Нецелевое использование денежных средств застройщиком

Ответственность застройщика за нарушение 18 статьи 214 Федерального закона

В июле 2021 года в 214 Федеральный закон «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» внесены значительные изменения.  Были изменены правила по использованию полученных от дольщиков денежных средств.  Их соблюдение гарантировано ответственностью за нарушение ст. 18 фз 214, которая устанавливает эти правила.

Статья 18 214-ФЗ устанавливает правила расходования средств застройщиком

Ограничения на использование денежных средств дольщиков

Правила по расходованию денег дольщиков установлены в зависимости от даты получения разрешения на строительство многоквартирного дома (до или после 1 июля 2021 года).

В начатых до 1 июля проектах нельзя совершать напрямую запрещенные законом платежи. Запрещено предоставлять займы, покупать ценные бумаги, обеспечивать обязательства других лиц и т.п.

Если разрешение на строительство было получено после 1 июля 2021 года, эти ограничения также будут применяться.  Дополнительно, разрешено финансировать только те операции, которые перечислены в законе. Статья 18 214 фз содержит длинный список таких операций (однако их все же недостаточно по мнению многих строительных компаний).

Ответственность за отсутствие специализированного счета

Траты в нарушение правил 214 фз будут нецелевым использованием средств дольщиков.  Законодательство не содержит специальных штрафов за неоткрытие спецсчета застройщика или расчеты с дольщиками с использованием других счетов.

Однако, ответственность застройщика за нарушение ст 18 ФЗ 214 все же может наступить в административном порядке. Для таких случаев применима более общая статья 14.28 КоАП РФ об ответственности за нарушение правил долевого строительства.

  Менеджеры строительной компании будут дополнительно оштрафованы на сумму до 50 тыс. руб.

Ответственность за нецелевое использование средств дольщиков

В законе также отсутствует специальная норма, которая бы устанавливала административную  ответственность застройщика за нецелевое использование денежных средств дольщиков.  Однако статья 14.28 КоАП может быть также применена и в случаях, когда застройщик тратит полученные деньги на не разрешенные законом цели.

В случае использования спецсчета, банк будет контролировать списания со счета.  Поэтому такие нецелевые траты будут затруднены.  Если же строительная компания ухитрилась обойти закон, это нарушение будет выявлено органом строительного надзора.  В результате, девелопер потеряет право привлекать деньги дольщиков (постоянно или временно).

В случае, если строительная компания своими действиями причинила значительный ущерб, ее руководитель и собственники могут быть привлечены к уголовной ответственности.

Последствия нецелевого использования средств дольщиков

Дополнительно к карательным мерам, ст. 18 закона 214 фз устанавливает возможность оспорить сделки, незаконно оплаченные за счет дольщиков.   Право оспорить такие сделки имеют государственные надзорные органы и Фонд защиты прав дольщиков.  Оспорить сделку могут также кредиторы застройщика, в число которых входят и дольщики.

При этом вторая сторона сделки не сможет сослаться на незнание о незаконном финансировании.  Если в названии компании содержатся слова «специализированный застройщик» , какие-либо дополнительные аргументы не потребуются.

  Фактически же незнание другой стороны будет сложно доказать также и во всех других случаях.  Любое заключающее сделку юридическое лицо должно провести  хотя бы минимальную проверку своих контрагентов.

 Поэтому не составляет труда выяснить, что конкретная организация является застройщиком.

Обновленная статья 18 вступила в силу сравнительно недавно.  Поэтому пока не вполне ясно, как на практике будут работать меры наказания за ее игнорирование.  Возможно, в будущем в законе появятся дополнительные меры ответственности для таких случаев.

Эта статья содержит общую информацию о содержании законодательства и может не учитывать особенности каждого случая. Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации.

8 800 350-84-13 доб. 741 (все регионы)

+7 499 577-00-25 доб. 741 (Москва)

+7 812 425-66-30 доб. 741 (Санкт-Петербург)

Как Минстрой понимает закон о долевом строительстве: изменение правил игры

С 1 июля 2021 года все застройщики многоквартирных жилых домов должны завести себе специальный целевой счет в уполномоченном банке (см. список).

Основная цель нововведения — переход отрасли на обязательный банковский контроль за расчетными операциями застройщика.

При этом у застройщика должен быть один расчетный счет применительно к каждому разрешению на строительство, чтобы денежные потоки по различным объектам строительства не пересекались и не возникали «финансовые пирамиды».

Участники рынка после 1 июля 2021 (дата принятия изменений в Закон 214-ФЗ) находились в нервном ожидании разъяснений относительно порядка применения новых положений законодательства о долевом строительстве.

Буквальное толкование закона либо приводило к выводам, которые фактически не позволяли вести ранее начатые девелоперские проекты, либо оставляли условия работы застройщиков на усмотрение контролирующих структур, что также не добавляет стабильности — ни для застройщиков, ни для дольщиков.

15 августа 2021 г. произошло достаточно важное событие для девелоперского рынка: Минстрой России выпустил разъясняющее письмо (№ 374-ВЯ-07), позиции которого в целом сильно отличаются от буквального толкования законодательства.

Это письмо распространяется на застройщиков, которые получили разрешение на строительство до 01.07.2021 г., т.е. на подавляющее большинство застройщиков на данный момент.

Давайте рассмотрим положения этого письма в деталях.

Расчетный счет застройщика в уполномоченном банке

Минстрой РФ считает возможным наличие у застройщика «целевых» счетов в разных уполномоченных банках. Это абсолютно логичная позиция, которая не нарушает интересов дольщиков.

При наличии у застройщика нескольких разрешений на строительство он может открывать обслуживающие эти разрешения счета в разных уполномоченных банках.

Поскольку обычно застройщик получает целевой кредит на строительство именно в том банке, где у него открыт расчетный счет, эта позиция Минстроя РФ позволит застройщикам выбирать по различным проектам кредитные продукты разных уполномоченных банков.

В этой части Минстрой РФ указывает, что обязанность открытия в том же уполномоченном банке расчетных счетов технического заказчика и генерального подрядчика не предусмотрена. Важно указать, что такая позиция не согласуется Законом 214-ФЗ, т.к. закон (часть 2.3. ст.

3 Закона 214-ФЗ) прямо говорит о необходимости открытия счетов в одном и том же уполномоченном банке. Здесь следует признать, что разнесение счетов застройщика, технического заказчика и генерального подрядчика приведет к ослаблению контроля.

Уполномоченному банку, который контролирует счет застройщика, будет труднее проверять движение денег, поскольку у него не будет доступа к информации об операциях на счетах технического заказчика и генерального подрядчика. Поэтому такая позиция Минстроя ухудшает положение дольщиков.

Также Минстрой указывает, если ранее застройщик уже имел счет в уполномоченном банке, ему нет смысла повторно открывать «целевой» счет, застройщик может просто заявить банку о переводе этого счета в «целевой» режим.

Ключевым моментом является мнение Минстроя, что застройщик не обязан закрывать ранее открытые им счета в банках, которые не входят в список уполномоченных.

С одной стороны, следует признать, что застройщики, которые ранее жили по правилам, позволяющим вести им иную деятельность, кроме, собственно, строительства многоквартирных домов, теперь должны иметь возможность как-то обслуживать эти «нецелевые» направления деятельности.

Например, у застройщиков могут быть в собственности здания и другие активы, которые приносят деньги или требуют затрат. Для обслуживания такой деятельности нужны расчетные счета. А «целевые» счета, открытые в уполномоченных банках под конкретное разрешение на строительство под это не очень подходят (на то они и целевые).

Поэтому решение оставить застройщикам нецелевые счета — вполне обоснованно. С другой стороны, сама возможность принимать деньги на счета, которые неподконтрольны уполномоченным банкам, создает соблазн для застройщиков в рамках переходного периода (т.е. по уже заключенным ранее договорам долевого участия) получать деньги на такие «нецелевые» счета. Поэтому в рамках переходного периода интересы дольщиков могут пострадать от такой позиции Минстроя.

Право на привлечение денежных средств

Напомню, что, согласно части 1.1. статьи 3 Закона 214-ФЗ, наличие у Застройщика одновременно нескольких разрешений на строительство возможно, если они выданы в рамках одного градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) или проекта планировки территории (ППТ).

Минстрой указывает, что запрет иметь более одного разрешения вне рамок ГПЗУ или ППТ не распространяется на застройщиков применительно к разрешениям на строительство, выданным им до 1 июля 2021 года. Такая позиция буквально противоречит закону, но она призвана смягчить чрезмерную жесткость закона.

А последствием этого может быть только банкротство застройщика, что не в интересах государства и дольщиков. Поэтому таким разъяснением Минстрой пытается обеспечить легальность ранее начатых проектов, что в том числе в интересах дольщиков.

Расходование денежных средств застройщиком

C 01.07.2021 Закон 214-ФЗ предъявляет к застройщикам гораздо более жесткие требования по целевому использованию денежных средств и по ограничению деятельности застройщика.

Например, теперь застройщик не может вести никакую другую деятельность, кроме, собственно, строительства по Закону 214-ФЗ.

Застройщик не может быть участником юридических лиц, не может выдавать обеспечение, выпускать и покупать ценные бумаги, не может получать и выдавать займы, кроме случаев, когда это предусмотрено самим законом.

Эти правила закон распространяет на всех застройщиков. Однако Минстрой своим письмом, по сути, заново определяет это условие для застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2021 г.

По мнению Минстроя, к таким застройщикам ограничения по целевому использованию (это статья 18 Закона 214-ФЗ) применяются в редакции, которая действовала до 01.07.2021 г. (т.е. в редакции до принятия законов № 218-ФЗ и 175-ФЗ).

Такое мнение очень сильно развязывает руки застройщикам, поскольку они в этой части смогут вести деятельность, как и прежде. Так, например, застройщик сможет:

• выделять сумму вознаграждения застройщика в составе цены по договору долевого участия и распоряжаться с целевого расчетного счета таким вознаграждением без ограничений;
• осуществлять иную деятельность помимо возведения объекта долевого строительства;
• получать без ограничений займы, выдавать обеспечения, не связанные с возведением объекта долевого строительства (если при этом не будет операций по расчетному счету, связанных с таким обеспечением).

Из новых ограничений для таких застройщиков Минстрой признает только то, что указано в части 3 ст. 18 Закона 214-ФЗ. А именно — по расчетному счету застройщика не допускается совершение следующих операций (т.е. если действия не будут связаны с расчетным счетом, но они фактически возможны):

• операции, связанные с обеспечением исполнения обязательств третьих лиц;
• операции, связанные с обеспечением исполнения собственных обязательств застройщика перед третьими лицами, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство;
• предоставление ссуд, займов;
• покупка ценных бумаг;
• операции, связанные с созданием коммерческих и некоммерческих организаций, участием в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций, за исключением операций, связанных с созданием (участием в уставных капиталах) хозяйственных обществ — застройщиков, по отношению к которым застройщик является (становится) основным обществом;
• оплата выпускаемых (выдаваемых) застройщиком ценных бумаг, за исключением оплаты выпускаемых им акций.

В этом эпизоде Минстрой, признаем, играет в пользу застройщиков. Такое разъяснение Минстроя наиболее спорно из того, что указано в его письме, т.к. логика столь серьезного отступления от нормы закона не ясна.

Еще одной спорной позицией является указание Минстроем на то, что уполномоченный банк отказывает застройщику в проведении платежей (пункта 1 части 3 ст. 18.

2 Закона 214-ФЗ) только в случае нарушения им вышеуказанных требований части 3 статьи 18 Закона 214-ФЗ. Исходя из такой логики, все иные правила о целевом использовании денежных средств дольщиков (ст.

18 в какой бы редакции она не применялась) уполномоченный банк не контролирует.