранным подходом к оценке. После этого составляется экспертное заключение и предоставляется заказчику услуги.
5. Срок действия отчета не превышает 6 месяцев с момента подписания. После этого предыдущие результаты оценки дома становятся неактуальными, и требуется новое экспертное заключение.

Оценка загородной недвижимости ‒ это сложный процесс, требующий участия опытного оценщика. Обратившись в нашу компанию, Вы сможете воспользоваться помощью профессионалов в области экспертной оценки.

Отчет об оценке загородного дома от наших экспертов является официальным документом, который может фигурировать в банке, в судебной инстанции, а также в других заведениях различных уровней.

Стоимость оценки загородной недвижимости

Стоимость услуг независимого эксперта зависит от таких параметров, как:

• транспортная доступность загородной недвижимости;
• инстанция, для которой требуется отчет об оценке;
• площадь недвижимого имущества;
• уникальность недвижимости.

Наша компания предлагает средние по городу цены на услугу по оценке загородной недвижимости и земельных участков.

Преимущества нашей компании

Основные плюсы, которые Вы получите, заказав оценку жилого дома у нас:

• отчет об оценке, выполненный в соответствии с законодательными требованиями;
• услуги специалистов с профильным образованием и большим опытом работы в оценочной деятельности;
• выезд на осмотр объекта в удобное для клиента время и день недели;
• подготовка экспертного заключения в сжатые сроки;
• доступная стоимость оценки загородной недвижимости.

Если Вам требуется независимая оценка дома, обратитесь к нам, позвонив по телефону, указанному на сайте.

Оценка стоимости дома для продажи – инструкция, как оценить дом

Здравствуйте! В этой статье мы расскажем о том, как оценить стоимость дома.

Сегодня вы узнаете:

1. В каких случаях производится оценка недвижимости;
2. От чего зависит стоимость дома и земельного участка;
3. Как оценить недвижимое имущество самостоятельно;
4. Кто может помочь при определении рыночной стоимости дома с земельным участком.

Что такое оценка недвижимости, и в каких случаях проводят данную процедуру

Практически все в нашей жизни имеет свою цену. Мы живем и не задумываемся над тем, сколько стоит та или иная вещь, которая у нас уже имеется. Но бывают абсолютно разные ситуации, когда приходится определять стоимость не только предметов, которые нас окружают, но и недвижимости, а именно дома и земельного участка, что к нему примыкает.

Произвести оценку жилого дома и земельного участка – это значит установить стоимость этой недвижимости.

Цена дома с земельным участком – это сумма стоимости жилых строений, прилегающих земельных участков, всех имеющихся построек, в том числе забора, ворот и т. д.

Для оценки имущества может быть достаточно много причин.

Ее производят:

• Для расчета величины налога, который взимается при совершении сделки купли-продажи недвижимости;
• Для вычисления величины выплат для Пенсионного фонда;
• Для определения величины госпошлины;
• Для банка в случае если вы оформляете ипотеку;
• Для определения суммы, которая является частью уставного капитала;
• В случае когда дом выступает в качестве залога;
• Когда необходимо определить величину страховых выплат за недвижимость;
• При наложении ареста на дом;
• В случае возникновения имущественных споров;
• Во время бракоразводных процессов, когда все имущество делится между супругами;
• В случае если строительство жилых объектов незавершенно;
• Когда рассчитываются проектные инвестиции.

В зависимости от цели проведения оценки, установить цену можно самостоятельно, или привлечь профессиональных оценщиков.

Когда и кто должен оценивать дом и земельный участок

В большинстве случаев владельцы недвижимости оценивают свое имущество самостоятельно. В основном это происходит при продаже дома. То есть продавец сам устанавливает цену, которую он хочет выручить за недвижимость.

Но есть такие случаи, когда оценку должен производить аттестованный специалист. Например, когда вы обращаетесь в банк за ипотекой, или ваше имущество выступает в качестве залога, а может недвижимость делится между супругами в суде и т. д.

https://www.youtube.com/watch?v=xO498Xk17Ew

В любых ситуациях, где решаются вопросы с участием суда, финансовых организаций и страховых фирм, оценка должна производиться оценщиками.

Некоторые люди не могут установить адекватную цену для того, чтобы продать участок с постройками. В таком случае они обращаются к риелторам в агентства недвижимости. Работники этих организаций определяют рыночную стоимость дома и участка.

Рыночная (реальная) стоимость – адекватная цена, за которую недвижимость реально продать в относительно короткие сроки.

Но помните, что оценка риелторами не является точной. Она относительная и чаще всего устанавливается на основе аналогичных предложений в вашем населенном пункте или районе. Поэтому даже если агентство недвижимости предоставит вам документ, где будет указана стоимость вашей недвижимости, его нельзя будет использовать во время судебных разбирательств, взятии ипотеки и т. д.

Куда обращаться за профессиональной оценкой

Если вы хотите доверить оценку специалистам, тогда придется обратиться в организации, которые специализируются на оценке имущества.

Всем оценщикам предъявляются жесткие требования:

1. Они должны состоять в СРО.

СРО (саморегулируемые организации) – некоммерческие объединения, деятельность которых регулируется государством.

1. Иметь соответствующую аттестацию.
2. Иметь страховой полис гражданской ответственности на сумму 30 тыс. руб. и более.
3. Обладать хорошей репутацией.

Если оценить имущество вам нужно для решения вопросов, в которых участвуют банковские учреждения, именно они могут предложить какого-нибудь конкретного оценщика. Все потому, что финансовые учреждения сотрудничают с оценщиками на взаимовыгодных условиях.

Пошаговая инструкция оценки жилого дома с земельным участком специалистом

Сейчас разберем последовательность ваших действий, если для определения стоимости своей недвижимости вы приглашаете оценщика.

