Аренда квартиры с правом выкупа спб

Покупка жилья в аренду с выкупом – как это работает?

Аренда жилья с выкупом – это еще один способ обзавестись недвижимостью, который не так распространен в сравнении с ипотекой и обычными сделками купли-продажи. Доля подобных предложений в Москве и Санкт-Петербурге едва достигает 5%, а в регионах и того меньше. Редакция IRR решила разобраться, действительно ли этот вариант работает?

Как это работает?

Аренда жилья с выкупом позволяет выплачивать стоимость недвижимости не целиком, а равными частями в течение нескольких лет. Таким образом, человек одновременно арендует и постепенно выкупает жилье. Покупатель может жить в квартире сразу после оформления сделки, однако, он не имеет права распоряжаться недвижимостью пока не выплатит всю стоимость жилья.

Для покупателя-арендатора такой вариант удобен, потому что он может быть уверен, что хозяин жилья не попросит его освободить квартиру (при условии, что он не нарушает условия сделки). 

Алгоритм аренды с выкупом очень похож на обычную куплю-продажу. В сделке участвует сразу три стороны: собственник недвижимости, покупатель, он же арендатор, и посредники – риелтор, юрист, оформляющий сделку, агентство недвижимости. 

• Помещение торговое 25 кв.м , Дмитрия Донского б-р, 16, типовой
• Помещение под производство и склад 100 кв.м, Красноармейская ул
• Помещение 30.2 кв.м , 1-я линия
• Помещение под производство и склад 450 кв.м, высота потолков: 3.5 м, подключенная мощность: 150 кВт…
• Помещение под производство и склад 594 кв.м, высота потолков: 3.7 м, подключенная мощность: 20 кВт…
• Строительство домов, коттеджей.
• Ремонт квартир, коттеджей , офисов
• Трос 3мм из нержавеющей стали AISI 304
• автокатализаторы не рабочие
• 1-комн. квартира, Сибирская ул, 31

Условия

Условия сделки, такие как сроки, размер выплат, не регулируются законодательно. Это означает, что покупатель и продавец должны сами договориться, на какой срок заключать договор. Допускается аренда с выкупом на срок как 1 год, так и более 10 лет. Продавец вправе требовать внесения первоначального взноса, однако его размер также не регламентирован законом. 

Отсутствие переплаты в виде процентов

При оформлении ипотеки переплата в конечном итоге может достигать 200-250%. В случае с арендой с правом выкупа проценты не начисляются, а квартиросъемщик выплачивает только ту сумму, которая была оговорена в момент заключения сделки. Однако продавец может заложить в цену уровень инфляции и арендную ставку, и таким образом цена значительно возрастет.

Документы

Продавцу необходимы те же документы, что и для оформления обычной сделки купли-продажи, а покупателю достаточно предъявить документ, удостоверяющий личность. Это огромный плюс, потому что не нужно оформлять справку о доходах, доказывать платежеспособность, показывать копию трудовой книжки, как в случае с ипотечным кредитом.

• Nissan Pathfinder, внедорожник, 2014 г.в., пробег: 94000 км., автомат, 2.5 л
• Nissan Pathfinder, внедорожник, 2014 г.в., пробег: 97000 км., механика, 2.5 л
• Audi Q7, кроссовер, 2012 г.в., пробег: 94000 км., автомат, 2.967 л
• Porsche Cayenne, внедорожник, 2005 г.в., пробег: 187000 км., автомат, 3.189 л
• Nissan Pathfinder, внедорожник, 2009 г.в., пробег: 125000 км., механика, 2.5 л
• Mitsubishi Pajero, внедорожник, 2014 г.в., пробег: 140000 км., автомат, 3.2 л
• Volkswagen Touareg, внедорожник, 2005 г.в., пробег: 177000 км., автомат, 3.189 л
• Nissan Pathfinder, внедорожник, 2009 г.в., пробег: 174000 км., автомат, 2.5 л
• Volkswagen Touareg, внедорожник, 2012 г.в., пробег: 123000 км., автомат, 2.967 л
• Toyota Land Cruiser Prado, внедорожник, 2013 г.в., пробег: 95000 км., автомат, 2.982 л
• Volkswagen Touareg, внедорожник, 2011 г.в., пробег: 87000 км., автомат, 2.967 л
• Volkswagen Touareg, внедорожник, 2006 г.в., пробег: 186000 км., автомат, 2.46 л

Сложности с поиском продавцов

Далеко не все продавцы согласны продавать недвижимость на данных условиях. Как показывает практика, в основном на аренду жилья с выкупом соглашаются собственники неликвидного жилья, а также дорогостоящей недвижимости, которую тяжело продать сразу.

Часто подобные сделки заключаются между родственниками, которые таким образом получают некоторые гарантии. 

Нарушение условий договора

Если покупатель-арендатор нарушит условия договора, то продавец вправе попросить его о выселении, и в этом заключается самый большой риск сделок покупки жилья в аренду с выкупом. 

Посмотреть квартиры в аренду

Какие условия аренды с последующим выкупом выгодны для всех?

Важно, чтобы у арендатора в последующем было приоритетное право на выкуп. Для того чтобы такая сделка была интересно для обеих сторон, нужно четко оговорить цену и сроки получения денежных средств.

Аренда жилья с последующим выкупом

Какие права у арендатора при аренде с последующим выкупом?

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

Может возникнуть ряд проблем, связанных с оценкой стоимости недвижимости, которая может измениться за время выплаты аренды. Для того чтобы условия были выгодны продавцу, в договоре можно предусмотреть переоценку стоимости квартиры или дома в соответствии с их рыночной стоимостью.

И если цены на недвижимость вырастут, он не потеряет деньги, даже несмотря на то, что договор купли-продажи был заключен до увеличения цен. Также в договоре можно предусмотреть ежемесячную переоценку стоимости в соответствии с уровнем инфляции.

Покупатель может предоставить продавцу право устанавливать сроки арендных выплат и их размер, что поможет сделать продавца более лояльным.

Покупатель должен уделить особое внимание отсутствию двояких формулировок в договоре, в частности тех, которые прописывают права выкупа арендуемого имущества.

При неверном составлении договора продавец получит возможность отказать покупателю в выкупе.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Самое выгодное для вас обоих – это просто арендовать дом. А как решитесь покупать, приступить к выбору, не зацикливаясь на одном варианте.

Так как у нас в стране аренда с последующим выкупом не развита, соответственно, Вы будете очень ограничены в вариантах.

Вам нужно найти как подходящий дом, так и сговорчивого хозяина, который бы уже не задумывался о дальнейшей продаже и был готов фиксировать цену и условия продажи.

Самое непонятное в дальнейшем выкупе – по какой цене фиксировать договоренности? Цены на дома не растут, а падают, поэтому Вам выгодно отложить покупку, а продавцу ждать смысла нет.

Если Вы не будете связывать аренду и покупку, то выиграете гораздо больше, чем стоимость одного переезда. Также Вы можете купить готовый дом у застройщика в рассрочку.

Такие предложения найти на нынешнем рынке несложно.

Что выгоднее — купить или снимать квартиру?

7 правил переговоров с продавцом квартиры

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Гражданский кодекс РФ устанавливает свободу договора, в связи с чем я бы предложила в качестве основного условия возможность зачета арендной платы в счет стоимости договора для арендатора-покупателя.

В качестве симметричной меры, защищающей арендодателя-продавца, целесообразно добавить условие о том, что если в установленный срок обязательства по оплате не будут исполнены, то выплаченные платежи будут являться стоимостью аренды жилья.

И основное: данный договор в обязательном порядке должен пройти процедуру государственной регистрации в Росреестре, ибо любой договор, предусматривающий возможность отчуждения недвижимого имущества, не только подлежит государственной регистрации, но и считается заключенным с момента совершения соответствующей регистрационной записи.

Отвечает генеральный директор ЮК «Северо-Западный Правовой Альянс» Наталья Гузанова:

Необходимо сразу указать, что договор аренды с выкупом предполагает два вида правоотношений: по исполнению арендных отношению и отношений по выкупу имущества (купле-продаже).

Во главе угла стоят гарантии выполнения обязательств по выкупу и четкая регламентация срока, порядка выкупа и размера выкупной цены.

Для каждой из сторон договора будут существенными все условия об оплате как арендной, так и выкупной цены. Попробуем разобрать на примерах.

Стороны определяют, что арендная плата за дом составляет 20 тысяч рублей и выплачивается ежемесячно, а выкупная (в размере 1,2 млн) через шесть месяцев.

По итогу выплаты выкупной цены стороны подписывают акт об исполнении обязательств, и арендатор регистрирует на свое имя дом.

Другой вариант на эту же тему: та же согласованная стоимость в размере 1,32 млн рублей за дом разбивается на шесть частей и уплачивается ежемесячно арендатором. После произведения оплаты также составляется акт исполнения обязательств, и арендатор регистрирует на свое имя дом.

При согласовании данного условия важно знать, что у арендодателя не будет правовых оснований требовать с арендатора отдельно внести сумму выкупной цены сверх указанных арендных платежей, а также признать такой договор недействительным на основании безвозмездности пользования арендованным имуществом.

Такое условие носит название согласование порядка оплаты выкупной цены, которую арендатор должен уплатить за приобретаемый дом.

Срочный выкуп квартиры на вторичном рынке

Как снять квартиру: 15 полезных текстов

2. Придуманная нами стоимость в размере 1,32 млн может быть оплачена различными способами. Например, 120 тысяч арендатор выплачивает ежемесячно денежными средствами, а в залог может отдать принадлежащий ему автомобиль или иное имущество, которое по согласованию сторон должно быть оценено в те же деньги.

Или же в договоре выкупная цена за дом установлена в иностранной валюте, условных единицах и т. д. Но надо помнить, что, указав цену в условных единицах или конкретной иностранной валюте, стороны должны обязательно согласовать курс, по которому она будет пересчитана в рубли.

Такой условие называется способом уплаты выкупной цены.

Рассуждая о любом договоре, нельзя обойти раздел ответственности.

Вернемся к тезису о том, что договор аренды с последующим выкупом содержит в себе две группы обязательств: уплату арендной платы и уплату выкупной цены.

Поэтому и оговаривается ответственность: возможность санкций при нарушении каждого условия из группы обязательств. Самыми распространенными считаются неустойка и компенсация убытков.

Неустойка является способом обеспечения исполнения обязательств. Ее взыскание помогает компенсировать имущественные потери, понесенные одной стороной в связи с нарушением договора другой стороной. По общему правилу если установлена неустойка за неисполнение обязательства, убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой. Такая неустойка признается зачетной.

Общими, применимыми к обеим сторонам договора аренды с выкупом основаниями применения мер ответственности могут быть:

• невыплата арендных платежей;
• изменение или расторжение договора в связи с тем, что другая сторона нарушает согласованный порядок исполнения договора;
• предоставление стороной недостоверных заверений или гарантий об обстоятельствах, имеющих значение для заключения, исполнения или прекращения договора.

Каждое из оснований применения ответственности настолько многогранно, что описывать все возможные вариации не представляется разумным. Полагаю, что данные условия необходимо регламентировать, исходя из конкретной ситуации между сторонами договора.

Отвечает юрисконсульт офиса «Новослободское» департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Роман Емцов:

Чтобы договор аренды с последующим выкупом был выгоден для обеих сторон, необходимо подробно расписать и предусмотреть все условия:

• должны быть указаны полные характеристики объекта, подлежащего выкупу, чтобы у сторон не оставалось сомнений, что именно этот объект в будущем перейдет в собственность арендатора;
• если срок аренды составляет более года, такой договор должен быть зарегистрирован в Росреестре;
• необходимо указать, в какой момент объект аренды переходит в собственность арендатора – до истечения срока действия договора или после;
• включает ли в себя арендная плата выкупную цену объекта или нет (это должно быть прописано максимально подробно, в какой момент и за что Вы платите, чтобы у сторон не оставалось сомнений в стоимости аренды и выкупной цены объекта).

Также нужно учитывать, что условие о выкупе арендуемого имущества по условиям договора может быть правом арендатора. В таком случае арендатор может не воспользоваться своим правом и отказаться от выкупа имущества. Также можно порекомендовать застраховать объект аренды, а условия страхования прописать в договоре.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Сколько можно заработать на аренде недвижимости?

Как не стать жертвой мошенников, покупая квартиру?

Как купить квартиру на аукционе?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Аренда с выкупом квартиры или реальность Программы АМЖК | О недвижимости с душой

Аренда с выкупом квартиры давно интересует, например тех, кто не смог получить одобрение на ипотеку. Сегодня расскажу насколько выглядит реальной Программа «Аренда и выкуп» от АМЖК.

Про анонсирование пилотной программы АМЖК «Аренда и выкуп» я узнал еще в середине февраля. Суть программы заключается, как вы уже поняли — аренда с последующим выкупом квартиры. В принципе, достаточно неплохая схема для получения желаемых квадратных метров.

Условия Программы «Аренда и выкуп»

Согласно Программе, аренда с выкупом квартиры достаточно комфортная:

• срок выкупа — до 15 лет;
• первоначальный взнос от 0%;
• макс. стоимость квартиры — 6 млн. рублей (для МО);
• документы: паспорт и пенсионное страховое свидетельство.

Во время аренды квартиры с правом выкупа платите за аренду и за обеспечение долга. Пока вы этим занимаетесь, можете прописываться и жить в квартире, сама квартира будет выкуплена сервисной компанией от АМЖК. Выбрать можно квартиру как в строящемся, так и построенном доме.

Если клиент не сможет платить по договору, квартира остается у сервисной компании, а ему возвращается сумма, которую он выплатил в счет выкупа. Арендная плата не возвращается.

Откуда дует ветер?

Аренда с последующим выкупом квартиры была анонсирована еще в начале 1990-х гг., когда института ипотеки еще не было. Но альтернатива банковскому продукту не прижилась.

Принцип формирования суммы выплаты

Естественно, что аренда с последующим выкупом квартиры не должна быть убыточна для АМЖК, поэтому расчет окончательной стоимости производится с учетом инфляции, роста цен на жилье, рыночной стоимости квартиры на день заключения договора и т. д. И составит 30%, если срок выкупа выбран максимальный (15 лет).

После того, как окончательная сумма утверждена, она заносится в договор аренды с выкупом квартиры и остается неизменной, следовательно остаются неизменными и платежи по аренде.

Плюсы

1.Сервисная компания, которая занимается организацией арендой квартир с правом выкупа, т.н. МРЖК (Межрегиональная Жилищная Корпорация) утверждает, что соотношение выкупного и арендного платежей очень выгодно меняется при уменьшении срока договора.

Другими словами, если заключаете договор не на 15 лет, а на 10, то бОльшая часть ежемесячной выплаты будет покрывать долг перед сервисной компанией, а меньшая аренду помещения. Это соотношение устанавливается при заключении договора и не меняется на протяжении всего срока аренды квартиры с правом выкупа.2.

При аренде с последующим выкупом квартиры практически, а может и совсем исчезнут риски покупателя. Если вы помните, то на рынке недвижимости можно купить квартиру с осужденным, с неизвестно откуда появляющимся наследником и т. д. В случае Программы «Аренда и выкуп», все риски берет на себя сервисная компания — это ее головная боль.

Это достаточно большой плюс, если учитывать насколько часто «обжигаются» при покупке квартиры (долгостои, незаконно возведенное жилье, мошеннические схемы с жильем и т.д.).3. Минимальное количество документов, необходимых для заключения договора на аренду с последующим выкупом квартиры. Этим плюсом, наверное, сейчас мало кого удивишь, т. к.

ипотечные продукты банков, порой предлагают те же условия.4. Для заключения договора аренды с выкупом квартиры, не обязательно иметь хоть какой-нибудь первоначальный взнос.

5. В случае аренды квартиры с правом выкупа, вам не нужно ждать одобрения, как в банке или предоставлять справку о доходах. По крайней мере об этом не говорится.

Минусы

Сравниваем, конечно с ипотекой, т. к. больше не с чем сравнивать, собственно.1. Если вы не можете выплачивать ипотеку, то можете продать квартиру по более-менее выгодной цене и взять разницу между долгом банку и стоимостью.

В аренде квартиры с правом выкупа цена квартиры фиксированная, выплаты в счет выкупа определены, плата за аренду — ни в счет. В итоге получается, что аренда с последующим выкупом квартиры становится не выгодной (напомню, если не соблюдать договор, конечно).2.

3. Аренда с выкупом квартиры может обойтись вам дороже, чем ипотека. Для подтверждения этого высказывания, воспользуемся электронными калькуляторами и произведем примерный подсчет.

Плюсов у Программы «Аренда и выкуп» набралось достаточно много, что делает ее привлекательной для определенных категорий граждан. Давайте рассмотрим каких.

На кого рассчитана аренда с выкупом квартиры

В итоге, мы приходим к выводу, кому интересна Программа, предусматривающая аренду с выкупом квартиры:

• тем, кто не смог получить одобрение банка на ипотеку;
• те, у кого «серый» доход;
• у кого нет первоначального взноса;
• и, конечно, у кого нет полной суммы на покупку квартиры.

Рассчитаем аренду с последующим выкупом квартиры на сайте МРЖК

Стоимость квартиры: 2 523 904 рублейПервоначальный взнос — 0%Срок выплат: 15 летЕжемесячный платеж: 39 457 рублей (аренда 18 229 руб. и выкуп квартиры 21 229 руб)Посчитаем конечную сумму выплаты через 15 лет:39 457 х 12 мес в году = 473 484 рубля в год.

473 484 х 15 лет = 7 102 260 рублей.

Рассчитаем ипотеку, например в Сбербанке

Стоимость квартиры: 2 616 000 рублейПервоначальный взнос: 15% ~ 392 400 рублейРазмер кредита: 2 223 546 рублейПроцентная ставка: 13, 25%Ежемесячный платеж: 28 500 рублейСумма переплаты: 2 906 453 рублейПосчитаем конечную сумму выплаты, за аренду с последующим выкупом, через 15 лет:

392 400 + 2 223 546 + 2 906 453 = 5 522 400

В итоге разница между переплатами по Программе «Аренда и выкуп» и ипотечным кредитом равна 1 580 000 рублей, не в пользу «Аренды и выкупа», при примерно одинаковой стоимости квартир.

Окей!

Для чистоты эксперимента возьмем в Сбербанке потребительский кредит без обеспечения на первоначальный взнос и снова сравним с Программой «Аренда и выкуп».

Итак, потребительский кредит Сбербанка (без обеспечения)

Сумма кредита: 398 357 рублейСрок: 36 месяцев (торопиться не будем)Категория клиента: общие условияСтавка: 21,5%Ежемесячный платеж: 15 110 рублейСумма переплаты: 145 624 рубля

Конечная сумма к выплате: 145 624 + 398 357 = 543 981 рублей

Снова складываем 398 357 + 145 624 = 543 981 рублейЕсли сложить ежемесячные платежи по двум кредитам, то получится, что3 года надо будет платить — 43 610 рублейостальные 12 лет — 28 500 рублей, ка и договаривались:)

Переплата в этом случае увеличится и составит: 5 522 400 + 543 981 = 6 066 381 рублей.

Резюме

В итоге, мы приблизились к выплатам по Программа «Аренда и выкуп» и самое главное, в течении 3 лет будем платить за два кредита 43 610 рублей, в то время, как по Программе платили бы 39 457 рублей.

Что выгоднее в каждом конкретном случае, каждому из вас, уважаемые читатели, решать надо самостоятельно. Я лишь представил примерные расчеты, приближенные к реальным условиям, насколько это было возможным.

Кстати говоря, электронные калькуляторы на обоих сайтах настроены так, что невозможно подобрать конкретную стоимость квартиры, можно только установить значение из уже имеющихся. Это немного сбило точность расчетов и вызвало неудобства при формировании примерной стоимости квартиры.

Примечание: Расчет является примерным и производился, посредством электронных калькуляторов на сайтах Сбербанка и МРЖК. Информация к размышлению для данной статьи взяты оттуда же.

Аренда жилья с выкупом

Аренда жилья с последующим выкупом — законная рыночная сделка.

Покупатель заключает договор с продавцом на съем жилплощади, по окончании которого он вносит последний взнос и становится полноправным собственником недвижимости.

По сути, аренда жилья с выкупом — это приобретение недвижимости в рассрочку с получением права проживания на территории владельца объекта (квартиры, комнаты, коттеджа, апартаментов и т. д.).

Насколько выгодна аренда жилья с выкупом для покупателя?

При таком виде сделки первоначальный взнос не является обязательным, что крайне редко предусматривают стандартные ипотечные программы. Кроме того, покупателю не придется собирать многочисленные документы, справки о доходах и прочие официальные бумаги.

Чтобы воспользоваться банковской ипотекой, надо приложить огромные усилия. А ведь нередко бывает и так, что после изучения пакета документов клиента банк отказывает ему в выдаче денежных средств.

Это может быть связано с плохой кредитной историей в прошлом, недостаточно высоким уровнем финансового обеспечения, низкой надежностью компании, где работает потенциальный заемщик (то есть существует вероятность потери работы, а значит, и потери платежеспособности).

Уровень дохода, перспективы с работой и плохая история не интересуют арендодателя, собственника квартиры или дома.

Волноваться по поводу перехода прав собственности нет оснований — арендодатель остается полноправным владельцем недвижимости до момента окончания срока соглашения.

Аренда с выкупом, как правило, предусматривает возможность досрочного погашения финансовых обязательств, к тому же будущий владелец недвижимости имеет право прописать на территории жилплощади членов семьи, что невозможно сделать по условиям ипотечной программы. Подводя итоги вышесказанного, можно сформулировать преимущества аренды с выкупом для покупателя следующим образом:

• отсутствие требований в отношении документов, подтверждающих доход;
• нет необходимости оформлять залог и договор поручительства;
• можно прописывать членов семьи;
• простые условия соглашения (отсутствуют скрытые платежи и комиссии).

Аренда жилья под выкуп зачастую является единственным способом приобретения недвижимости в собственность, особенно для тех людей, у которых были конфликты с банком и нет подтверждения достаточного уровня официальной заработной платы.

Главным недостатком этого вида соглашения является более высокая финансовая нагрузка, если сравнивать с ипотекой (в среднем придется заплатить на 7-10 % больше, чем по кредитной программе). Второй минус — длительное ожидание получения прав собственности. Квартира переходит в полное распоряжение арендатора только после выполнения обязательств по договору.

Выгоды для собственника недвижимости при продаже через аренду

Аренда жилья под выкуп выгодна арендодателю при определенных условиях. Например, в том случае, если у него есть несколько квартир, которые он сдает на длительный срок с получением стабильного дохода. Выкуп через аренду в некоторых случаях является единственным возможным вариантом продажи, когда:

• жилплощадь находится в районе с плохой транспортной доступностью;
• на недвижимость этой категории упал спрос;
• на рынке недвижимости отмечается падение продаж.

Если собственник заинтересован в быстрой продаже, чтобы получить определенную сумму для вложения в бизнес, долгосрочная аренда с последующей продажей невыгодна.

Договор на аренду с выкупом должен содержать четкие положения о размере регулярных выплат, сроке аренды, стоимости жилплощади. Право собственности переходит к покупателю после регистрации в ЕГРП.

Аренда апартаментов с выкупом в коммерческих целях

Аренда апартаментов с последующим выкупом представляет интерес для тех, кто планирует использовать жилплощадь в коммерческих целях в дальнейшем. Объекты этой категории, расположенные в центральных районах с хорошей транспортной инфраструктурой, пользуются стабильно высоким спросом у жителей и гостей города.

Привлекательность апартаментов для арендаторов состоит не только в более низкой стоимости (по сравнению с квартирами), но и в целом ряде существенных преимуществ:

• высокий уровень безопасности проживания (объекты находятся под охраной, оснащены пожарной сигнализацией и системами пожаротушения);
• благоприятная социальная обстановка;
• отличный сервис;
• отлаженная организация технического обслуживания инженерных коммуникаций;
• комфортные номера с дизайнерским оформлением и качественной мебелью;
• наличие зоны «кухня-столовая».

Таким образом, домашняя обстановка и комфорт служат важнейшими преимуществами номера в апарт-отелях по сравнению с традиционными гостиницами.

Растущий спрос на аренду апартаментов отчасти объясняется стремлением людей жить «как дома».

Апартаменты быстрее окупаются по сравнению с квартирами и приносят более высокий доход, если организацией бизнеса занимаются профессионалы (10-15 % годовых от аренды апартаментов, 3-6 % от сдачи квартир).

Как получают прибыль собственники номеров апарт-отелей?

Доходный номер в апарт-отеле — относительно новое понятие на российском рынке недвижимости.

Получение стабильного пассивного дохода является надежной финансовой защитой для инвесторов, а также позволяет повысить уровень личного благосостояния.

Очень важно при этом правильно выбрать сам объект недвижимости и вариант передачи в управление. Статистика показывает, что наибольшим спросом пользуются объекты со следующим расположением:

• вблизи от станций метро;
• в центре города;
• рядом с крупными офисными центрами и спортивно-развлекательными комплексами.

Такие отели заполнены в среднем на 67-70 %. Если управляющая компания правильно выберет ценовую политику, учитывая спрос на жилье в будни и выходные дни, то владелец недвижимости будет получать от 70 до 100 тысяч рублей в месяц от одного номера (при ценах 4-6 тыс. рублей в сутки).

Что представляют собой программы доходности?

Программы доходности — это детально проработанная схема получения выплат в пользу собственников апартаментов.

При этом вопросами обслуживания номера и поиска арендаторов занимается не владелец недвижимости (хотя он имеет на это право), а управляющая компания.

Существует множество вариантов соглашений, которые различаются условиями распределения обязательств между сторонами и степенью ответственности.

Например, апарт-отель Vertical в Санкт-Петербурге предлагает несколько программ для инвесторов в разных апарт-отелях города.

• с максимальным и фиксированным доходом;
• с заключением договора на 3 и 5 лет;
• с возможностью проживания в номере по согласованию с управляющей компанией.

При выборе программы с максимальным доходом составляется агентский договор, согласно которому собственник получает 75 % от арендной ставки по установленному тарифу, а 25 % остается в распоряжении управляющей компании. Срок сдачи апартаментов — от 1 дня до 11 месяцев, выплата дохода осуществляется каждый месяц, в определенный договором период времени.

Оплату расходов на техническое обслуживание и эксплуатацию оплачивает проживающий в номере либо владелец апартаментов (в период, когда номер свободен). Поиск арендаторов осуществляет УК. Программа обеспечивает прибыль до 13 % годовых.

Если собственник номера выбирает программу доходности со стабильными выплатами, не зависящими от того, занят номер или нет, то он будет ежемесячно получать 8,8 % от стоимости инвестиций ежемесячно, в течение пяти лет (по договору аренды). Что является более выгодным — вопрос всегда индивидуальный, определяемый целями и возможностями владельца недвижимости.

Аренда с выкупом апартаментов для использования в личных целях

Аренда апартаментов с выкупом представляет интерес в первую очередь для бизнесменов, но некоторые арендаторы желают использовать жилплощадь в личных целях.

Например, для размещения гостей, для временного отдыха, для проживания в период неблагоприятных погодных условий (если отель радом с работой), для времяпрепровождения в выходные дни (если объект находится вблизи от развлекательных и спортивных комплексов).

Привлекательность проживания в апартаментах состоит в удачном сочетании сервисного обслуживания, безопасности и комфортности самого жилья, а также большую роль играет лояльная ценовая политика. Проживание в апартаментах позволяет сэкономить время, отводимое на уборку, стирку, поиск места на парковке. Словом, этот формат исключительно удобен для жителей города, а не только туристов.

Проживающие в апартаментах почти не видят обслуживающего персонала, за исключением входной зоны и общественных мест (кафе, ресторан, фитнес-зал и т. д.), что создает ощущение приватности и домашнего уюта.

В то же время есть возможность заказать ресторанную еду в номер, если возникнет такая необходимость.

Аренда жилья с последующим выкупом — законная рыночная сделка.

Роль управляющей компании в формировании привлекательности аренды с выкупом

Далеко не все начинающие предприниматели понимают, насколько велика роль управляющей компании в создании привлекательного имиджа апарт-отеля.

Только эксперты рынка недвижимости знают, какое большое количество объектов этой категории можно отнести к разряду убыточных.

В идеале с управляющей компанией заключают договор на стадии проектирования объекта, чтобы была обеспечена возможность решить важные задачи:

• изучить объект с точки зрения соответствия нормативам технической эксплуатации;
• разработать концепцию управления недвижимостью;
• детально продумать программы доходности.

Внешние управляющие компании в большей степени стремятся вывести апарт-отель в число лидеров в соответствующем сегменте рынка, поскольку каждый успешный контракт добавляет плюс к репутации фирмы. Внутренние («карманные») компании могут работать не менее успешно, если в штате состоят профессионалы высокого класса.

Чтобы привлечь клиентов, необходимо приложить немалые усилия и организаторские способности.

Поиск арендаторов для заселения в номера собственников, планово-предупредительные работы, техническое обслуживание, ведение финансовых документов, содержание здания в чистоте, создание оптимальной инфраструктуры — все перечисленные задачи решает управляющая компания. Чем успешнее ее специалисты справляются со своими обязанностями, тем выше заполняемость номеров, тем больше желающих выкупить апартаменты по окончании срока аренды.

Кроме того, профессиональная управляющая компания стремится придать апарт-отелю индивидуальность, сделать его ярким и узнаваемым среди десятков и сотен аналогичных объектов. Это могут быть дополнительные бесплатные услуги и бонусы, оригинальный дизайн и планировка номеров.

Так, например, апарт-отель Vertical на Московском проспекте запоминается проживающим как уютный комплекс с рациональным зонированием, выразительным оформлением пространства апартаментов, созданного на основе индивидуального проекта.

Дизайнерам удалось привнести теплую атмосферу жилого дома в минималистическую композицию.

Идеальная чистота, обособленность номеров от технических помещений и мест нахождения обслуживающего персонала делают отель еще более комфортным и привлекательным для клиентов.

Идеальные апартаменты в аренду — какие они?

Идеальные апартаменты для аренды — недвижимость, приносящая стабильную прибыль в пределах плановых нормативов. Как уже говорилось, для бизнесменов представляет огромную важность отлаженный процесс функционирования комплекса, то есть всего апарт-отеля в целом. Клиентов привлекают в первую очередь инфраструктура и уровень сервиса на объекте.

Роскошный дизайнерский номер в апарт-отеле с плохой организацией обслуживания, неудобной парковкой и плохими подъездными путями будет пустовать, в то время как спрос на аккуратную небольшую студию в популярном комплексе возрастает год от года. Идеальные апартаменты — это:

• удобное транспортное расположение;
• современный внешний и внутренний дизайн;
• разнообразие предложений по номерному фонду;
• выбор программ доходности от УК;
• отлаженный сервис;
• конкурентные цены;
• наличие собственной парковки;
• удобный заезд-выезд;
• прозрачность ведения финансовых документов;
• заполняемость не менее 70%.

Таким образом, рассуждать о выгодности аренды апартаментов с последующим выкупом можно только в привязке к конкретному объекту. Помощь эксперта при рассмотрении вариантов покупки будет полезной для всех, кто только начинает бизнес на рынке коммерческой недвижимости.

Долгосрочная аренда жилья с правом выкупа

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 – Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 – Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 – Санкт-Петербург и Лен. обл.

Свобода договора в России предполагает различные возможности решения жилищного вопроса. Одним из способов приобретения жилья становится аренда недвижимости с последующим выкупом.

В этой ситуации наниматель выплачивает одновременно и арендную плату и часть стоимости квартиры. По истечении определенного срока становится полноправным обладателем собственности.

Этот механизм позволяет решить задачу с крышей над головой многим молодым семьям.

Нормативно-правовое регулирование

Закон вполне лоялен к этой форме отношений. Аренда жилья с правом выкупа достаточно редко встречается в практике и каждый раз она становится индивидуальным решением собственника и отдельным документом, заключаемым на согласованных сторонами условиях.

Поэтому не существует специального регулирования отношений, вводимых на уровне постановлений правительства, все нормы следует искать в Гражданском кодексе.

Общие нормы, регулирующие наём, остаются неизменными, но к ним одновременно добавляются и условия соглашения о купле-продаже. Требование о том, что документ составляется в письменной форме обязательно. Если его срок более года, он регистрируется в Росреестре, или любая из сторон – компания. Передаваемый объект должен быть описан максимально подробно, а это значит, требуется указать:

• кадастровый номер квартиры;
• реквизиты свидетельства о собственности, его номер, когда и кем оно выдано;
• все данные из техпаспорта, включая метраж и характеристику помещений.

Внимание: Неточное описание объекта приведет к отказу в регистрации соглашения в Росреестре, что сделает невозможным сделку по выкупу.

Особенности подготовки документа

Правовая техника заключения соглашения требует скрупулезного внимания ко всем тонкостям, связанным с обязательствами сторон. Кроме существенных условий, связанных с описанием объекта, ценой и срока выкупа, должны быть очень подробно прописаны все обязательства. Особенно это касается передачи объекта по окончанию срока выплаты выкупных платежей.

Среди моментов, которые могут быть зафиксированы в соглашении сторон:

• право собственности может перейти к арендатору не только по истечению срока его действия, но и в случае, когда вся обусловлена сумма была перечислена ранее;
• кто и за чей счет страхует жилье. Для того, чтобы арендатор был более уверен в том, что объект будет ему передан, наймодатель может дополнительно застраховать свои обязательства по выполнению условий сделки;
• арендатор вправе отказаться выкупать объект недвижимости, это не обязанность, а право. В этом случае он вправе как прекратить отношения после истечения их срока и потребовать выкупные платежи обратно, так и зачесть их в качестве арендной платы за новый срок. Все эти вопросы оговариваются в дополнительных соглашениях к действующему или в новом договоре;
• собственник обязан, по получению всей оговоренной суммы, совершить все необходимые действия по регистрации перехода права владения квартирой. За уклонение от них может быть предусмотрен штраф. Особенно в ситуации, когда новому владельцу придется подавать иск о понуждении к передаче объекта.

Важно: Если в первоначальном договоре аренде не было зафиксировано право выкупа, стороны в любой момент могу заключить соглашение о том, что право собственности перейдет к арендатору.

Как оформляется перевод средств

При уплате денег стоит выделять отдельно платеж за наём и сумму, которая должна быть перечислена в оплату части стоимости квартиры. В последующем это поможет доказать факт полной выплаты обусловленной суммы. В соглашении, в части описания платежей требуется оговорить:

• включается ли выкупной платеж в арендную плату или каждый раз передаются две суммы;
• является ли цена выкупа зафиксированной или по истечении срока соглашения она может быть пересмотрена;
• предполагается ли индексация платежей и если да, то по какому принципу. Например, в зависимости от коэффициента инфляции или изменении ставки банковского процента;
• каким образом фиксируется получение денег – расписками, актами, иным образом.