Можно ли перевести землю сельхозназначения в промышленную эксплуатацию

Перевод земли из сельхозназначения в промышленную

В соответствии с действующим законодательством, подавляющее большинство земельных ресурсов отнесено к фондам сельхозназначения. Здесь предусмотрено выращивать различные сельскохозяйственные культуры, сохранять и изготавливать продукцию сельского хозяйства.

Как правило, такие земли находятся на отдалении от населённых пунктов. Именно поэтому, они также являются идеальными для строительства корпусов промышленного производства. Основная проблема заключается в запрете возведения таких построек на территориях, отведённых под сельское хозяйство.

Существуют различные решения данных затруднений. Одним из наиболее популярных методов является перевод земли из сельхозназначения в промышленную, а также перевод земель промышленности в иные категории.

Данная процедура занимает много времени, материальных и психологических затрат.

Пути решения вопросов по переводу земель сельхозназначения

Многие владельцы земельных участков, обладающие территориями, относящимися к категории сельскохозяйственного назначения, стремятся перевести свои наделы в промышленный раздел. У опытных юристов соответствующих компаний наработан большой опыт в оформлении необходимых документов. В их обязанности входит оказывать квалифицированную помощь хозяевам наделов в следующих мероприятиях:

ускоренном прохождении согласовательных этапов;
сборе, а также прохождении по всем инстанциям всего комплекта бумаг;
сведению к минимуму расходов своих клиентов.

Кому и зачем нужен перевод земли сельскохозяйственного назначения

Земельным кодексом предусмотрено определение территорий промышленного назначения. Согласно действующим законам, на этих землях можно возводить промышленные сооружения и установки, которые направлены на производство товаров народного потребления и промышленной продукции.

К этой категории также относятся земли, где разрешено вести геологическую разведку и добывать полезные ископаемые. Использование промышленных территорий по прямому назначению регламентировано текущим Земельным кодексом.

Промышленные земельные участки разделяются на два вида:

Земли, на которых в прежние времена функционировали некие объекты промышленности.
Бывшие земли сельхозназначения, прошедшие процедуруназначения в земли промышленности.

Чем отличаются земельные участки, отведенные под производство

Наделы первого типа трудно осваивать, т. к. здесь расположены старые строения и проложены различные инженерные коммуникации, утратившие актуальность. Перед началом возведения новых зданий и созданием инфраструктуры современного промышленного производства, потребуется немало сил и средств, чтобы избавиться от ненужных остатков.

Территории второго типа прежде возделывались под сельхоз культуры, они находятся вдали от городов и посёлков, здесь нет старых домов, строений, коммуникационных линий. На данных землях тоже необходимы крупные финансовые вложения, ведь промышленное производство начинает раскручиваться практически с нуля.

Большим плюсом является потенциальная возможность доступа к сырью, если на этом месте имеются соответствующие залежи. Тот факт, что населённые пункты находятся на удалении, даёт надежду на будущее расширение производственных мощностей.

Как переводятся земли сельского хозяйства в категорию промышленных

Действующие законы позволяют переводить сельскохозяйственные угодья в промышленные зоны лишь в некоторых случаях:

если средняя стоимость земли в данном районе не ниже кадастровой цены данного земельного участка;
отсутствие других вариантов для размещения объектов промышленности.

При соответствии данного земельного участка всем необходимым требованиям, гражданин обращается в местный административный центр. Для этого необходимо подготовить пакет следующих документов:

Заявление о переводе земли, адресованное главе местной власти.
Удостоверение личности или паспорт заявителя.
Выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей или юридических лиц.
Документы, которые подтверждают права собственности на землю, дом и хозяйственные строения (наследование, купля, получение в дар и пр.).
План расположения земельного участка с указанием точного адреса (это нужно для определения местонахождения соседских наделов).
Справки из кадастровой палаты.
План межевания со схемой планировки территории.

Документы передаются следующими способами: лично, при помощи почтовых услуг или с участием доверенного лица. В последнем случае представитель хозяина должен предоставить свой паспорт и доверенность, заверенную в нотариальной конторе, а также их копии.

При положительном решении административного органа необходимо провести корректирование сведений в базе данных государственной кадастровой палаты.

Здесь снова потребуется целый перечень документов:

заявление с просьбой о проведении изменений в кадастровом учёте;
личный паспорт заявителя;
межевой план данного участка;
уникальный кадастровый паспорт земельного надела;
бумага, удостоверяющая право собственности заявителя;
документ на изменение вида разрешённого использования от местных органов власти с положительным решением.

На рассмотрение поданного заявления и внесение соответствующих изменений в государственный реестр чиновникам отводится не более десяти дней.

Перевод земли из сельхозназначения в промышленную: как перевести, стоимость процедуры

Можно ли перевести землю сельхозназначения в промышленную эксплуатацию

Перевод земли из сельхозназначения в промышленную категорию необходим для того, чтобы на законных основаниях использовать участки для строительства и развития производственных комплексов, добычи ископаемых.

Эта процедура отличается повышенной сложностью, так как не каждый надел может сменить категорию.

От собственника требуется точное соблюдение правил оформления, подачи и регистрации документов, предусмотренных ЗК РФ и иными нормативным актами.

В чем отличие и особенности

Участки промышленного и сх назначения имеют принципиально различные виды разрешенного землепользования. Назначение земель регулируется по нормам ЗК РФ. Нецелевое использование является грубым нарушением закона, что влечет административное наказание (статья 8.8 КОАП РФ).

На граждан накладывается штраф в размере 0,5-1% от кадастровой стоимости участка, на должностных лиц – 1-1,5%; на предпринимателей и юрлиц – 1,5-2%.

Чтобы избежать таких санкций, можно перевести земельный надел в категорию, соответствующую вашим нуждам, в том числе в промышленный вид.

Земли сельхозназначения

Все операции с участками сельхозназначения регламентируются Земельным кодексом РФ. Согласно главе XIV этого акта, сельскохозяйственными признаются все участки, расположенные не ближе 30 км от населенных пунктов, предназначенные для следующих целей:

ведения крестьянского хозяйства;
пахоты, подготовки и использования кормовых угодий;
огородничества и садоводства;
посадок, защищающих земли от воздушной эрозии;
хозяйственного развития аквакультуры (рыбоводства).

В пункте 2 статьи 78 ЗК РФ указано, что на землях сельхозназначения допускается дорожное строительство, проведение линий электропередачи и связи, различных трубопроводов.

Для этого не нужен перевод участков в другую категорию, так как достаточно утвержденного в администрации проекта рекультивации.

Если же требуется использование участков для производственных целей, то без смены назначения не обойтись.

Промышленные земли

Согласно главе XVI Земельного кодекса промземлями признаются участки, используемые исключительно для промышленной деятельности. Например, это могут быть заводские цеха, фабрики, полигоны для хранения отходов, территории для геологоразведки и добычи ископаемых, прочие цели.

На промышленных участках запрещено возведение жилых объектов. Использовать их для ведения КФХ, огородничества, или животноводства также незаконно, поскольку для этого участок должен иметь категорию сельскохозяйственного назначения, ИЖС, либо иной вид разрешенного землепользования.

Зачем переводить

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленности нужен субъектам, занимающихся индустриальным бизнесом, переработкой сырья, разработкой недр, изготовлением орудий труда и товаров.

Также в данную категорию переводятся сельхоз участки с неоспоримым доказательством утраты полезных свойств почвы, неблагоприятной экологической обстановкой, подходящей для промышленной или иной деятельности.

В переводе сельхоз земель в промышленную категорию откажут, если речь идет об особо ценных продуктивных угодьях. Таковыми по закону являются нераспаханные наделы экологического фонда, земли с высоким уровнем плодородия, засаженные многолетними редкими растениями.

Также нельзя провести смену сельхозназначения, если кадастровая стоимость участка намного выше среднего показателя цены по району. Этот порог определяется для каждого региона отдельно – например, для Ставропольского края действует лимит в 20%.

Процедура перевода

Главный нормативный документ, на который надо ориентироваться при смене категории земель на промышленный вид землепользования – Федеральный закон N 172-ФЗ. Согласно нему процедура перевода выполняется по заявлению владельца. Документ направляется в орган госвласти или местную администрацию, которые распоряжается земельным фондом. Отказ может быть выдан, если:

неправильно оформлено заявление.
предоставлен неполный пакет документов.
угодья сельхозназначения не могут быть переведены в промышленную категорию по законным основаниям.

Заявление, не подлежащее рассмотрению по указанным выше основаниям, подлежит возврату заявителю в течение 30 дней со дня его направления. Отказ при желании можно оспорить в суде.

Если ходатайство будет одобрено, то в течение 2 месяцев со дня поступления составляется акт (срок зафиксирован в пункте 4 статьи 3 Закона № 172-ФЗ). В нем прописываются технические характеристики надела сельхозназначения, одобренное основание для смены категории участка.

Необходимые документы

В первую очередь надо правильно подготовить заявление. В нем обязательно должно быть указано:

кто является владельцем земли сельхозназначения (собственник или арендатор);
кадастровый номер объекта;
действующая категория и категория, в которую надо перевести землю сельхозназначения;
обоснование необходимости в смене категории.

К заявлению надо приложить пакет документов, указанный в Законе № 172-ФЗ. В этот перечень входит копия паспорта заявителя (для физлиц), выписка из ЕГРИП или ЕГРЮЛ (для ИП или юрлиц), документ, подтверждающий права на надел.

К специальным бланкам относятся заключение независимой экологической экспертизы, проект рекультивации земли сельхозназначения (при необходимости), согласие правообладателя участка (если, например, заявление подается от имени арендатора).

Выписки из госреестров заявитель может собрать и предоставить сам. Но их отсутствие не будет являться причиной для отказа в удовлетворении запроса, так как органы госвласти или местная администрация запрашивают документы самостоятельно.

Регламент рассмотрения заявления и внесения данных в ГКН

После одобрения ходатайства на перевод c/хоз земли в промышленную категорию происходит внесение изменений в ЕГРН (ранее – ГКН). Документы в Росреестр направляются самими органами гос.

власти или органами местного самоуправления (ст. 32 Федерального закона № 218-ФЗ). Осуществляется это в течение 5 суток с момента составления акта.

Если указанный срок пропущен, заявитель вправе обратиться с жалобой или подать заявление в суд.

Перед тем, как начать процедуру смены категории объекта землеустройства, проконсультируйтесь с юристом.

Специалист внимательно изучит ситуацию и даст заключение, возможен ли перевод земли сельхозназначения в промышленную категорию. Также юрист окажет услуги по оформлению заявления пакета документов.

Это устранит риски нарушения закона, повысит шансы на положительный ответ со стороны уполномоченных ведомств.

Перевод земли из сельскохозяйственного назначения в промышленную – инструкция

Можно ли перевести землю сельхозназначения в промышленную эксплуатацию

Промышленные земли – это территории, предназначенные для строительства объектов для целей производства, добычи полезных ископаемых или обслуживания жилых домов. Использовать участки, находящиеся в сельскохозяйственном фонде для перечисленных нужд нельзя. В связи с этим осуществляется перевод земли из сельскохозяйственного назначения в промышленную.

Как правило, земли промышленного назначения образуются на основе участков, созданных ранее, на которых некогда действовали производственные объекты. Еще один способ образования – изменения категории земли.

Зачем переводить сельскохозяйственные земли в промышленные

Чтобы использовать сельскохозяйственные участки по назначению требуются серьезные финансовые вложения. Такие земли, как правило, располагаются за пределами населенных пунктов и не оснащены коммуникациями.

Между тем, для обслуживания промышленных объектов требуется транспортная развязка и другие ресурсы. Все это сложно реализуемо на сельскохозяйственных землях, поэтому требуется перевод.

Плюс таких участков в том, что, благодаря удаленности от населенного пункта, доступно расширение территории промышленного комплекса, если это потребуется.

Когда территория под производство находится в черте города или поселка, любое расширение вызывает затруднение.

Чаще всего приходится арендовать земельный участок в другом месте, что не выгодно, так как возрастают расходы на транспорт и иные издержки.

Когда разрешается перевод земель сельхозназначения в другую категорию

Основная сложность в том, что не всегда разрешается переводить сельскохозяйственные земли в другую категорию. Это допустимо в следующих случаях:

Консервация и создание особо охраняемой территории, а также изменение вида разрешенного использования участка на рекреационный, природоохранный и т.д.
Корректировка или установление черты населенного пункта.
Размещение промышленных объектов, кадастровая стоимость которых превышает среднюю по рынку.
Выполнение международных обязательств.
Добыча полезных ископаемых.
Размещение объектов коммунального, бытового или социального назначения, а также для целей образования и здравоохранения.
Строительство линий электропередач, дорог, железнодорожных путей и различных трубопроводов.

В соответствии со ст. 79 ЗК РФ, нельзя перевести сельскохозяйственные земли в другую категорию, если кадастровая стоимость будущего участка превысит среднюю по району более чем на 50 %. Также запрещается перевод особо ценных и продуктивных земель.

Как перевести земли сельхозназначения в земли промышленности

Изменение категории земли – длительная процедура. Если причина перевода земли в промышленную уважительная, то необходимо составить заявление, подготовить документы и передать пакет в муниципалитет или иной орган, в компетенции которого находится земля.

В обязательном порядке к пакету документов прикладывается проект рекультивации. Это комплекс мероприятий, который необходим для восстановления окружающей среды в результате ведения планируемого вида деятельности. Помимо этого, прикладывается государственная экологическая экспертиза.

После рассмотрения проекта рекультивации и иных документов будет вынесено решение о переводе. Если оно положительное, то оформляется постановление, в соответствии с которым осуществляется перевод категории земли. Для этого следует обращаться в Росреестр или МФЦ.

В результате на руках у заявителя остается акт о переводе, выписка из ЕГРН и договор аренды земельного участка. Последний документ выдается в том случае, когда земля передана в пользование на правах аренды.

Документы для перевода земли в промышленную

Если земельный участок соответствует всем требованиям для перевода, то необходимо подготовить следующие документы:

заявление – составляется на имя главы муниципалитета, в тексте указываются идентификационные сведения об участке и просьба об изменении существующей категории;
общегражданский паспорт;
выписка из ЕГРИП – если заявитель является индивидуальным предпринимателем;
выписка из ЕГРЮЛ – если заявитель является юридическим лицом;
правоустанавливающий документ и его копия (документ-основание, по которому лицо пользуется участком);
техническая документация на земельный участок;
межевой план;
справки по формам КВ-1, КВ-2, КВ-3 – выдаются в Росреестре;
документы-подтверждения права собственности на строения, которые возведены на участке, если таковые есть.

Если земельный участок находится в аренде, потребуется также получить согласие собственника на изменение категории земли.

Все документы могут быть переданы лично, через представителя или посредством направления заказного письма с описью вложений и уведомлением о вручении. Когда от лица заявителя действует его представитель, необходимо предоставить также доверенность, заверенную нотариально.

Если в результате рассмотрения администрацией будет вынесено положительное решение, то следующий этап процедуры – прохождение экспертиз, получение согласия разнообразных инстанций, защита созданного проекта и внесение изменений в Единый реестр прав.

Для обращения в Росреестр потребуются следующие документы:

заявление о внесении изменений в реестр прав – выдается сотрудником Росреестра или МФЦ или можно найти на официальном сайте ведомства;
межевой план;
кадастровая документация;
выписка из ЕГРН, в которой указана принадлежность участка собственнику;
разрешение муниципалитета на изменение категории земельного участка;
общегражданский паспорт;
результаты проведенных экспертиз;
проект планируемого производственного объекта.

Еще на этапе сбора документов и подготовки заявления об изменении категории земли может потребоваться помощь юриста. Лучше заблаговременно обратиться к специалисту, чтобы предотвратить возникновение ошибок и нарушений норм законодательства.

Правовой режим земель промышленности

Режим использования промышленной земли устанавливается с учетом развития отрасли. В общем понимании промышленные участки предназначены для размещения производственных объектов.

В земельном законодательстве существует следующее определение земель промышленности. Эти территории предназначены для обеспечения деятельности предприятий и эксплуатации объектов производства. В состав таких земель могут включаться охранные территории и санитарно-защитные зоны с особым использованием.

Важным элементом использования участком промназначения является необходимость соблюдения санитарных норм и правил. Так, например, по периметру участка следует высаживать деревья. Таким образом соблюдаются нормы, установленные в отношении допустимого загрязнения территории.

При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Перевод земли из сельхозназначения в промышленную категорию – это сложный, длительный и трудоемкий процесс. Он может затягиваться до полугода. Своевременное обращение к юристу поможет ускорить процесс.

Документы для перевода земли сельскохозяйственного назначения в земли промышленности

Можно ли перевести землю сельхозназначения в промышленную эксплуатацию

Одним из базовых принципов существования государства является продовольственная безопасность. Достигается она за счёт развития и модернизации отраслей сельского хозяйства.

Именно поэтому земли, обеспечивающие натуральные ресурсы, используемые для изготовления продуктов, имеют специальный правовой режим, смена которого допустима в исключительном порядке.

Итак, когда возможен перевод земли из сельхозназначения в промышленную?

Принцип целевого назначения земель

Использование земель по российскому законодательству допускается только по целевому назначению. От того, к какой категории отнесены наделы, будет зависеть нормативное регулирование по их обороту.

Всего категорий выделяется 7: это защищаемые территории с водными и лесными ресурсами; используемые для строительства жилья, административных зданий и обслуживающих их сооружений; находящиеся в запасе земли и объекты, подлежащие особой охране.

К ним относятся и земли сельскохозяйственного назначения, характеризующиеся своим расположением, обособленным от населённого пункта, и эксплуатацией в интересах сельского хозяйства. Они состоят из угодий, лесозащитных полос и объектов, используемых в производстве сельхозпродукции и её хранении.

На данной территории также могут быть проложены дороги, линейные сооружения (ЛЭП, нефте/газопроводы) для обеспечения бесперебойного функционирования отрасли без перевода в иную категорию. В этом случае обязательно наличие утверждённого проекта рекультивации.

Особо охраняемыми будут сельхозугодия (виноградники, места для выпаса скота, фруктовые деревья), смена вида использования которых запрещена.

Существует 2 запрета на перевод: высокопродуктивные с/х земли (угодия) и те, у которых кадастровая стоимость выше 50% чем средняя по району.

И последнюю, 7 категорию представляют земли промышленности и другого спецназначения. По общему правилу под ними понимаются выделенные для того, чтобы обеспечить деятельность предприятий и иных промышленных объектов.

В земли промышленности включаются предназначенные для эксплуатации наземного автомобильного транспорта, подвижных составов железных дорог и т. п., для деятельности, связанной с космосом, например, космодромы. Порядок использования зависит от того, кто ими владеет.

Обычно в качестве таковых выступают отраслевые министерства, например, энергетики либо транспорта. Участки, используемые с данной целью, могут принадлежать как частным лицам или обществам, так и являться собственностью РФ, муниципалитетов и региональных властей.