1. Вам необходимо найти аттестованное физическое или юридическое лицо, которое будет состоять в СРО, иметь страховой полис и обладать отличной репутацией.
2. Связаться с ним, сделать заявку и обсудить все условия вашего сотрудничества. А именно:

• Стоимость оценки;
• Сроки выполнения заказа;
• Обозначить цель оценки и ее вид.

1. Составить и подписать договор.
2. После чего вы предоставляете необходимые документы:

• Копию вашего паспорта;
• Кадастровый паспорт и межевой план участка;
• Справки из БТИ вместе с поэтажным планом строений;
• Документы, подтверждающие права вашей собственности на земельный участок и имеющиеся сооружения.

1. Договариваетесь о дате визита оценщика.
2. Наводите порядок в доме и на прилегающей территории.
3. Нанятый вами специалист в оговоренный день приезжает по указанному адресу и оценивает ваше имущество, делает фото, проверяет, нет ли незаконных построек.
4. После этого обрабатывает полученные данные, составляет официальный документ, где указана стоимость вашей недвижимости и передает его вам.

Если стоимость вашего имущества будет определять профессионал, то вы потратите минимум сил и времени, но за это придется заплатить определенную сумму. Но в некоторых ситуациях (их мы описывали выше) без оценки экспертов просто не обойтись.

Как оценивают дом для продажи риелторы

Если вам необходимо продать дом с участком, но вы не хотите заниматься оценкой самостоятельно, боясь поставить очень низкую или слишком высокую цену, тогда можно воспользоваться помощью агентств недвижимости.

Для этого вы находите опытного риелтора и просите его за определенную плату определить стоимость вашего имущества.

Помните, что агенты по продаже недвижимости определяют только рыночную стоимость дома.

Для этого они используют несколько методов оценки:

• Аналоговый – в расчет берутся 3 уже проведенные в вашем районе сделки за последние 6 месяцев. При этом характеристики домов схожи. То есть на основании уже проданных участков, формируется цена на вашу недвижимость.
• Затратный – подходит для вновь построенных домов. Чтобы определить стоимость дома, суммируются все затраты на его строительство.

На практике для оценки недвижимости используется комплексная оценка.

Чтобы узнать стоимость дома с участком, производится мониторинг рынка, после чего определяется средняя цена на дом и определяется средняя цена сотки земли.

После чего следуют расчеты:

Общая S земельного уч-ка*Стоимость 1 сотки земли + Рыночная цена дома и имеющихся построек = Приблизительная стоимость вашего имущества.

Как оценить дом самостоятельно? Пошаговая инструкция

При большом желании можно оценить свое имущество, не привлекая работников агентства недвижимости. Мы предлагаем использовать метод сравнительного анализа.

1. В печатных изданиях или интернет-ресурсах находите 10 домов с земельным участком со схожими характеристиками.
2. Обзваниваете их и отправляетесь на просмотр этих объектов. Это необходимо для того чтобы исключить объявления-пустышки. Мы будем ориентироваться только на реальную недвижимость.
3. Для каждого дома производите следующие расчеты:

Цена объекта (дома)/Общая площадь дома = Средняя стоимость 1 кв. м.

1. Сравниваете все полученные данные и вычеркиваете из списка самый дешевый и самый дорогой вариант.
2. Рассчитываете среднюю стоимость 1 кв. м. всех объектов.

(Цена 1 объекта + Цена 2 объекта +…)/(S 1 объекта + S 2 объекта + …) = Средняя цена

1. Определяете приблизительную стоимость вашего дома.

Средняя цена 1 кв. м.*S дома = Цена дома

Это ориентировочная стоимость только дома, но стоит учесть, что существуют ряд факторов, которые способны увеличить или снизить стоимость вашей недвижимости.

Факторы, положительно влияющие на стоимость дома:

Факторы, которые отрицательно влияют на цену дома:

После того как вы определите стоимость дома, необходимо вычислить стоимость земельного участка. Для этого узнайте среднюю стоимость 1 сотки земли в вашем районе или населенном пункте и умножьте на площадь вашей земли. Это и будет приблизительная стоимость земельного участка.

Стоимость земельного участка может увеличиваться или уменьшаться в зависимости от следующих нюансов.

Факторы, положительно влияющие на стоимость земельного участка:

Факторы, которые отрицательно влияют на стоимость земли:

Помимо всех этих нюансов, на оценку рыночной стоимости дома влияют еще несколько деталей:

• Если в продаваемом доме никто не зарегистрирован, то его можно продать дороже;
• Если недвижимость приватизирована, то цена возрастает;
• В случае если ваше имущество находится в престижном районе, то цена будет на порядок выше;
• Сделанный вами ремонт редко окупается на все 100%. Максимум вы можете в стоимость дома включить 1/3 часть от всех средств, затраченных на ремонт.

Остается определить стоимость имеющихся дополнительных строений. Это можно сделать, используя затратный метод. А именно вы подсчитываете сколько средств было затрачено на постройку того или иного сооружения.

Теперь остается сложить все составляющие.

Стоимость дома + Стоимость земельного участка + Стоимость дополнительных строений = Общая стоимость недвижимости

Заключение

В зависимости от разных жизненных ситуаций оценку своего имущества можно проводить самостоятельно либо привлекать специалистов.

Если документы о стоимости недвижимости необходимо предоставить в суд, страховую компанию или банк, тогда придется привлечь профессионального оценщика.

В случае если вы просто хотите продать свою недвижимость, то произвести ее оценку можно и самостоятельно. Таким образом, вы потратите свое время, и силы, но сэкономите деньги. Тем более что к риелторам вы можете обратиться в любой момент.

Рекомендуем к ознакомлению: