Оценка стоимости арендной платы нежилого помещения

Оценка стоимости аренды недвижимости – услуги по оценке ставки аренды и рыночной стоимости арендной платы в Москве и Московской области

Несмотря на то, что в речевом обороте возникло устойчивое словосочетание “оценка арендной платы и арендной ставки”, такая формулировка не совсем точно соответствует статье 5 закона “Об оценочной деятельности в РФ”. Закон не предусматривает “плату” в качестве объекта оценки, он считает объектами оценки материальные вещи, права, работы, услуги, информацию.

В данном случае правильнее говорить об оценке стоимости права пользования или совокупности прав владения и пользования объектом недвижимости, а не об “оценке арендной платы”, несмотря на то, что величина этой “платы” обычно совпадает с величиной рыночной стоимости оцениваемых прав.

То есть, при употребление термина “оценка арендной платы и ставки аренды”, которое стало повсеместным, надо понимать, что в данном случае объектом оценки является “Право владения и/или пользования объектом недвижимости на условиях, определенных в арендном договоре”. При этом, в задании на оценку должны быть обязательно указаны основные условия предполагаемого (или уже существующего) арендного договора.

Существенные условия арендного договора

Основным источником информации о параметрах объекта оценки является договор аренды или его проект, который может быть подписан в будущем. Какие же именно условия арендного договора определяют состав и качество прав арендатора?

1. Условия аренды.

Наиболее важные параметры – это срок аренды, платежный период, ограничения на использование ресурсов (электроэнергии, воды, тепла), ограничения на время использования (в рабочее время, круглосуточно, за исключением выходных и праздничных дней, либо без ограничений), условия финансового стимулирования арендатора (предоставление арендных каникул на время обустройства, зачет дополнительных затрат арендатора в сумму арендной платы, например, зачет расходов на ремонт арендуемого помещения).

Кроме того, договор аренды может содержать право и условия выкупа арендуемого объекта в собственность арендатора, что также может оказывать заметное влияние на арендную ставку.

2. Характеристики объекта недвижимости.

Основные характеристики, влияющие на ставку аренды:

• тип объекта недвижимости и его назначение;
• общая площадь;
• местоположение;
• транспортная доступность – удаленность от центра и станций метро;
• техническое состояние объекта;
• качество и состояние отделки;
• функциональность помещений, соотношение полной и полезной площади;
• этаж;
• наличие и состав средств связи;
• состав коммунальных услуг;
• наличие парковки и охраны.

Параметры сравнения объекта оценки и аналогов

Для того, чтобы оценить арендную плату и ставку аренды методами сравнительного подхода необходимо выбрать аналоги – предложения к аренде похожих объектов недвижимости на условиях, аналогичных тем, которые определены в задании на оценку. То есть нужно подобрать аналоги, которые сопоставимы с объектом оценки как по физическим параметрам, так и по условиям аренды.

Что касается группы физических параметров, характеризующих сам объект недвижимости, то здесь все достаточно просто. На развитом рынке, например, рынке аренды недвижимости г. Москвы, всегда можно подобрать достаточно близкие аналоги. Но как быть со второй группой параметров – условиями арендного договора?

Здесь возможны две ситуации:

Первая – объект оценки сдается в аренду на типовых для данного рынка условиях – как правило, это аренда на 1 год с правом пролонгации и без каких-либо существенных ограничений на использование арендуемой недвижимости. В этом случае не возникает проблем с выбором аналогов и проведением сравнения.

Вторая ситуация – это когда оценивается объект, имеющий существенные отличия в условиях аренды от типовых рыночных предложений. Например, это длительный срок аренды, не 1 год, а 20 лет.

Проигнорировать эту разницу нельзя, она слишком существенна, но поиск аналогов с таким сроком аренды, скорее всего, не даст хороших результатов (кроме рынка земли, на котором долгосрочная аренда является типовым предложением).

Отметим, что применение больших корректировок (более 15%) нежелательно, так как это может внести искажения в итоговую стоимость, а также сделает отчет об оценке уязвимым для критики, особенно при оценке государственных объектов.

Оценка арендной платы при сдаче в аренду государственной и муниципальной недвижимости

При сдаче в аренду недвижимого имущества, принадлежащего Российской Федерации или ее субъектам, или муниципальным образованиям, оценка ставки аренды и арендной платы является обязательной в силу статьи 8 закона “Об оценочной деятельности в РФ”. Поскольку государство обладает очень большим фондом недвижимого имущества и активно сдает его в аренду, то этот вид оценки является массовым.

Особенностью такой оценки является то, что отчет об оценке стоимости аренды может быть направлен на экспертизу на предмет его соответствия закону и стандартам оценочной деятельности. При наличии отклонений от установленных требований отчет не будет принят для целей совершения сделки по сдаче в аренду объекта недвижимости.

Какие замечания часто предъявляются к отчетам об оценке арендной ставки государственной и муниципальной недвижимости?

1. Описание объекта оценки.
Как уже было сказано, в данном случае объектом оценки является не сам объект недвижимости, а право его владения и пользования на условиях арендного договора. То есть отчет должен содержать не только описание самого объекта, но и основные условия арендного договора (см. раздел Существенные условия арендного договора).

2. Право на заключение договора на оценку.
Заключить договор на оценку государственного или муниципального имущества может только лицо, уполномоченное собственником – этот пункт содержится в статье 10 “Закона об оценочной деятельности в РФ”.

Зачастую, для того, чтобы перенести на арендатора стоимость услуг по оценке, заказчиком оценки выступает не арендодатель, в чьем ведении находится объект, а арендатор – коммерческая структура. В этом случае необходимо дополнительное основание для заключения договора – поручение (разрешение) арендодателя заключить договор на оценку объекта аренды.

При отсутствии такого поручения (разрешения) по формальным основаниям отчет об оценке арендной ставки могут не принять.

3. Корректировки аналогов.
Любой метод из сравнительного подхода к оценке недвижимости требует введения корректировок на различия объекта оценки и объектов-аналогов. Эти корректировки могут быть количественными или качественными.

При внесении количественных корректировок, их размер должен быть обоснован – либо ссылками на опубликованные источники информации, либо анализом существующих рыночных данных, проведенным самим оценщиком.

При применении качественных корректировок корректируется не само значение цены аналога, а только фиксируется наличие качественного преимущества (недостатка), объекта-аналога перед объектом оценки. Такие качественные отличия по выбранным параметрам сравнения обычно обозначаются символами ↑ и ↓.

То есть, если аналог отличается в лучшую сторону по какому-то параметру, то по этому параметру ставится ↓, если в худшую – ↑, а если не отличается, то корректировки попросту нет. Этот метод подробно описан в книге Е.С. Озерова “Экономический анализ и оценка недвижимости”.

Применение метода качественных сравнений оправдано лишь в том случае, когда объекты-аналоги по своим основным ценообразующим параметрам совпадают с объектом оценки, а корректировки проводятся лишь по второстепенным ценообразующим параметрам.

Услуги по оценке стоимости аренды

Наша компания имеет более чем 15-летний опыт в оценке ставки аренды для любых целей, в том числе для сдачи в аренду недвижимого имущества, принадлежащего Российской федерации, субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям.

Мы располагаем большим штатом квалифицированных экспертов-оценщиков, специализирующихся на этом виде оценки и проводим оценку арендной платы объекта недвижимости в кратчайшие сроки (3-5 дней).

Ознакомиться с итоговым документом, который получает заказчик после проведения оценки можно на примере отчета об оценке ставки аренды, подготовленного специалистами нашей компании.

По всем вопросам, связанным с оценкой ставки аренды, обращайтесь к нашим специалистам по тел. +7 495 726-8674.

Для получения информации о сроках и стоимости оказания услуги по определению стоимости арендной платы, вы можете отправить

“Запрос о сроках и стоимости услуг по оценке недвижимости”

Требуемые документы для оценки ставки аренды

1. Свидетельство о государственной регистрации права на объект, сдаваемый в аренду (или иной правоподтверждающий документ).
2. Подтверждение полномочий заказчика на заключение договора на оценку (при оценке государственной или муниципальной недвижимости).

3. Технический паспорт объекта.
4. Экспликация и поэтажный план.

5. Договор аренды или перечень существенных условий договора аренды:
• состав передаваемых прав;
• срок аренды;
• условия платежа и платежный период;
• ограничения в использовании объекта аренды арендатором;
• обязательства по оплате коммунальных платежей;
• условия финансового стимулирования арендатора (если есть);
• условия досрочного расторжения договора;
• другие существенные условия (если есть).

Онлайн расчет ставки и стоимости аренды нежилых помещений офисного/административного назначения в Москве

Для приблизительной оценки стоимости аренды офиса в Москве вы можете воспользоваться нашим он-лайн калькулятором. Калькулятор позволяет рассчитать как величину ставки аренды за один квадратный метр общей площади объекта в год, так и величину годовой арендной платы за все помещение с учетом его основных свойств.

С помощью этого калькулятора можно провести расчет арендной платы и ставки аренды за 1 кв. метр не только на текущую, но и на прошедшую дату, для периода 2011 г. – 2021 г.

“Калькулятор ставки аренды офисного помещения в Москве”

ВНИМАНИЕ: Калькулятор рассчитывает средние/базовые значения арендной ставки за 1 кв. м. офисных помещений в г. Москве, но при расчете стоимости арендного платежа за все помещение может вводиться корректировка на размер площади, то есть для больших площадей ставка аренды будет уменьшаться.

Калькулятор не дает точной величины стоимости аренды оцениваемого помещения, а вычисляет лишь некоторый ценовой ориентир, для точной оценки необходимо обращаться к профессиональному оценщику недвижимости.

© Корпорация “ОЦЕНКА”. Копирование запрещено.

Оценка арендной платы нежилого помещения

Нежилые помещения включает в себя очень большое разнообразие объектов недвижимости. Они не предназначены ни для временного, ни для постоянного проживания и обычно используются вспомогательный объект извлечения прибыли. К их числу относятся:

• Офисные помещения
• Производственные помещения
• Склады
• Торговые помещения
• Помещения общепита и т.д.

Приобрести собственные помещения может далеко не каждый предприниматель. Поэтому такие объекты сдаются в аренду.

Что такое оценка арендной платы нежилого помещения?

Независимая оценка арендной платы осуществляется с целью определения и обоснования разумного размера платежа за пользование помещением, позволяющего арендодателю получить максимальную прибыль от сдачи объекта в наем. Как правило арендная плата представляет собой фиксированный платеж.

Независимая оценка обычно требуется, когда владелец помещения не может самостоятельно определить размер платежей или арендатор сомневается в их обоснованности.

Как происходит оценка?

При оценке арендной платы за нежилое помещение используются три основных метода оценки:

Заключается в капитализации прибыли, которую может в будущем получить арендодатель. Такой подход, как правило, применяется при оценке платы за аренду магазинов, бутиков, производственных и складских помещений.

При данном подходе оценщик учитывает средства, потраченные владельцем объекта на его строительство или приобретение, проведение ремонтных работ.

При этом в расчёт берётся не только само помещение, но и земля, на которой оно расположено, за исключением тех случаев, когда речь идет об офисах. Данный метод используется нечасто, так как результаты оценки получаются заниженными.

В этом случае оценщик сравнивает объект недвижимости с аналогичными помещениями, рыночная стоимость которых известна. При этом важно изучить тип здания, факторы, влияющие на цену аренды, экологическую обстановку в районе и многие другие важные нюансы. Данный метод является наиболее популярным, так как дает более точное определение размера арендной платы.

Предварительный этап:

При этом также осуществляется осмотр помещения. Это позволит оценщику наилучшим образом выявить все нюансы, влияющие на стоимость:

• Месторасположение
• Транспортная доступность
• Наличие коммуникаций
• Площадь
• Состояние и качество ремонта и др.

Расчетный этап:

Приступая к расчетам оценщик обязательно проводит исследование регионального рынка по аренде недвижимости в сегменте нежилых помещений. Оценщик рассматривает возможность применения трех стандартных методов оценки и производит расчеты с использованием приемлемых подходов.

С учетом собранных сведений, специфики объекта оценки арендной платы и стандартных способов использования нежилых помещений оценщик делает анализ наиболее эффективного использования данного объекта.

Что получает клиент?

Результатом проведенной оценки является полноценный отчет об оценке арендной платы. Руководствуясь им клиент может назначить адекватную плату за пользование его помещением, которая устроит любого арендатора.

Пример из практики:

В прошлом году к нам обратились владельцы одного из крупнейших ТЦ в Московской области. Они расширили торговую площадку и им требовалось провести оценку объекта, чтобы определить размер платы для арендаторов. Наши специалисты помогли рассчитать наиболее адекватную ставку за помещения, которая устроила и владельцев ТЦ и арендаторов.

В состав отчета входят:

• Сведения о Заказчике
• Сведения об оценщике: Диплом, Свидетельство о членстве в СРО, Выписка из реестра СРО, Полис обязательного страхования ответственности оценщика
• Применяемые стандарты оценочной деятельности
• Описание, параметры, количественные и качественные характеристики объекта оценки
• Анализ рынка объекта оценки
• Анализ среды месторасположения
• Анализ наиболее эффективного использования
• Описание подходов, применяемых при оценке
• Выбор и обоснование подходов к оценке рыночной стоимости объекта
• Информация об объектах-аналогах
• Расчет рыночной стоимости объекта выбранным подходом
• Согласование результатов
• Фотографии объекта оценки
• Копии документов на объект оценки: правоустанавливающая и техническая документация

Когда нужна оценка арендной платы за нежилое здание

Оперативная и квалифицированная оценка рыночной стоимости арендной платы нежилого помещения может потребоваться лицам в случае:

• Невозможности самостоятельно провести анализ цены и расчеты ежемесячных арендных платежей.
• Возникновения сложностей при определении справедливой величины платы за недвижимость, которая находится в государственной и частной собственности.
• Если арендодатель сдает нестандартную недвижимость или нежилое помещение, требующее капитального ремонта.
• Возникновения у сторон разногласий относительно справедливости установленного в договоре размера регулярных платежей.
• Если государственным органам необходимо сдать пустующие нежилые помещения.
• Получения крупного кредита для подтверждения платежеспособности собственника.

Что учитывают при установлении цены за аренду

Профессиональная независимая оценка арендной платы нежилого помещения предполагает, что исполнитель принимает во внимание совокупность таких факторов как:

• Район города или пригорода, в котором располагается недвижимая собственность.
• Транспортная доступность зоны. На арендную стоимость будет влиять расстояние от адреса объекта оценки до путей сообщений, станции метрополитена, автобусных остановок.
• Развитость инфраструктуры. Оценочный процесс предполагает анализ присутствующих в непосредственной близости от здания коммерческих, социальных и торговых объектов, к примеру, магазинов, ресторанов, спортивных комплексов, больниц, аптек, банков, зеленых парков и скверов.
• Вид из окна.
• Площадь обследуемого нежилого помещения, количество и размеры комнат, этажность.
• Наличие и состояние инженерных коммуникаций (электроснабжение, водоснабжение, отопление, канализация, вентиляция), мебели, бытовой техники, подключение телефонной связи и интернет-соединения.
• Состояние помещения и прилегающей территории.
• Наличие обременений на недвижимости (залог, арест), судебных споров и других юридических процессов.

Методы оценки рыночной стоимости арендной платы

Эксперты имеют право воспользоваться любым удобным методом для оценки цены нежилого помещения, которое планируют арендовать. Среди наиболее распространенных и удобных подходов выделяют:

• Затратный. Специалист рассчитывает расходы на строительство аналогичного объекта недвижимости. Устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Найденные показатели суммируют. Если происходит инфляция, то применение описанного подхода даст заниженные результаты. Чтобы избежать подобного, разрешается применять поправочные коэффициенты.
• Аналоговый. Независимый эксперт оценивает стоимость владений методом сравнительных продаж. Объект недвижимого имущества сравнивают с аналогичной собственностью, цена которой уже определена. Для реализации подхода необходимо исследовать здания, узнать их назначение, площадь, состав строительных материалов. Специалистам предстоит учесть удаленность здания от центральной части города, экологическую ситуацию в регионе.
• Доходный. Определяется размер доходов, получаемых от инвестиций денежных средств, потраченных на недвижимость. Исполнитель реализует приемы дисконтирования и капитализации доходов.

Этапы квалифицированной оценки

Комплекс мероприятий по установлению стоимости арендной платы за нежилое помещение предполагает прохождение следующих стадий работы:

• Предварительное согласование содержания услуги по независимой оценке объекта собственности.
• Проверка и подписание договора с указанием размера оплаты.
• Запрос и исследование юридической и технической документации о нежилом помещении.
• Осмотр недвижимого объекта для оценки ставки арендной платы.
• Анализ рынка наемной недвижимости.
• Исследование эффективного метода использования нежилого помещения.
• Выбор и применение конкретных методов оценки.
• Согласование результатов применения подходов.
• Итоговый поиск величины стоимости недвижимой собственности.
• Подготовка и сдача отчета об оценке ставки арендной платы.

Документы для оценки арендной платы нежилого помещения

Для объективной оценки арендной стоимости нежилого помещения исполнителю необходимо получить пакет документов, включающий:

• Паспорт собственника-гражданина или сведения об организации, заказавшей услуги (наименование, ОГРН, адрес).
• Бумаги, подтверждающие право собственности на нежилое помещение.
• Документы из БТИ (техпаспорт, поэтажный план и экспликация).
• Справку о первоначальной и остаточной балансовой стоимости объекта.
• Кадастровый план земельной территории, на которой располагается объект собственности.
• Документы, подтверждающие права на земельный участок.
• Сведения о наличии обременений в отношении недвижимости.

Стоимость и условия заказа оценки

Цена за услуги независимого оценщика зависит от региона оказания, сложности проекта и срочности данного задания, местоположения и состояния объекта исследования. Заказчик и исполнитель заблаговременно обсуждают тариф оплаты и подписывают договор. Данное соглашение проверяется юристом на соответствие законным требованиям.

В договоре на оказание услуг по оценке арендной цены нежилого помещения отражается объем и срок выполнения работ и мероприятий, стоимость квалифицированной помощи. Если участники договора имеют сомнения относительно размера оплаты, эксперт выезжает на объект и проводит предварительный анализ, фиксирует характеристики объекта недвижимости.

В 10-ке лучших! По объемам оценки недвижимости в России компания находится на 10-м месте.

Аккредитация в Сбербанке.

Увеличиваем спектр услуг и повышаем качество. Аккредитованы в ПАО “НК Роснефть”. Эксперт-РА подтверждается не ниже 5-го места. Более 3000 отчетов. Охват всех регионов России. 91% клиентов возвращаются повторно.Собственное программное обеспечение для оценки.

Набор и обучение персонала, отработка бизнес процессов.

Основание компании. Цель – делать качественную и доступную независимую экспертизу по всему спектру рынка.

Выход в топ 50 лучших оценочных компаний России. Компания завершила внедрение системы менеджмента качества ИСО 9001:2001. Уже более 70 банков принимают отчеты нашей компании.

Оценка рыночной стоимости аренды недвижимости в Балашихе

Спросом среди клиентов пользуется оценка аренды недвижимости. Процедура не такая простая, как кажется изначально. Для этого потребуется учесть ряд параметров, чтобы рассчитать оптимальную стоимость арендной платы. Всегда обращайтесь за помощью к специалистам, которые имеют опыт и соответствующую квалификацию.

Оценка аренды квартиры в Балашихе

При определении данного параметра обычно учитывается несколько показателей:

1. Рыночная стоимость жилья.
2. Его основные характеристики.
3. Текущая ситуация.

Проводится оценка рыночной стоимости аренды  по следующей схеме:

1. Изначально определяются основные параметры помещения. Среди них расположение, тип дома, планировка, количество комнат, жилая площадь, ряд других показателей.
2. Специалисты подбирают похожие варианты со схожими характеристиками.
3. Рассчитывают среднюю стоимость.
4. Учитывают параметры изучаемого объекта, факторы, играющие на повышение или понижение.
5. Устанавливают оптимальную арендную плату.

Получается, что оценка аренды квартир в Балашихе осуществляется по методике изучения рынка и поиска схожих вариантов. Такой способ наиболее правильный, ведь он позволяет установить точную стоимость в случае сдачи помещения в аренду.

Цены на оценку стоимости аренды недвижимости в Балашихе

Чтобы заказать оценку звоните:

Телефон:
+7 (495) 668-64-79

E-mail:
info@sud-ocenka.ru

Оценка стоимости аренды нежилого помещения и коммерческих объектов

В отличие от оценки рыночной стоимости аренды для квартиры, коммерческие объекты изучаются с использованием доходного способа. В качестве основы выступает прибыль, которую можно получить за время владения имуществом.

Какие параметры учитываются?

1. Площадь помещения.
2. Его тип.
3. Предполагаемое использование при аренде.
4. Местонахождение.
5. Возможность эффективного применения для конкретных целей во время аренды.
6. Насколько удачным вариантом станет данный объект для аренды.
7. Примерный уровень прибыли от аренды.

Для многих типов коммерческой недвижимости важна не только площадь и возможность применения с конкретными целями, но и расположение. Чем более выгодным является местонахождение, тем выше будет плата за использование объекта.

Данная процедура сложна, но у профессионалов она проблем не вызовет. Учитывая множество показателей, рекомендуется уделить особенное внимание выбору компании для обращения.

Оценка аренды земельного участка

Земельные участки тоже могут передаваться во временное пользование за вознаграждение. Оценка аренды земли может проводиться по нескольким схемам, в зависимости от целей ее использования и ряда сопутствующих параметров. Стоит назвать основные показатели, которые будут важны:

1. Дальнейшее использование участка.
2. Возможность применения его для этой цели.
3. Есть ли законодательные ограничения. Они напрямую зависят от категории земель.
4. Наличие сооружений, они тоже передаются во временное пользование.
5. Расположение, удаленность от населенных пунктов.
6. Текущее положение дел на рынке.
7. Наличие какой-то инфраструктуры и инженерных коммуникаций.

В оценку права аренды может входить и ряд дополнительных параметров:

1. Возможность передачи участка в аренду.
2. Имеет ли собственник реальные права на землю.
3. Поиск обременений.
4. Проверка документов, выявление возможных проблем.
5. Сбор другой важной информации, которая поможет принять правильное решение.

Оценка аренды недвижимости обычно осуществляется по следующей схеме:

1. Клиент подбирает компанию по оценке аренды и обращается в нее.
2. Передает документы и основную информацию.
3. Специалисты изучают данные.
4. В зависимости от типа недвижимости, они определяют методику оценки аренды и перечень показателей, которые будут использовать в дальнейшем.
5. Выполняют анализ по параметрам.

6. Устанавливают справедливую стоимость аренды на основе всего перечня информации.
7. Формируют заключение с данными.
8. Документы выдаются клиенту.

Непосредственно вся процедура оценки аренды проводится быстро и не займет много времени. Важно, что клиент сможет получить объективную информацию по оценке арендной платы.

Определяется оптимальное вознаграждение за пользование имуществом (арендная плата).

Принцип независимости во время процесса оценки арендной платы

Чтобы данные были достоверными, компания должна соблюдать принципы независимости. В чем они заключаются:

1. Использование только тех данных, которые были получены во время процесса оценки арендной платы.
2. Полная объективность при проведении оценки аренды.
3. Недопустимость изменения информации в интересах заказчика.

Только если сотрудники были объективными, они не пытались подменить параметры, как-то подкорректировать их или предоставить измененный результат, то процедуру можно назвать независимой.

Какую компанию выбрать для обращения по оценке стоимости аренды недвижимости?

С каждым днем количество организаций в данной сфере увеличивается. Определиться среди них становится все сложнее. Но так важно привлечь профессионалов к этому процессу, которые смогут справиться со всеми задачами.

«Независимая оценочная компания» — лучший выбор для вас! Позвоните нам, сотрудники ответят на ваши вопросы и назначат удобное время для встречи. У нас вся процедура отлажена, вы сможете быстро получить результаты.

Перечислим несколько преимуществ оценки арендной платы у нас:

1. Процесс организован на высшем уровне, учтены все нюансы.
2. Вам не нужно будет долго ждать результатов.
3. В компании работают только квалифицированные специалисты с большим опытом. Уделяется особенное внимание подбору сотрудников.

4. Сформирован штат. Все поступающие заявки оперативно обрабатываются и распределяются между профессионалами.
5. Предлагаются оптимальные цены.
6. Вы получите максимально точные данные.

Чтобы заказать оценку аренды жилой и нежилой недвижимости в Балашихе, звоните:

Телефон:
+7 (495) 668-64-79

E-mail:
info@sud-ocenka.ru

Об утверждении методики по определению уровня арендной платы за нежилые здания (помещения), Приказ Минстроя России от 14 сентября 1992 года №209

Во исполнение пункта I Постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации от 17 февраля 1992 года N 2361-1 “Об упорядочении размеров арендной платы” и в соответствии с поручением Правительства России от 11.08.92 N ЕГ-П44-30396 приказываю:

1.

Утвердить прилагаемую Методику по определению уровня арендной платы за нежилые здания (помещения), согласованную с Комитетом Верховного Совета Российской Федерации по строительству, архитектуре и жилищно-коммунальному хозяйству, Министерством финансов Российской Федерации, Комитетом по земельной реформе и земельным ресурсам при Правительстве Российской Федерации, Государственным комитетом по управлению государственным имуществом Российской Федерации.

2. Комитету жилищно-коммунального хозяйства (т. Долгову) довести до территориальных органов жилищно-коммунального хозяйства и оказывать им помощь по применению рекомендованного порядка определения уровня арендной платы при заключении договоров на аренду нежилых зданий (помещений).

3. Контроль за выполнением настоящего приказа возложить на первого заместителя Министра, председателя Комитета жилищно-коммунального хозяйства т. Долгова В.М.

Министр                                                 Б.А.Фурманов

УТВЕРЖДЕНОПриказом Министерстваархитектуры, строительства и жилищно -коммунального хозяйства России

от 14 сентября N 209

СОГЛАСОВАНО:                        СОГЛАСОВАНО:Заместитель Министра                Председатель Комитетафинансов Российской Федерации       Верховного Совета РоссийскойА.А.

БасинСОГЛАСОВАНО:                        СОГЛАСОВАНО:Заместитель Председателя            Заместитель Председателякомитета по земельной реформе       Государственного комитета попри Правительстве Российской        управлению государственнымФедерации                           имуществом Российской ФедерацииП.Ф.Лойко                           Б.Н.Сычкин

1. Общие положения

1.

1. С целью упорядочения размеров арендной платы за нежилые здания (помещения) сдаваемые в аренду и субаренду на территории России предлагается единая методика ее расчета для всех форм собственности.

1.

2. Методика носит рекомендательный характер. В каждом конкретном случае размер арендной платы за нежилые здания (помещения) определяется в договоре аренды по соглашению сторон.

1.

3. Договор аренды заключает собственник нежилых помещений или юридическое (физическое) лицо, которому делегированы полномочия по сдаче помещений в аренду.

1.

4. При заключении договора аренды важно предусмотреть следующие положения:

1.

4.1. Арендатор по договоренности с арендодателем устанавливает форму, в которой будет осуществляться техническое обслуживание арендуемого помещения и прилегающей территории (выполнение этих работ собственными силами, частичное или полное обслуживание силами и средствами арендодателя или стороннего подрядчика по соответствующему договору на обслуживание).

1.

4.2. Субаренда допускается, если она предусмотрена договором аренды. Плата за помещения, сдаваемые в субаренду не должна превышать плату, взимаемую по договору аренды.

1.

4.3. Сдача помещений в аренду иностранным фирмам и совместным предприятиям осуществляется на конкурсной основе, используя рассчитанную в соответствии с данной методикой цену, в качестве стартовой. Расчеты осуществляются на рублевой основе, исходя из курса, установленного Центральным банком России.

1.

4.4. Условия расторжения договора.

Споры, возникающие при неисполнении условий договора (при неуплате арендной платы более 2-х месяцев; при использовании помещения не по назначению; при повреждении арендатором объектов аренды и др.) рассматриваются в установленном законом порядке.

1.

4.5. Взимание пени.

Пеня за просрочку внесения арендной платы взимается в размере 0,3 – 0,5 % от ее суммы за каждый день просрочки.

1.

5. Размер арендной платы за нежилые здания (помещения) должен учитывать восстановительную стоимость зданий (помещений), их потребительские качества, арендную плату за землю, используемую арендаторами нежилых помещений, амортизационные платежи, предстоящие расходы на капитальный ремонт объектов аренды, налоги.

1.

1.

7. Конкретные величины параметров, определяемых методикой, устанавливаются администрациями территорий, республик, краев, областей, автономных и других образований с учетом данных рекомендаций.

2. Оценка стоимости нежилых зданий (помещений), сдаваемых в аренду

2.1. Оценку стоимости зданий (помещений), находящихся в государственной и муниципальной собственности, подлежащих сдаче в аренду, производят оценочные комиссии, назначаемые территориальными комитетами по управлению государственным имуществом.

2.2. При оценке стоимости зданий (помещений) необходимо последовательно определить:

– первоначальную стоимость на основе бухгалтерских данных собственника;

– восстановительную стоимость;

– остаточную стоимость.

2.3. Базой для оценки стоимости основных фондов зданий (помещений) является их остаточная стоимость, определяемая путем уменьшения восстановительной стоимости на процент износа, исчисленного исходя из норм амортизации и фактического срока службы здания.

2.4.

Определение восстановительной стоимости строений и сооружений производится по сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости с ее последующим перерасчетом в уровень цен 1991 года по индексам и коэффициентам, введенным постановлением Госстроя СССР от 11 мая 1983 года N 94 и письмами Госстроя СССР от 6 сентября 1990 года N 14-Д (по отраслям народного хозяйства) и Госстроя РСФСР от 29 сентября 1990 года N 15-148/6 и N 15-149/6 (по отрасли “Жилищное хозяйство”), а затем в уровень цен года оценки по коэффициентам, утверждаемым органами исполнительной власти республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономных образований, городов Москвы и Санкт-Петербурга.

Для расчета указанных коэффициентов рекомендуется использовать соотношения показателей, отражающих динамику изменения стоимости продукции в строительстве и стройиндустрии.

2.5. Балансовая стоимость по зданиям, расположенным в исторических центрах городов, увеличивается с использованием коэффициента, учитывающего сложность проведения таких работ. Размер этого коэффициента принимается равным или больше единицы (1,0) в зависимости от конкретных условий.

2.6. Балансовая стоимость по заданиям, подлежащим комплексному капитальному ремонту и реконструкции, умножается на коэффициент, учитывающий рост затрат на комплексный капитальный ремонт и реконструкцию по сравнению с новым строительством.

2.7. Полностью самортизированное здание, фактический срок службы которого превышает нормативный (установленный по нормам амортизации для данного типа зданий), но находящееся в состоянии, пригодном для использования по основному назначению, оценивается в размере не менее 10 % первоначальной балансовой стоимости.

3. Расчет арендной платы за нежилые здания (помещения)

3.1. Годовая арендная плата за нежилые здания (помещения) устанавливается для предприятий и организаций не ниже сложившегося уровня арендной платы в предшествующем году и рассчитывается по формуле:

Апл. = [ (Сби х jз х Кк х Кист х Ккр х Ен + Ам) х S + Па] х Ндс х j инф

где:

Апл – годовая арендная плата за нежилое здание (помещение), руб.;

Сби – балансовая стоимость здания с учетом износа в расчете на 1 кв. м. общей площади, включающей в себя площадь внутренних помещений здания без площадок лестничных клеток, технических подвалов и пр., руб./кв. м;

jз – индекс увеличения затрат на строительно-монтажные работы;

Кк – коэффициент минимальной комфортабельности, принимается равным 1. При размещении объекта аренды в подвале – снижается на 0,25, а при отсутствии в здании (помещении) водоснабжения, канализации, отопления, электроснабжения – на 0,1 за каждый отсутствующий элемент обустройства;

Ккр – коэффициент превышения стоимости комплексного капитального ремонта и реконструкции над стоимостью нового строительства;

Ен – нормативный коэффициент эффективности капиталовложений (приложение 1 к Методике);

Ам – годовая амортизация в расчете на 1 кв. м. общей полезной площади здания (помещения), руб./кв. м;

S – общая площадь нежилого здания (помещения), сдаваемого в аренду, кв. м;

Па – арендная плата на землю, используемую арендатором нежилого здания (помещения);

j инф – коэффициент (индекс) инфляции;

Ндс* – коэффициент, учитывающий налоги на добавленную стоимость

(Ндс).
—————-

* Налог на добавленную стоимость определяется в размере, утвержденном на момент заключения договора. Сумма, исчислена как НДС в арендной плате (Апл), выделяется отдельной строкой.