В данной категории выделяются земли, владеть которыми может только государство. Так, это наделы, предназначенные для размещения предприятий, работающих на оборону страны или в сфере атомной энергетики.

Перевод земель в другую категорию

Нормативной базой в закрытом перечне определены исключительные случаи по смене категории земли сельхозназначения на иную:

Ограничение временными рамками эксплуатации земельных наделов, обусловленное необходимостью восстановления заражённых либо истощённых почв.
Возведение ЛЭП, прокладка кабелей для связи и иных линейных сооружений с обязательным предоставлением проекта рекультивации.
Применение особого режима охраны к территориям с расположенными на них предметами, которые обладают большим культурно-историческим значением, и наделённые неповторимыми природными характеристиками.
Произошедший сдвиг границ населённых пунктов из-за включения или, наоборот, исключения из черты поселений/городских образований новых земель.
Объекты промышленности размещаются в связи с отсутствием иных вариантов, но с учётом того, что обозначенная в кадастре стоимость земель не превышает средний уровень в округе муниципалитета или города.

При варианте, когда осуществляется перевод земель, не применяется цена участка по кадастру, которая обозначена в ЕГРН.

Будет проведена новая оценка кадастровой палатой в соответствии с разработанными методическими указаниями, по итогу которой составляется отчёт в трёх экземплярах.

Полученная цена земельного надела, предназначенного для перевода в другую категорию, будет сопоставлена со средним ценовым показателем по кадастру соответствующего округа.

Определённая таким образом стоимость не вносится в Росреестр, а хранится только в отчётных материалах.

Необходимые документы для смены правового режима

Для того чтобы перевести земли из сельхозназначения в промышленные, интересантом составляется ходатайство для передачи в соответствующий орган, наделённый полномочиями, дающими ему право для принятия решения. В зависимости от местонахождения участка, будь то территория федерации либо региона, его соответствующими органами разрабатываются требования по оформлению обращения и список прилагаемой документации.

В ходатайстве должны быть отражены в обязательном порядке следующие данные:

номер земельного надела по кадастру;
указание, к какой категории земель принадлежит участок в настоящий момент, и той, что испрашивается;
обоснования, объясняющие необходимость смены категории;
документ, на основании которого у владельца возникло право на недвижимость.

В рассмотрении обращения будет отказано в случае, когда не приложены следующие бумаги:

Согласие правообладателя. К этой группе относятся любые лица, имеющие возможность подтвердить свои права на землю. Например, собственники наделов, граждане и организации, которым недвижимость предоставлена в пользование, как с ограничением срока, так и без него, те, кто осуществляет владение по праву пожизненного наследования, а также стороны в договоре аренды.
Оформленное органом местного самоуправления обоснование, из которого следует, что никаких иных вариантов для того, чтобы разместить объект, не существует.
Документ, содержащий информацию о том, сколько стоит данный земельный участок по кадастру в округе соответствующего муниципалитета.
Сведения, предоставленные ГКН, в которых определяются характеристики переводимых в иную категорию земель.
Оформленный согласно предъявляемым законом требованиям результат экологической госэкспертизы, когда на его предоставление прямо указано в правовых нормах.
Бумага от регистрационного органа, подтверждающая вид права на определённый надел.
Копия паспорта, если обращается гражданин, выписка из ЕГРЮЛ и ЕГРП при подаче заявления юрлицом или ИП, соответственно.
Заключение профильного министерства о возможности смены вида пользования.
Расчёт, отражающий потенциальные потери при переходе из категории сельхозназначения в иную.
В определённых нормативными актами случаях прикладывается проект рекультивации. Например, при переводе, цель которого в добыче полезных ископаемых.

Данный список не является окончательным и исчерпывающим. Для уточнения его пунктов следует обращаться в соответствующие организации.