Какие документы нужны при продаже квартиры в беларуси

Как купить квартиру: юридические аспекты

В настоящее время особо актуальным для граждан Беларуси становится вопрос приобретения жилья. Перед таким ответственным шагом важно быть в курсе всех юридических нюансов покупки квартиры или другого жилого помещения.

Myfin.by

Законодательство Республики Беларусь, регулирующее правоотношения в сфере сделок с недвижимостью, включает в себя:

• Гражданский кодекс Республики Беларусь;
• Жилищный кодекс Республики Беларусь;
• Закон Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»;
• Постановление Министерства юстиции Республики Беларусь «Об утверждении Инструкции о порядке совершения нотариальных действий» и др.

Договор купли-продажи квартиры: его предмет и форма

Для оформления купли-продажи квартиры обязательно заключить соответствующий договор.

Ст. 520 Гражданского кодекса определяет, что договор купли-продажи недвижимого имущества (договор продажи недвижимости) – это соглашение, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, капитальное строение (здание, сооружение), квартиру или другое недвижимое имущество.

К форме такого договора законодательство также предъявляет определенные требования. Так, ст. 521 Гражданского кодекса устанавливает, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Оформление договора: нотариус либо регистратор

После принятия решения о покупке квартиры стороны должны обратиться в нотариальную контору, нотариальное бюро или к регистратору по месту нахождения недвижимого имущества.

Если речь идет о Минске – то в любую нотариальную контору столицы либо нотариальное бюро, находящееся в Минске.

Если принято решение оформлять договор у регистратора, то необходимо обратиться в РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру».

Важно отметить, что при продаже квартиры требуется согласие всех зарегистрированных в квартире совершеннолетних лиц, которое также можно удостоверить у нотариуса. При удостоверении договора купли-продажи квартиры необходимо оплатить нотариальный тариф (около 200 рублей). Если договор заключается между близкими родственниками, то нотариальный тариф будет меньше.

Для начала целесообразно записаться на консультацию к нотариусу или регистратору, принести имеющиеся на руках документы, а впоследствии записаться уже на оформление самой сделки.

Переход права собственности на квартиру: государственная регистрация

Ст. 522 Гражданского кодекса устанавливает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Эту операцию осуществляют регистраторы – сотрудники РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру».

Согласно ч. 3 ст.

522 Гражданского кодекса в случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Таким образом, если продавец уклоняется от регистрации, то можно обратиться в суд, который вынесет решение о принудительной регистрации договора, и право собственности на квартиру перейдет к покупателю.

В соответствии со ст. 526 Гражданского кодекса договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этой недвижимости. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Ч. 3 ст. 526 Гражданского кодекса предусматривает, что в случаях, когда цена недвижимости установлена в договоре продажи недвижимости на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется, исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, обязательным условием договора продажи квартиры является ее цена, в противном случае договор является недействительным, а такая сделка – ничтожной.

Если вы заметили ошибку в тексте новости, пожалуйста, выделитееё и нажмите Ctrl+Enter

Удостоверение договоров

Регистраторы недвижимости головного подразделения по адресу: г. Минск, ул.

Папанина, 7, кабинет 121, оказывают услуги по составлению проектов и удостоверению договоров в отношении недвижимого имущества, расположенного на территории Республики Беларусь, по следующему графику: понедельник – пятница с 08‑00 до 20-00, суббота  с 09-00 до 16-00, без перерыва на обед.

1. договор купли-продажи недвижимого имущества (земельного участка, жилого дома, садового домика, квартиры, гаража, нежилых зданий и помещений и т.д., в том числе долей в праве собственности на указанные объекты);
2. договор дарения недвижимого имущества;
3. договор мены;
4. договор аренды и субаренды земельного участка, договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка;
5. договор залога недвижимого имущества;
6. соглашение об изменении и расторжении договора, удостоверенного регистратором недвижимости;
7. соглашение (договор) о перераспределении долей в общей собственности, о разделе или слиянии объектов недвижимого имущества, об определении долей либо о выделении доли, вычленении изолированного помещения либо машино-места из капитального строения;
8. договор доверительного управления имуществом;
9. иные договоры, которые являются или могут стать основанием возникновения, перехода, прекращения прав или ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, подлежащих государственной регистрации.

Вы можете ознакомиться с образцами заявлений о составлении проекта договора и его удостоверении.

Максимальный срок осуществления административной процедуры по удостоверению договора – 3 рабочих дня со дня подачи заявления, а в случае удостоверения договора в ускоренном порядке – 1 день.

В случае запроса документов и (или) сведений от других государственных органов, иных организаций – 1 месяц.

Цена на удостоверение договоров и сделок

Стоимость услуг за составление регистратором проекта договора определяется на день подачи заявления в соответствии с прейскурантом, действующим в унитарном предприятии, размер платы, взимаемый при осуществлении административной процедуры по удостоверению соответствующего договора,  установлен Указом Президента Республики Беларусь от 26 апреля 2010 г. №200 «Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан» (подпункты 22.18.1–22.18.7 пункта 22.18 перечня административных процедур).

Воспользовавшись нашими услугами, Вы получаете возможность совершить все необходимые действия по отчуждению недвижимого имущества у регистратора недвижимости!

Получить дополнительную информацию по вопросам удостоверения договоров, а также записаться на прием к регистратору Вы можете по телефону 8 (017) 380‑22-87, 8(017)226-32-39,  8(044)536-62-56 (Велком).

№200, а также  пунктах 82–86 перечня документов и (или) сведений, запрашиваемых подчиненными Государственному комитету по имуществу Республики Беларусь государственными организациями при осуществлении административных процедур по заявлениям граждан, утвержденного постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 9 ноября 2010 г.

№63.

Краткую информацию по вопросам удостоверения договоров отчуждения (купли-продажи, мены, дарения) Вы можете получить  по ссылке. 

Краткую информацию по вопросам удостоверения договоров о залоге Вы можете получить  по ссылке.

Для составления проекта и удостоверения договора отчуждения (купли-продажи, мены, дарения) недвижимого имущество обязательно предоставляются:

• документы, удостоверяющие личность сторон (паспорта, вид на жительство, удостоверение беженца);
• документы, подтверждающие право собственности (свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации, регистрационное удостоверение, государственный акт на земельный участок, свидетельство о праве на наследство, соответствующий договор, решение суда и т.д.);
• документы, подтверждающие внесение платы и уплату государственной пошлины (выдаются регистратором непосредственно при приеме заявления, оплату можно произвести в унитарном предприятии).

Кроме того, в зависимости от конкретной ситуации для составления проекта и удостоверения договора отчуждения того или иного объекта недвижимого имущества дополнительно необходимы:

• Если договор заключается в отношении жилого объекта недвижимости (дом, квартира и т.д., в том числе доли в праве собственности на них):
  1. копия лицевого счета или справка организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги, о месте жительства и составе семьи, а в случае отсутствия организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги, – иной документ, выданный государственным органом, организацией и содержащий сведения о лицах, проживающих в отчуждаемом изолированном жилом помещении и имеющих право владения и пользования им (справка поселкового, сельского исполнительного и распорядительного органа и т.п.);
  2. письменное согласие совершеннолетних членов, бывших членов семьи собственника жилого помещения, проживающих в жилом помещении, а также граждан, проживающих в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу или на основании договора пожизненного содержания с иждивением (составляется регистратором недвижимости при удостоверении договора или предоставляется нотариально удостоверенное согласие);
  3. в случае проживания в жилом помещении несовершеннолетних – справка органа опеки и попечительства (Отдел образования, спорта и туризма Минского райисполкома) о том, что указанные лица не находятся в социально опасном положении либо выписка из решения местного исполнительного и распорядительного органа (органа опеки и попечительства) о даче согласия на отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены, бывшие члены семьи собственника, признанные находящимися в социально опасном положении либо нуждающимися в государственной защите, или граждане, признанные недееспособными или ограниченные в дееспособности судом, либо жилого помещения, закрепленного за детьми-сиротами или детьми, оставшимися без попечения родителей;
  4. если отчуждаемое жилое помещение приобреталось по договору приватизации (купли-продажи приватизируемого жилого помещения) – сведения о лицах, участвовавших в приватизации жилого помещения, и о соответствующих их участию долях в приватизированном жилом помещении (выписка из решения уполномоченного органа о приватизации жилого помещения, справка организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги, о начислении жилищной квоты, другие документы) и письменное согласие всех участников приватизации, как проживающих, так и не проживающих в жилом помещении, на его отчуждение.
• Если отчуждаемое имущество приобретено в период брака и находится в совместной собственности супругов – документы, подтверждающие брачные отношения, и письменное согласие супруга, в том числе бывшего супруга, на отчуждение недвижимого имущества (составляется регистратором недвижимости при удостоверении договора либо предоставляется нотариально удостоверенное).
• Если имущество приобретено в период брака,  находится в совместной собственности супругов, зарегистрировано на имя пережившего супруга и отчуждение осуществляется по истечении установленного Гражданским кодексом Республики Беларусь срока для принятия наследства – документы, подтверждающие факт смерти (свидетельство о смерти), сведения из нотариальной конторы или нотариального бюро по месту открытия наследства об открытии наследственного дела после умершего супруга и о наследниках, принявших наследство, либо, если наследственное дело не открывалось, сведения с последнего места жительства наследодателя о лицах, проживающих с наследодателем на день открытия наследства или в течение установленного Гражданским кодексом Республики Беларусь срока для принятия наследства, а также письменное согласие наследников умершего супруга, принявших наследство, на отчуждение недвижимого имущества (согласие составляется регистратором недвижимости при удостоверении договора либо предоставляется нотариально удостоверенное).
• Если отчуждаемое недвижимое имущество принадлежит юридическому лицу – решение уполномоченного органа юридического лица негосударственной формы собственности об отчуждении принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимого имущества либо, если стороной по договору является собственник имущества или субъект права хозяйственного ведения или оперативного управления, – документ, подтверждающий согласие собственника недвижимого имущества или уполномоченного государственного органа на отчуждение.
• Если на строительство (реконструкцию) или приобретение отчуждаемого объекта недвижимого имущества предоставлялся льготный кредит – выписка из решения местного исполнительного и распорядительного органа о разрешении на дарение или обмен объекта недвижимости, построенного (реконструированного) или приобретенного с использованием льготного кредита с указанием сведений о согласии открытого акционерного общества “Сберегательный банк “Беларусбанк” на дарение или обмен до полного погашения кредита либо выписка из решения местного исполнительного и распорядительного органа о разрешении на куплю-продажу, дарение или обмен объекта недвижимости, построенного (реконструированного) или приобретенного с использованием льготного кредита, погашенного досрочно.
• Если земельный участок, на котором расположен отчуждаемый объект недвижимости, получен гражданином как состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, и со дня регистрации расположенного на нем жилого дома не истекло 8 лет, – выписка из решения местного исполнительного комитета о разрешении отчуждения земельного участка, полученного гражданином как состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, и (или) возведенного на нем жилого дома либо объекта недвижимости, образованного в результате его раздела, слияния или вычленения из него, до истечения 8 лет со дня государственной регистрации такого дома (долей в праве собственности на указанные объекты), незавершенного законсервированного строения, расположенного на таком земельном участке.
• Если отчуждаемое имущество находится в ипотеке (залоге) и распоряжение им без согласия залогодержателя не предусмотрено – письменное согласие залогодержателя.
• Если отчуждаемое недвижимое имущество является историко-культурной  ценностью – согласование Минского областного исполнительного комитета на отчуждение капитального строения, изолированного помещения, являющееся историко-культурной  ценностью.
• Если отчуждаемое имущество находится в общей долевой собственности и доля в праве собственности на него отчуждается лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности – письменный отказ сособственника недвижимого имущества от преимущественного права покупки продаваемой доли на тех условиях и по цене, за которую недвижимое имущество отчуждается, или свидетельство о передаче заявления о намерении произвести возмездное отчуждение доли в праве, выданное нотариусом.
• Если недвижимое имущество принадлежит несовершеннолетнему или гражданину, признанному недееспособным или ограниченному в дееспособности судом – выписка из решения местного исполнительного и распорядительного органа (органа опеки и попечительства) о даче согласия на отчуждение объекта недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному недееспособным или ограниченному в дееспособности судом.
• Если отчуждение имущества осуществляется близкому родственнику (родители и дети; родные братья и сестры; дед, бабка и внуки; супруги; усыновители и усыновленные) – документы, подтверждающие родственные и (или) брачные отношения (свидетельство о рождении, свидетельство о заключении брака либо справка, содержащая сведения из записей актов гражданского состояния и т.д.).
• Если физическое лицо, отчуждающее имущество, постоянно не проживает на территории Республики Беларусь – справка налогового органа об уплате подоходного налога с физических лиц, земельного налога и налога на недвижимость в отношении отчуждаемого объекта недвижимого имущества.
• Если  от имени кого-либо из сторон договора действует представитель – документы, подтверждающие его полномочия (доверенность, приказ; свидетельство о рождении; удостоверение опекуна, решение о признании лица недееспособным и т.д.).
• Если обе стороны договора имеют права на льготы при уплате государственной пошлины (пенсионеры, инвалиды, недееспособные) – документы,  подтверждающие права на льготы (пенсионное удостоверение, удостоверение инвалида, удостоверение опекуна, решение о признании лица недееспособным).

Прочитано 12745 раз Последнее изменение 12.09.2021, 8:48

Как правильно рассчитаться при купле-продаже квартиры

Сделка купли-продажи квартиры одна из самых крупных и ответственных в жизни многих людей. Ключевой этап купли-продажи – подписание договора и расчет. Чем рискует покупатель квартиры? Какие риски у продавца?  Как лучше организовать этот процесс и обезопасить себя? В статье мы рассмотрим несколько основных ошибок и разберем меры предосторожности

Передача денег – это риск для двух сторон сделки. Продавец хочет получить деньги и потом передать квартиру, а покупатель, наоборот, расплатиться после получения квартиры.

Если у второй стороны есть злой умысел, то продавец рискует остаться без квартиры, и не получить расчет за нее. Покупатель рискует отдать деньги и не получить квартиру в собственность.

Такие конфликты решаются в судебном порядке, но не всегда успешно.

Непроверенная подлинность и качество купюр

Наличная передача денег при продаже жилья до сих пор самый популярный способ расчета в Беларуси. Купюры нужно проверить у специалиста. Порванные или пораженные грибком купюры подлежат замене. За замену банк возьмет комиссию. Процедура замены длится от дней до месяцев.  

Подлинность купюр проверяют с помощью специального оборудования – детекторов. Проверить купюры можно в банке или в агентстве недвижимости.  Если сделка проходит через агентство, заранее уточните, как будут проверять купюры.

Проведение расчетов в небезопасном месте

Случайный выбор места расчета – грубая ошибка многих продавцов и покупателей. Часто расчет происходит в продаваемой квартире без свидетелей, или в салоне автомобиля возле БТИ или нотариальной конторы. 

Запомните правило – не проводите расчеты в месте с большим количеством людей. Для этих целей категорически не подходят: торговые центры, рестораны и кафе, парковки и т.д. 

Никому не сообщайте о запланированной сделке, кроме самых доверенных лиц. Сообщите им о предполагаемом времени завершения сделки. Так ваши близкие смогут поднять тревогу, если вы перестанете выходить на связь. 

В день передачи денег откажитесь от передвижения на общественном транспорте. Если планируете пользоваться такси, вызывайте машину не на адрес БТИ или нотариальной конторы, а на адреса ближайших домов.

Мы рекомендуем проводить сделку в безопасном месте с привлечением специалиста, например, риэлтора или банковского работника. Для подписания документов и дальнейшего расчета подойдет переговорная комната вашего агентства недвижимости или банка. В кабинете регистратора или нотариуса расчеты формально запрещены.

Передача аванса или задатка в большом объеме

Внесение аванса или задатка в крупном размере, даже подтвержденное распиской, связано с серьезными рисками. Сделка еще не совершена и право собственности на квартиру не передано, а крупная сумма внесена.

Не стоит передавать более 5% от стоимости объекта в качестве задатка или аванса. Взыскать с продавца сумму аванса при его отказе от сделки может быть очень непросто.

Особенно сложно добиться возврата денег, если продаваемая квартира – единственное имущества продавца и у него нет официального дохода.

Передача денег без расписки

В договоре купли-продажи либо в акте приема-передачи недвижимости есть пункт о том, что расчеты произведены полностью. Не лишней будет расписка о передаче всей суммы, написанная от руки получателем денежной суммы. Она может быть использована, как письменное доказательство при необходимости. Если вы вносите деньги частями – каждая из них должна быть подтверждена распиской от получателя.

Передача денег без свидетелей

Если в сделке не участвуют представители агентства недвижимости, то необходимо найти нескольких свидетелей. Мы советуем найти 2 свидетелей, которые подпишут расписку о передаче денег.

Эти люди смогут подтвердить в случае спора, что сделка совершена и расчет произведен в полном объеме.

А расписка послужит письменным доказательством именно факта передачи денег, а не факта заключения сделки.

Расчет в валюте

Законодательство предусматривает расчеты между гражданами только в белорусских рублях. В договоре купли-продажи можно предусмотреть, что оплата по нему может быть эквивалентна определенной сумме в иностранной валюте. В этом случае сумма к оплате в рублях определяется по официальному курсу соответствующей валюты или курсу, установленному соглашением сторон. 

Желание рассчитаться в валюте один из главных мотивов расчета наличными для многих продавцов и покупателей. Неустойчивость курса рубля давно приучила белорусов хранить крупные суммы в твердой валюте.

Чтобы рассчитаться рублями, покупатель должен оплатить конверсию валюты. Продавец тоже заинтересован хранить крупную сумму в валюте, и также несет расходы на конверсию рублей.

Так рождается мотив. В договоре участники сделки указывают рубли, а по факту передают валюту минуя конверсию. Доказать фактический расчет в валюте крайне сложно, чем и пользуются предприимчивые граждане. 

В худшем случае при расчете в валюте, деньги за квартиру конфискуют, и наложат штраф от 50 до 100 базовых величин. Это предусмотрено п. 1.2. Указа Президента Республики Беларусь от 09.02.2015 года № 49. Саму сделку потенциально могут признать ничтожной как не соответствующую законодательству согласно ст. 169 Гражданского кодекса РБ.

Совершать безналичный расчет в валюте при покупке квартир также запрещено. Правоохранительные органы легко смогут вычислить такой расчет. Последствия вам уже известны.

Наличный расчет до подписания договора купли-продажи

Мы рекомендуем подписывать договор купли-продажи и рассчитываться в присутствии нотариуса или регистратора.

Укажите в договоре, что расчет произведен до подписания, и что договор имеет силу акта приема-передачи недвижимости согласно ст. 527 Гражданского кодекса РБ.

Подписанные продавцом экземпляры договора купли-продажи обмениваются на сумму денег от покупателя. После чего договор подписывает покупатель и удостоверяет чиновник. Это исключит возможность злоупотребления.

Важно понимать, что в кабинете регистратора и нотариуса нет условий для подсчета и проверки купюр. Вам необходимо заранее подсчитать и проверить их. После подсчета необходимо запечатать точную сумму к оплате за квартиру в заранее подготовленный конверт.

На конверте поставить подписи сторон и заклеить так, чтобы его невозможно было вскрыть без видимых повреждений. На сделку к регистратору или нотариусу ехать совместно покупателю с деньгами и продавцу.

При таком подходе нет необходимости еще раз подсчитывать деньги у чиновников при совершении сделки.

Наличный расчет после подписания договора купли-продажи

Продавец и покупатель сначала заключают договор купли-продажи у регистратора с условием расчета в течение одного дня после подписания. Право собственности остается у продавца до момента подписания акта приема-передачи квартиры. 
После этого продавец и покупатель производят расчет в банке. Тут возможны различные варианты:

1. Деньги могут сниматься с расчетного счета покупателя и в наличном виде передаваться продавцу. Акт приема-передачи недвижимости подписывается продавцом одновременно с получением денег. 
2. Самый оптимальный вариант когда покупатель меняет валюту на рубли, а продавец сразу же приобретает желаемую сумму валюты. У каждой из сторон остаются банковские документы, подтверждающие легальность расчета. Остается минимизировать конверсионные потери. Своим клиентам мы помогаем подобрать лучшие условия конверсии, обычно это около 150 $ за 100 000 долларов, или по 75$ на сторону.

После расчета покупатель с актом самостоятельно обращается к регистратору за получением свидетельства о государственной регистрации перехода права собственности. Для этого нужно предусмотреть договором право подачи покупателем документов для регистрации без участия продавца. 

Безналичный способ

Стороны заранее выбирают наиболее выгодный друг для друга банк с минимальными комиссиями за перечисление. Договариваются о распределении расходов, в том числе по конверсии. Продавец открывает в выбранном банке расчетный счет в белорусских рублях.

Важный нюанс при выборе банка – обменный курс должен быть выгодным для продавца и покупателя. Именно этот курс необходимо использовать для привязки стоимости квартиры в эквиваленте.

По общему правилу БТИ использует в тексте договора курс Национального банка РБ, если будет использован он – продавец не получит желаемую сумму в валюте.

 Банк продает валюту по более высокому курсу, чем курс НБ РБ.

Выбрав банк, стороны обращаются в БТИ за составлением и удостоверение договора купли-продажи с безналичным расчетом после подписания. Тут пригодится договор продавца на открытие счета. Реквизиты расчетного счета вносятся в текст договора купли-продажи, и указывается срок на перечисление денег. Лучше взять не менее 5 банковских дней. 

Покупатель перечисляет деньги на расчетный счет продавца.

Это безопасный способ расчетов – нет перемещений по городу с крупной суммой наличных, а факт расчета подтверждается банковским документом. Минус – потери на комиссиях за перечисление и конверсию валюты.

Теперь вы знаете как не допустить ошибку при расчетах в сделке купли-продажи квартиры. Выбирайте наиболее подходящий способ рассчитаться и действуйте. 

Осталась самая малость – договориться обо всем с продавцом или покупателем. Именно в таких переговорах кроется масса риэлторской работы. Нужно соблюсти баланс среди десятков требований и условий сторон. Сделать это бывает очень непросто. Особенно, если есть цепочка связанных друг с другом сделок, когда продавец квартиры, становится покупателем встречной недвижимости и так далее. 

Поделитесь статьей в соцсетях, она может помочь вашим знакомым. А вы всегда сможете найти ее, когда она понадобится. 

Желаем удачных переговоров и легкого совершения сделки!

Как продать квартиру в Белоруссии гражданину России

Законодательство РФ и Р. Беларусь существенно отличается, поэтому особенности продажи квартир в обоих государствах совершенно разные. Наибольшее количество вопросов вызывает уплата налогов и получение налоговых вычетов. Рассмотрим все нюансы более подробно.

Особенности продажи недвижимости гражданами РФ на территории Беларуси

Если у вас на территории Беларуси недвижимое имущество, приобретенное по договору купли-продажи, дарения или в порядке наследования, вы можете в любой момент продать его – никаких ограничений на подобные сделки для мигрантов не устанавливаются.

Однако стоит знать несколько немаловажных деталей:

• Если у вас вместо квартиры дом, вам может принадлежать только само строение. Все земельные участки на правах частной собственности оформляются только гражданами Беларуси. Мигранты же могут ими пользоваться по договорам аренды, заключенным на 99 лет. Следовательно, для продажи дома нужно оповещать муниципальный орган власти, т.к. именно с ним оформляются договоры аренды недвижимости. Вы можете продать дом, но в стоимость не включается участок земли.
• Резиденты и нерезиденты Белоруссии уплачивают подоходные налоги при продаже недвижимости. Также они обязаны своевременно предоставлять налоговые декларации в ИФНС по месту расположения проданного жилья.

Обратите внимание! Указанные правила актуальны как для резидентов, так и для нерезидентов Белоруссии, не имеющих белорусского гражданства.

Подоходный налог с продажи квартир

Согласно НК Р. Беларусь, иностранные лица и граждане государства могут быть освобождены от уплаты налога при реализации недвижимости один раз в 5 лет. Даже если квартира находится в собственности менее указанного срока, но за последние 5 лет мигрант не совершал подобные сделки, он вправе не платить подоходный налог, при этом предоставлять декларацию все равно придется.

Указанное выше правило распространяется только на резидентов Беларуси – людей, проживающих там более 183 дней в году.

Если вы за указанный срок выезжали за пределы территории государства и некоторое время жили в другой стране, при этом количества дней недостаточно, вы не можете получить статус резидента и будете считаться нерезидентом. Проживание в течение 183 дней подтверждается миграционными документами.

Нерезиденты подоходный налог уплачивают в обязательном порядке. Его размер составляет 13% от разницы между суммой, потраченной на покупку жилья, и вырученной суммой при продаже.

Пример №1: расчет подоходного налога при продаже имущества в Белоруссии

10 000 х 13% = 1 300 долларов – размер налога к уплате.

Важно! Для определения статуса резидента или нерезидента учитывается календарный год, который длится с 1 января по 31 декабря. Например, если вы проживали в прошлом году в Беларуси более 183 дней, но в начале года решите продать жилье, налоговый орган вас сочтет нерезидентом.

Как продать квартиру в Белоруссии гражданину России: пошаговая инструкция

Вы можете заняться продажей жилья самостоятельно или обратиться за помощью к риэлторам. Последнее существенно упростит вам жизнь и саму процедуру, но придется оплатить их услуги. Содействие риэлторов актуально, если вы не можете лично присутствовать в процессе сделки: вам достаточно оформить нотариальную доверенность, и всю работу специалисты проделают за вас.

В целом, процедура продажи любой недвижимости в Белоруссии выглядит следующим образом:

1. Подготовка жилья. Рекомендуется привести его в порядок и сделать внешне более привлекательным, особенно если требуется ремонт – это привлечет наибольшее количество покупателей, и вы сможете продать его быстрее.
2. Размещение объявлений. В Белоруссии, как и в России, есть множество электронных площадок, куда вы можете подать объявление о продаже дома или квартиры.
3. Показ жилья и заключение договора купли-продажи. Если вы нашли покупателя, которого все устраивает, между ним и вами оформляется договор, согласно которому имущество переходит в его собственность после уплаты полной стоимости. Во время сделки вам нужно иметь при себе все документы на жилье, в том числе и свидетельство, подтверждающее право владения им.
4. Оформление сделки в регистрационном органе по месту расположения недвижимости. После оформления договора вам и новому собственнику нужно явиться в госорган для переоформления права собственности. С собой нужно взять все документы на имущество, плюс договор купли-продажи.
5. Подача налоговой декларации. Это нужно сделать до 31 марта года, следующего за датой продажи. После рассмотрения налоговый орган пришлет вам письменное уведомление с уже рассчитанной суммой подоходного налога и квитанцией для оплаты.
6. Уплата налогов. Это делается до 1 июня года, в котором была подана декларация. Оплатить сборы можно в кассе практически любого банка или дистанционно с помощью онлайн-сервисов, используя реквизиты налогового органа, указанные в квитанции.

Важно! Даже если в результате продажи квартиры доход вами не был получен, декларация все равно должна быть предоставлена в обязательном порядке. При нарушении данного правила вас привлекут к административной ответственности и обяжут уплачивать штрафы.

Также стоит учитывать, что, если одним из собственников недвижимости является несовершеннолетний ребенок, ее реализация возможна только при участии представителей органов опеки. Вам нужно предоставить ему равнозначное жилье, выписать ребенка в никуда и лишить его имущества не получится.

Документы

В процессе сделки вам понадобятся следующие документы:

Если вы не можете лично присутствовать на сделке, вам понадобится нотариально заверенная доверенность на своего представителя.

Продажа через агентство недвижимости: плюсы и минусы

Многие россияне предпочитают продавать жилье в Беларуси с помощью агентств недвижимости. Рассмотрим, какие здесь есть достоинства и недостатки:

«Сейчас в Минске действует программа по строительству жилья по выгодным ценам –  рентабельность достигает всего 5%. Контролировать весь процесс должен горисполком. Однако недавно мне было доложено, что какие-то дельцы купили недвижимость по низким ценам для последующей перепродаже. На данный момент продано 54 или 56 квартир»

А. Лукашенко, Президент Белоруссии.

Особенности продажи наследственного имущества

Если вы продаете в Беларуси квартиру, полученную в наследство, платить налог в любом случае придется. Исключение – отсутствие подобных сделок у резидента за последние 5 лет: в таком случае подоходный налог не уплачивается, но декларация предоставляется в обязательном порядке.

Порядок расчета налога здесь примерно такой же, как и при реализации купленной ранее недвижимости. Однако он рассчитывается не от суммы фактической прибыли, а от оценочной стоимости жилья.

Пример №2: продажа унаследованной квартиры в Белоруссии

Гражданин РФ постоянно проживает в Гомеле. В 2010 году он получил в наследство квартиру, а в 2021м решил ее продать. Оценочная стоимость недвижимости составила 50 000 долларов – от этой суммы рассчитывается налог:

50 000 х 13% = 6 500 долларов США – сумма налога.

Юридические нюансы продажи недвижимости в Белоруссии

Налог для нерезидентов может оказаться слишком большим, но у вас есть несколько способов экономии:

• Получить налоговый вычет. Вам будет возвращено 10% от суммы, уплаченной в качестве налога. Например, если вы заплатили 6 500 долларов, вам зачислится обратно 650 долларов в течение 30 дней с момента подачи заявления в налоговый орган.
• Заказать в БТИ оценочную стоимость квартиры на день вступления в наследство – она будет существенно ниже стоимости, рассчитанной в году продажи. Налог уплачивается в виде разницы между указанной стоимости и фактически полученной прибыли.
• Использовать для вычета не оценочную, а рыночную стоимость. Она существенно выше, следовательно, вам вернется больше денег.

Часто задаваемые вопросы

Вопрос №1. Где можно оформить налоговый вычет после продажи имущества в Беларуси?

Вычет оформляется через налоговый орган по месту расположения недвижимости. Деньги выделяются из местного бюджета.

Вопрос №2. Требуется ли россиянину регистрация в Беларуси для продажи жилья?

Нет, наличие или отсутствие регистрации значения не имеет.

Распространенные ошибки

Ошибка №1. Налог рассчитывается от вырученной за квартиру суммы.

Нет, расчет ведется между разницей от стоимости покупки и продажной цены.

Ошибка №2. Если доход от продажи жилья не получен, декларацию предоставлять не нужно.

Нет, декларация направляется в налоговый орган в обязательном порядке.

Заключение

Россияне без ограничений могут продавать имеющуюся в Белоруссии недвижимость, однако нужно учитывать нюансы, касающиеся уплаты налогов. Если не заплатить их в установленные сроки или нарушить срок подачи декларации, вас могут привлечь к ответственности и обязать уплачивать довольно крупные штрафы.

Оцените качество статьи. Мы хотим стать лучше для вас: